发布于 2023.05.07 浏览 7 次

近日，白云区某商品房业主在装修时砸穿高层住宅承重墙导致楼体开裂，哈尔滨某居民楼租户私拆承重墙导致全楼被疏散安置，此事引发广泛关注。如果自己所居住的楼栋有邻居在装修时拆除承重墙，其他业主如何处理呢？

杨登基律师解答：

关于涉事房屋业主可能要面临刑事、行政、民事三方面责任责任：

一、从刑事责任来看，业主没有经过严格的施工许可便擅自拆除承重墙，这严重危害到整栋楼层居民的生命财产安全，涉嫌构成了以危险方法危害公共安全罪。我国《刑法》规定，如果最终造成以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。如过失犯前款罪的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

当然，即使该名业主被判处死刑，这对于其它房屋开裂受损的业主几乎于事无补。自从业主擅自拆除承重墙引起整栋楼开裂，损害其他业主合法权益，该类新闻成为社会关注热点，日后立法机关可能会新增加关于此类情形的罪名或处罚力度，且可能完善侵权主体的赔偿额度等规定，否则可能造成该业主被判处刑罚，但其无力承担整栋楼其它业主上亿元的损失赔偿，无法从根本上彻底解决该问题。

二、从行政责任来看，业主面临相关部门的罚款。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”

物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有上述行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

又根据《建设工程质量管理条例》第六十九条规定，违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。

三、从民事责任来看，业主擅自拆除承重墙的行为构成对同楼栋其他业主的侵权，同时构成对涉事房屋业主的侵权和违约，需要进行民事赔偿，包括房屋修复费用、房屋修复期间的安置费用、受损业主不能居住造成的损失等。

《民法典》第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。那么，合法权益受到侵害的业主有权直接起诉涉嫌违规施工的业主，要求对方停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状及赔偿损失。如果对多户业主或全体业主整体利益造成损害，业主大会或业主委员会也有权起诉违规施工业主。

事实上，《民法典》第二百八十六条第二款规定，业主大会或者业主委员会，对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

追问赔偿：同栋楼其它业主能否获得赔偿？修复后房屋贬值谁来赔？

一、业主们可以集合起来，选出诉讼代表人，向法院提起共同诉讼或单独向法院提起诉讼。即使有的业主选择单独诉讼，也可以适用法院对于共同诉讼作出的判决、裁定，“适用并不是指判决、裁定完全一样，主要是适用对责任的划分。”

业主在装修房屋时擅自改变其房屋结构，导致房屋出现安全问题。如不能及时补救修复，不仅导致其它业主房屋使用价值贬损，且也可能致使其它业主对房屋的居住权益遭受长时间侵害，所以其它业主有权根据鉴定结果与责任划分等，要求上述侵权人员赔偿对其遭受的损失承担赔偿。

参考贵州省遵义市中级人民法院（2018）黔03民终3895号民事判决书认定，在评价物之毁损引发的不利益时,不应局限于价值的贬损情况,还要考虑受害人使用利益受影响的时间和程度,在特定情形亦可将受害人的主观利益纳入考量。在禁止得利原则下，即便受损之物尚可修复，也可以基于受害人使用利益等非价值利益受到根本性损害的事实，结合加害人主观过错程度，支持受害人原价等额赔偿的诉请。

简言之，就是侵权人在房屋装修过程中改变房屋建筑主体和承重结构，致使同栋楼其它业主位于楼上的房屋成为危房，完全丧失居住的安全性要求，且居住权益受到长时间影响，侵权人应按照房屋成为危房前的价格即379,295元赔偿给无过错业主，无过错业主在获赔后自愿将房屋所有权让与该侵权人（一句话，房屋因你拆了承重墙损坏无法居住，则按照市场价格赔偿钱给我，我的房屋归你，两清，法不禁止即自由）。

参考湖南省永州市中级人民法院（2015）永中法民三终字第649号民事判决书认定，本案原告的房屋受损最终成为危房，是由多个原因造成的，即所谓的“多因一果”，对此原告及被告佳某公司、蒋某龙均有过错。各当事人在本案中的过错程度及对损害发生的原因力大小，在原告、被告佳某公司、被告蒋某龙之间按1：7：2的比例分担责任为宜。

二、对于可能存在的贬值，受损业主能否一并请求赔偿？民事赔偿中的间接损失能否得到支持，具有争议，由法官根据实际情况进行判断。如根据本案而言，因本案侵权人给业主们带来巨大数额的直接损失，法官认定因侵权人承担房屋修复后贬值等间接损失的概率恐怕不高。

总之，无论是白云区某楼盘被业主擅自拆除承重墙或是哈尔滨某居民楼租户私拆承重墙导致全楼被疏散安置的事件引发广泛关注，单靠业主事后被动维权并非治标治本，还应从立法等源头进行规定，否则以后还可能会出现类似事件。毕竟老百姓辛苦一辈子买来的房子，总不能被法律意识淡薄之徒，抡起铁锤随意将自家承重墙拆除导致无家可归。坐牢是一回事，重要的是要赔偿。既然我的房屋住不了，你按照市场价格将钱给到我，我将房屋给你，算两清。

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