College of Management Science and Engineering , Nanjing University of Technology , Nanjing , Jiangsu , 210009

）

摘要：在房屋拆迁估价中重点是确定区域因素和个别因素，在通过专家调查法确

定

16

个影响因素后，利用

BP

神经网络模拟重复交易法的方式测定每个影响因素对住

宅房屋单价的影响值，得到影响因素的修正系数表，再利用因子分析法将各影响因素

进行线性组合后减少维数、并剔除其不独立的影响，将线性组合中得到的变换矩阵作

为权重矩阵，对各修正系数进行赋权、转化，从而得到相互独立的新变量，利用乘法

模型将新变量作为影响因素，科学合理地对拆迁房屋的价格进行修正、评估。

关键词：拆迁估价；区域因素；个别因素；

BP

神经网络；因子分析法

《城市房屋拆迁估价指导意见》

中第六条明确指出：

“房屋拆迁许可证确定的同一

拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估

价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取

等进行协调并执行共同的标准”

。以住宅为例，如果不确定标准、不界定估价参数、修

正系数的内容、幅度等，则由不同的估价机构、不同的估价师采用相同的市场法来进

行估价，由于交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正中所采用的修正内容

和修正幅度不同，估价结果完全很可能发生较大差异。

在

《房地产估价规范》

，

视具体情况可采用百分率法、

差额法或回归分析法。

其中，

每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过

20

％，综合调整不得超过

30

％。也就是

说，如果标准样本的取值为

100

，则区域因素、个别因素的单项修正必须在

[80, 120]

的范围内，综合修正在

[70

，

130]

的范围内。区域因素修正系数和个别因素修正系数的

取值方法可采用重复交易法进行，但同时应采用专家调查法进行补充和完善。以下以

拆迁估价中的住宅为例，研究市场法中修正系数的确定方式与估价模型的改进。

1

吴翔华，

（

1972

～）

，男，江苏南京人，南京工业大学房地产经营管理系副教授，研究方向：房地产估价、土地管

理、房地产市场研究。

[

联系方式

] 

南京市中山北路

200

号南京工业大学管理科学与工程学院

吴翔华

收

 ,

210009 

[

联系电话

]

[E-mail]