[摘要] “曾听说有人买了15楼的高层，正午12点还晒不到太阳。还听说有人买了一楼，采光好得不得了。为什么差距如此之大呢？关键所在是楼间距。楼间距大就代表了采光好、视野好、开阔不压抑……”这两天，网友“嘻嘻哈哈”在一地产论坛发帖教大家购房时如何计算楼层采光量，并表示“有了这个公式，不用上工地也能选到对的楼层”。

12层及以上高层建筑楼间距不得低于40米

买房前可向销售人员要日照分析图看看

“曾听说有人买了15楼的高层，正午12点还晒不到太阳。还听说有人买了一楼，采光好得不得了。为什么差距如此之大呢？关键所在是楼间距。楼间距大就代表了采光好、视野好、开阔不压抑……”这两天，网友“嘻嘻哈哈”在一地产论坛发帖教大家购房时如何计算楼层采光量，并表示“有了这个公式，不用上工地也能选到对的楼层”。这条新帖点击率相当的高。这一公式果真有这么神奇吗？记者昨天就此采访了具有国家建筑工程设计甲级、轻纺工程设计乙级资质的综合性建筑设计研究院———无锡轻工大学建筑设计院相关人士。

【缘起】

楼层日照时长不同卖价差异不小

冬日的午后，能够享受窗户斜射进来的阳光，是很惬意的事情。而对于阳光也能卖钱的理念，一些已购房的市民都深有感触。在楼盘销售人员那里，拥有长时间日照的楼栋被冠以“阳光王座”的美名，其销售价格也往往高出同一小区其他房源一截。即便是位于同一楼栋，不同的楼层因享受日照时长的不同，价格也有所差异。典型的案例是太湖新城(小区网 论坛)一花园洋房，三楼的人家因为有多个阳台或露台，可以接触阳光，每平方米销售价格要比4、5楼大约高出4000元。为此，“嘻嘻哈哈”的这条帖子一经公布，跟帖者云集。其有关楼间距的公式为：楼高/楼间距＝1/1.2。假使一购房者看中某楼盘了，那么到底选多少层以上才有充裕的阳光？公式就在于TAN（A+B)x(总楼层-选定楼层)x层高（3米）=楼间距离。（注释：A=无锡纬度31.568°，B=南回归线角度23.26°，TAN=正切函数）虽然这一公式看上去比较复杂，但套用该公式后举例不难得出，即使是一楼，湖滨壹号(小区网 论坛)的采光也非常的好。至于融科玖瑞尚城(小区网 论坛)，建议买95单元的从10层以上考虑，96单元的从19层以上开始下手。而南长区的九龙仓时代上城，“25楼以上的采光才像样”。上述结论虽然只是随意举例，但确实让看到该贴且前不久就买在融科玖瑞尚城和时代上城的一些网友有些不舒服，也增添了他们求真相的迫切心理。

【释疑】

高层建筑楼间距不适用日照系数

“这种算法不好说，没权威部门出台这么个公式。”无锡轻工大学建筑设计院陆院长表示，楼高/楼间距应该是等于1/1.31。“这名网友说的1/1.2是好几年前的日照间距系数了。”据了解，日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于两的满窗日照而保持的间隔距离。日照间距系数根据不同地区的纬度不同也有所差别。南方的纬度比较小，日照间距系数也比较小。比如无锡是1.31，而徐州是1.49。

陆院长指出，明显不对的地方还有，日照间距系数一般主要用来控制多层（7层

及其以下）的楼间距，而不能用在高层（12层及其以上）和小高层（8-11层）上，不然要求太高了。他表示，按照国家有关规定，高层建筑不是按1/1.31来控制间距的，而是有专门的日照软件来计算确定。“一般要求被遮挡的建筑，其最不利的楼层需满足大寒日2的日照标准就可以。”

记者曾在新区一被指“楼高高”的小区采访，当时市规划局人士也举例解释说，以一栋100米高的建筑推算，按照1.31的系数，就要求楼间距达到131米。“这在城市建设中很少见到，与国家提倡

的‘集约用地’的政策也是相悖的。”

【新规】

高层建筑楼间距不低于40米

阳光能卖钱，而由此引发的维权案例也多。江苏法舟律师事务所范律师表示，高层建筑的楼间距一直是市民维权的焦点。记者了解到，北塘区前不久一城市综合体项目引发的维权案例就事关阳光权。不过，从今年5月1日起，买高层、住高层的业主有“福音”了。因为原先旧版的技术规定是从2004年8月1日开始执行的，当时确定高层住宅建筑之间的楼间距是采用日照分析的方式，即在满足无锡地区大寒日两的前提下，可不按“系数法”确定建筑间距。

“住在里面的老觉得不怎么舒服，前面视野不开阔，压抑得很。”近来，有想改善居住条件的房主在中介公司挂牌时反映，虽然30米的楼间距就能满足大寒日两个的规定了，但实际上还是不能够满足居住舒适度的要求。陆院长介绍说，从2012年5月开始实施的《江苏省城市规划管理技术规定》，在原先的基础上,对高层建筑的楼间距要求是在满足日照分析之后，不足40米的得按照40米规划设计，这就有效保证了高层住宅，尤其是底楼人家的阳光权。这也是新规的亮点。

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【支招】

买房时可向销售方索要日照分析图

陆院长指出，需要强调的是，大寒日的概念是指一年当中最冷的时候，大约在每年的1月20日。“阳光得照到窗子最下边，就是满窗时的两个。”他认为，现在规划局对日照控制得很严格，规划设计图纸在施工前一般会让规划局专门部门进行日照审核。“只要规划局认可，基本都没多大问题。”

当然，如果业主发现自己买的房子楼间距明显不符合要求，那么可以找物业和开发商沟通，不行只能找政府部门。陆院长表示，新的技术规范已经开始在省内各地实施，“买房的市民如果不放心，可以事先问销售人员要日照分析图看看。”据了解，日照分析图是规划部门审核过的，买高层或小高层的都适用。但多层住宅是用1.31的系数控制，没有日照分析图。为此，如果买的是期房，市民可按照日照系数（1.31）x建筑高度的公式估算下。

■延伸阅读

多层住宅楼间距依然适用系数法

小高层的楼间距也是日照按照计算软件分析计算，只要满足大寒日日照两就可以了。而现在的多层住宅一般都用来做高端洋房，住户少干扰少。按照新的技术规定，多层建筑依旧适用日照系数方式。多层住宅的楼间距公式为：日照系数（1.31）x建筑高度。如果某栋楼的层高是2.9米，6层即为17.4米，规定的楼间距不得小于22.794米。“这是比较理想的顶楼是平屋面的状态，某栋楼的建筑高度还应该包括挡墙和女儿墙。如果是坡度的，还应该包括檐口挑出的高度。”

楼栋之间的横向间距也很重要

家住滨湖区的一名有经验的购房者告诉记者，现在同一个小区规划建设的单元比较的多，这对日照的影响各不相同。譬如3单元的高层住宅，如果前后间距小就可能对日照有影响。如果是2单元或者是1单元的住宅，遮挡小，距离可以相对减小。另外，一般的购房者只看房屋前后的楼间距，很少注意到与之并列的或是两栋楼之间的横向距离。这方面销售人员一般也很少去主动介绍。“对于住户而言，横向的间距对采光、通风也很重要。而且横向之间的距离涉及到防火、环保等规范。”据了解，具体横向间距的大小应该与建筑性质相关。根据的《江苏省城市规划管理技术规定》要求，两侧的山墙（一般是东西方向）之间的水平距离，高层与高层之间为15米，高层与多层之间为13米，多层与多层之间原先旧的规范为6米，5月份以来的新规范要求为8米。

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