2021年从某种意义上来讲已经过完了，还有一个月就要迎来我们传统节日“春节”。

　　这一个月很多人会有相对的放松，比如说很多的地产工作人员，2021年一整年的任务到2021年12月31日就截止了，新的一个季度大家的压力没有年底那么重。好多楼盘在1月1日已经停止了与中介的合作，部分优惠政策也收回了。

　　2021的济南楼市比想象中要好，卖了接近10万套住宅，很多刚需大盘卖的火热，很多改善楼盘出现摇号抢房、涨价热销的场面。

　　2022年会与2021年有很大的不同，2021年我的预见是相对的乐观，而2022年是整个社会经济压力的释放，迎来的是更大的不确定性。

　　2021年的济南楼市

　　2021年的上半年济南楼市非常热闹，东部刚需小三室的缺货，导致好几个楼盘开盘就销售一空；东部的改善盘也是节节高涨，代表片区就是CBD、汉峪、高新核心区的新房和二手房。

　　在东城热的影响下，济南西城、西北片区也有10-20%的成交上升，而价格上却很难涨动。

　　随着上半年购买力的释放，叠加楼盘涨价导致的购买力“青黄不接”，济南楼市从卖方市场逐渐向买方市场倾斜。下半年济南楼市的供货量也完全释放，房多客少，再叠加各个开发商的回款任务压力，各个楼盘开始降价促销的营销策略，“先下手为强”，价格战拉开！

　　2021年有几个楼盘算是当年入市，当年售罄，比如龙湖天奕、龙湖天曜，不得不佩服龙湖的营销节奏。还有一个楼盘就是仁恒奥体公园世纪，也算是2021年卖的很火的改善盘了。2021年新入市的雪山万科城，5月份入市，7个月卖了接近2500套房子，也是非常厉害。

　　2021年，验证了房地产的政策导向，热的时候整体经济形势大好，冷的时候，各行各业都相对难受。下半年的从严调控，使得深圳、上海、南京、西安等城市楼市也有所转向回落，各地的土拍流拍地块频出，而部分三四线城市的楼市甚至到了不得不救的境地。

　　济南这个城市，更像是全国楼市的缩影，有热、有冷，有哭、有笑——“窥一斑而知全豹”，这即代表了全国楼市的分化，也代表城市版块的分化。

　　过去了就是历史，回顾是为了能够相对正确的把握2022年。

　　2022年的济南楼市会怎么样？

　　去年年底也预测了2021年的，出入不是太大。去年写的：

　　今年依然要简单做个预测，希望对济南购房者有所帮助，供购房者参考：

　　1、2022年的小阳春还是会来，小阳春是东部楼市小阳春，很难传递到整个济南楼市。随着东部龙湖天曜售罄，文旅城高层产品只有3000套存货，可供购房者选择的优质刚需盘就少了很多，位置、品牌、学校配套均好的紧凑三室持续稀缺。

　　2、济南东部房价还能涨一下；济南南部房价持平或者略微上涨；济南西部房价相对稳定，上涨难度很大，西南、西北、正西需要分片区解读，自住可买，无投资意义，不排除经十西龙湖新项目带动片区上扬，但是最终还会回归；济南北部房价稳定，供应量不小，需求相对稳定，自住可买。

　　3、关于二手房，东部优质次新房、市区优质学区房，还会有不错的行情，除此之外的房源涨价难度很大，不涨就是赔钱，房东们自己平衡要不要卖出变现。

　　4、2022年的经济压力比较大，楼市政策会跟随经济做出调整，上半年会有适度放松，但是限购、限贷、限售依然持续。下半年政策是收紧还是继续放松，需要看几个因素：上半年的经济增速、行业恢复情况以及楼市是否又要脱缰。

　　5、房贷利率变化不大，LPR+加点，定向房地产加息的态度不变，但是加点幅度也会根据经济需要增减，经济好就多加点，经济差就少加点。

　　6、2022年的住房成交还是集中在东部，刚需盘价格会有一个小幅度涨价，幅度大小需要看具体小片区的具体楼盘。

　　7、2022年，东部刚需盘主要扎堆在：华山、张马、新东站、球墨、雪山、唐冶、神武、孙村、郭店。

　　球墨可售房源越来越少，房价难降；雪山仅有万科、绿城两个楼盘，2022年大概率万科城小高层能稳定在16000均价，14000+的特价房不好找了，绿城春来晓园也会跟随万科城略有上涨；文旅城3000套高层，年后逐渐入市，估计大半年7-8月份就售罄了，小高层地块2022年会入市，如果融创资金链没那么要命，13000左右的文旅城高层也很难再有了；唐冶、神武楼盘日子会好过了；张马片区、新东站片区迎来新一波的楼盘入市，鉴于片区的规划原因，低价格入市还能好卖，如果高价格开盘，那么就要谨慎考虑了；孙村、郭店也会相对好过一点。

　　党家、王府庄、医学中心属于西部的“三只蚂蚱”；药山片区行情与今年差距不大，天桥拆迁能让整个天桥片区楼盘缓缓气，自住可以，投资还是没啥意思。

　　8、历下、高新区再难找20000以内的新房子，但是二手房还有很多选择，不过购房者好挑剔，估计大部分人看不上，只能去边上买新房了。

　　9、高端改善盘明年的价格会继续拉升，但是真正值得买的屈指可数。如果说2021还有龙湖、仁恒撑着，那么2022没有绝对意义上的高品质纯改善盘存在。

　　10、买房自住、保值、投资是一个综合因素，什么算好房子？你买的房子相对稀缺，且未来想接盘的人在逐年增加，这样的房子不用担心卖不出去，也不用担心不涨价。你去看济南三万以上的二手房，大家关注什么？位置、房龄、学区、产品，户型并不是最关键因素，说得过去，锦上添花选项而已。

　　11、未来你买的房子，平均每年能有3-5%的涨幅，这就是很好的选择。买房能够保值，但是买房投资越来越难了。

　　12、刚需、刚改还是尽力要买好点的房子，在自己能力范围之内往上够一下，不要拿着改善的钱去上车刚需盘。未来很多保障房的品质会超越普通商品房，你买了低品质的房子，未来好置换吗？这也是为何大量次新刚需房一直不涨价的原因——凡品太多，而且从来不缺。

　　13、房价近几年的趋势走向，未来也很难改变。

　　14、一、二线城市的住房供应与住房需求正在发生改变，这种改变是长期的，且不可逆，大家买房应该去买需求逐步变大的那一类，且要尽量向上买，买更好的城市、买更好的房子，而不是去买需求萎缩的那一类房产，这个变化也符合社会发展的人群结构变化。（看下图）

　　小结：房地产这个行业还在红线上徘徊，尽管还有上涨空间、机会，但是需要靠时间去换取，去除资金成本、机会成本等因素，买房收益越来越低，可以作为资产配置，但是很难再做投机。

　　未来城市中的保障房会激增，抢的是刚需房的市场。自住买房还是要鼓励，自己的房子哪怕不涨钱，最起码住的舒适，省下的房租也算是资产收益。

　　过分的看空、看多楼市都不对，买房不是我们生活的全部，努力学习、积累经验，我们一同进步。

　　个人观点，仅供大家参考。