按兵不动！

就在刚刚，8月最新LPR报价出炉。

1年期利率为3.85%，5年期利率为4.65%，均与上月持平。LPR数据已经连续四个月持平，没有出现浮动。

01

LPR维持不变，有迹可循

8月17日，央行开展7000亿元MLF操作，8月共有5500亿元MLF到期，所以此次续作不同于前两个月的资金净回笼态势，资金投放量明显增加。但此次续作的MLF中标利率为2.95%，与上次持平。

此次MLF操作为一年期，利率为2.95%，与上次持平。5月以来，已经连续4个月MLF利率一直维持在2.95%，保持不变。

作为LPR的风向标，MLF（中期借贷便利）利率持平，保持不变，大概率意味着本月的LPR降息会落空。

1月降准，MLF利率不变，LPR利率不变；

2月MLF下调10个基点，1年期LPR下调10个基点，5年期LPR下调5个基点；

3月MLF利率不变，LPR利率与上期持平；

4月MLF下调20个基点，1年期LPR下调20个基点，5年期LPR下调10个基点；

5月MLF利率不变，LPR利率与上期持平；

6月MLF利率不变，LPR利率与上期持平；

7月MLF利率不变，LPR利率与上期持平；

8月MLF利率不变，LPR利率与上期持平。

所以MLF（中期借贷便利）作为LPR报价的参考基础，确实可以从央行对于MLF的操作中窥探出当月LPR的大概率变化。

2019年8月17日，央行宣布将LPR作为各银行新发放贷款的主要参考，LPR每月20日产生一次，其调整有比较强的方向性和指导性。LPR下行可带动企业融资实际利率下行，推动降低实体经济融资成本。

从LPR机制推出后，5年期以上的利率共有过3次变化，整体趋势为稳中有降。

2019年11月，5年期以上利率降了5个基点，降至4.80%。

2020年2月，5年期以上LPR再度降了5个基点，降至4.75%。

2020年4月，1年期利率降到了3.85%，5年期以上的降至4.65%。

02

LPR对个人房贷月供有什么影响？

2019年8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

按照最新公布的5年期LPR，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.65%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.25%。

2019年12月28日，央行曾发布公告称，在2020年3月1日至8月31日之间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。

按照规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。

并且还贷有两个选项可供选择：固定利率或是一年一变的浮动利率。

固定利率：在未来整个房贷周期，房贷利率都是保持不变。

选择一年一变的浮动利率：房贷利率每年都会调整一次，如果当年最新的LPR利率上涨下降，房贷利率也随之上涨下降。

根据中原地产首席分析师张大伟的计算，当下约有30万亿元的房贷“总盘子”，自LPR改革以来5年期以上LPR共降低20个基点。如果按存量贷款全部转化成浮动、30年贷款期计算，合计将减少9100亿元的利息支出，平均到每年为300亿元。

此外，对个人而言，每降息5个基点，贷款100万元、期限30年的买房人，月供每月可以减少约30元，合计30年就能减少利息大约10800元。若降息10个基点，相当于月供降息60元，合计节省21637元。

当然具体贷款操作还是要看具体的银行操作。根据调查，目前南京首套房贷利率普遍为LPR+80基点。以贷款200万，周期20年，等额本息的商业贷款为例，进行比较。

同样是200万贷款20年，假如首套房贷款利率由5.55%降为5.45%，下调0.1%，那么：

①月供为13814.29元降至13701.33元，每月少还112.96元；

②总利息为1315428.91元降至1288318.63元，利息总额降低27110.28元。

所以LPR的基点波动，对于动辄百万的房产影响还是颇大的。在“房住不炒”的政策基调下，为支持住房刚性需求，拉动房地产销售和投资，适度下调房贷利率或是当前的主要政策选择。

03

LPR转与不转？降息降准或成为今年的趋势

8月12日,五大行（中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行）发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

中国银行↓

中国工商银行↓

中国建设银行↓

中国农业银行↓

中国邮政储蓄银行↓

此外，中国交通银行在7月20日发布公告，将在2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

LPR是什么？

贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

LPR怎么算？

每月20日由18家银行报价，剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价，由央行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。各银行的新增贷款，都要参考LPR执行。

这是央行刚刚发布的LPR，1年期和5年期利率分别为3.85%和4.65%，其中5年期是房贷的参考利率。

简单来说，5年期利率降息，将直接减少你的房贷。