案件索引：（2016）沪民申1718号

附相关案例：上海高院王凯与章立言等房屋买卖合同纠纷

法院认定：

根据上海市住房保障和房屋管理局《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》的相关规定，购房人是否属于限购对象，审查时间应以购房合同网上备案日期为准。依据2013年本市有关购房政策，双方于2015年4月26日网签《上海市房地产买卖合同》时，再审申请人属于限购对象。又根据2016年本市新的购房政策，再审申请人因社保缴费年限不足5年，仍属于限购对象。故原审法院以再审申请人属于限购对象、双方无法在《房屋买卖合同》约定的时间办理系争房屋产权转移登记手续、双方签订房屋买卖合同的目的无法实现为由，判决解除系争合同并无不当。

案件索引：（2017）沪民申1406号

部分杨律师整理内容：（需要可以加作者v私信索取）

一、房屋买卖中，恶意磋商会产生违约责任吗?

二、房屋买卖中，找中介需要注意什么？来听听防坑绝招

三、善意第三人能否在查封生效但未完成公示前申请房屋过户？

四、房屋买卖如何预防法律风险？另附，法院颁布的十大典型案例

15条基础建议

一）、房屋买卖防范之一，如何处理面积差异？

二）、房屋买卖防范之二，如何处理过户税费？

三）、房屋买卖防范之三，如何处理“逾期过户”？

四）、房屋买卖防范之四，如何看待定金？

五）、房屋买卖防范之五，如何处理“交房”？

六）、房屋买卖防范之六，如何处理购房过程中的“违约”？

七）、房屋买卖防范之七，如何通知解除合同？

八）、房屋买卖防范之八，如何判断“性质特殊”的购房合同？

九）、房屋买卖防范之九，如何预防、处理无权处分与善意取得？

十）、房屋买卖防范之十，如何破解对方“无权代理”导致合同无效？

十一）、房屋买卖防范之十一，如何预防处理房屋买卖合同违约赔偿？

十二）、房屋买卖防范之十二，阴阳合同真的没有法律风险？

十三）、房屋买卖防范之十三，艺高人胆大如何防范特殊风险？

二手房买卖合同纠纷十个典型案例

1慎选抵押房

2防范抵债房

3巧签共有房

4看清多户房

5验明学区房

6慎选央产房

7警惕代理房

8慎选在租房

9了解拍卖房

10应对涨价房

五、购房合同关键条款约定不明，到开庭仍然无法获得一致，会有什么后果？附防坑小妙招

七、夫妻售房，一方以不知情为由请求确认合同无效，最后怎么样了？（附：解决小方法）

八、买下房子却发现被查封了，怎么办？附4个解决大招及预防大招

九、出售房屋中曾有人病逝，是否属于“凶宅”解除买卖合同情况？

十、在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利

十一、房屋在被查封后开始在转让的，买受人能够取得房屋吗？（附防坑提醒）

十二、房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力

十三、购买的房屋被查封执行，如何拿回属于自己的房屋？

十四、购买动迁房的风险及应对

十五、一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！

十六、最高院：购买夫妻一方擅自出售共有房屋，符合哪些条件也是有效的，不能被要回的？

十七、太可惜！为买房而“假结婚” 结果赔了40万

十八、房屋买卖纠纷中，贷款逾期的违约责任如何认定及处理？（上海一中院）

十九、大学生把550万元的房子320万元卖了，父母崩溃！能反悔不？法院这样判

二十、非情愿签署放弃延期交房违约金协议，还能主张违约金吗？

二十一、学区房承诺落空是否构成违约？

二十二、以房屋买卖为名套取银行贷款,买卖合同是否有效?(附典型案例)

二十三、房价上涨开发商起诉购房协议无效，法院：恶意诉讼，驳回！（判决全文）

二十四、有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?

二十五、典型判例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(文件名称与实质内容的关系)

二十六、学区房内存在第三人户口无法迁出,卖方是否承担违约责任?

二十七、最高法公报案例:买房虽已取得产权并不必然能得到房子

二十八、最高院：在已获预售许可的情况下购房人请求涂销所购房屋上的抵押权的，人民法院应予以支持。

二十九、房屋层高不足，开发商应担责吗？

三十一、购买商品房必需掌握的注意点，你了解了吗

房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！

三十二、网签遇上限购政策，如何确定购房资格时点？

三十三、房屋买卖合同未网签，也可要求强制过户，99.99%的当事人居然不知道。

三十三、被骗买了没有小产证的工业地“住宅”，解除合同外还能获赔多少？

三十四、买了学区房办理入学后，可否以对方违反网签解除合同？

三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？（附5个交房案例及法律依据）

1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件，开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形，应承担违约责任

4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的，应按合同约定免责

5.全装修房因不满足约定条件，验收不合格，买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的，出卖人应承担违约责任

法律依据

三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理？（含典型案例、最高院意见、法律规范）

三十七、商品房交付时存在面积差异如何处理？

一、典型案例裁判规则

1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据

2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任

3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立

4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任

二、最高院观点

一、所交付商品房面积的确认

二、法院处理商品房面积差异的处理原则

三、相关法律

三十八、到手的房子与样板房不一样应该怎么办？看完你就知道了！

一、签订的购房合同未对商品房和样板房是否一致作出说明的。

二、签订的购房合同对商品房和样品房是否一致作出说明的。

开发商承担的违约方式有三种：

三十九、为何我购买的动迁房，在未满“三年”的情况下，已经可以被偷偷的过户给他人了？

一、法律支持购房者要求过户（实际履行合同）的条件是什么？

二、政策何时允许动迁房办理过户？

附：孙某与沈某房屋买卖合同纠纷 （2017）沪02民终5015号

四十、最高院、北上广高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见

四十一、遇上限购与房屋代持，法院怎么处理？（7个规则及典型案例）

01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约

02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件

03 . 买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销

04 . 限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行

05 . 借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据

06 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力

07 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则

四十二、房产证是你的，但并不代表房子是你！--最高院公报案例告诉你二手房买卖的风险

四十三、北京借名买房指导意见

一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力

二、预约合同的效力和履行

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

四、房屋买卖中阳合同的效力

五、购房指标转让合同的效力

六、无权处分合同的效力和履行

七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担

八、冒名签订房屋买卖合同的效力

九、连环买卖中的合同效力

十、借名买房的认定和处理

十一、请求合同继续履行的处理

十二、商品房不符合交付条件的处理

十三、买受人拒绝接收商品房的处理

十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定

十五、对待给付义务的同时履行

十六、一房数卖中买受人的权利顺位

十七、第三人过户登记请求权的行使

十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行

十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用

二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理

二十一、逾期办证违约金过高的判断标准

二十二、违约金分别主张与分段主张的调整

二十三、违约金诉讼时效的认定

二十四、民间借贷与代理售房的处理

二十五、民间借贷与以房抵债的处理

二十六、以房抵债与调解

二十七、适用范围

四十四、二手房交易中，卖方（上家）违约，买方（下家）可以主张的赔偿责任有哪些？

法律依据

裁判规则

1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失

2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人

3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任

4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任

四十五、开发商格式条款玄机暗藏 ，预知风险迟延交房，是否仍然需要承担责任？

二审法院：签约时隐瞒的风险事项，不适用免责条款

四十六、“限贷令”和“限购令”导致合同无法继续履行，定金、首付款能不能全额退？（各地司法意见汇总）

一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

二、上海法院的意见

2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见

三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》

四、最高院印发的全国民事审判工作会议纪要

四十七、学区房买卖纠纷中，买受人可对“学位”申请行为保全！

四十八、解除类住宅（商住宅）买卖合同该找谁索要赔偿？

四十九、 房屋质量问题造成购房人的实际损失应如何计算？

一）、最高法院公报案例

二）、相关案例

1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参照房屋租金标准，综合多方面因素计算购房人的实际损失

2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失

3.因房屋存在渗透水质量问题影响了购房人对房屋的使用，人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失

4.因出卖人所售精装修房屋存在装修质量问题，造成购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参考讼争房的地段及市场行情酌情确定租金标准计算购房人的房租损失

三）、权威观点

1.房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务

2.违约损害赔偿的赔偿范围

四）、法律依据

五十、逾期交房与逾期办证的违约责任可以分别主张

五十一、上海一中院：别墅卖方与房产中介合意偷逃税费遭重罚 法院认定中介公司承担较大责任

五十二、开发商和中介忽悠卖房者的常见套路

五十三、二手房交易流程详细总结附防坑提示

1买房咨询

2交定金

4付首期及资金监管

5签订买卖合同

6办理按揭

7注销他项权证

9收房

10买房支付尾款

附件1过户流程

附件2过户资料

五十四、怎样不花钱自己解决商品房买卖中产生的法律问题

一、法律规定和一般概念界定

二、商品房认购（预订）

三、商品房销售广告

四、商品房预售

五、商品房现售

六、商品房买卖合同

七、商品房代理销售和包销

八、商品房买卖的贷款

九、　商品房的交付使用及其质量保证

十、商品房的维修基金（资金）

十一、商品房买卖转移登记和权证办理

五十五、购买二手房，怎样付款才能安心？

（一）、非贷款支付

（二）商业贷款（公积金贷款）支付

（三）对于房屋尚有未还清贷款，抵押权等情况应当注意的问题

（四）资金监管的必要性和流程：

五十六、房地产交易合同（监管版）（模板）

五十七、上海市商品房预售合同（模板）

五十八、房屋交易 定金合同（模板）

五十九、一文说清购房中定金的退与留（以30典型个案例进行实务剖析）

六十、购房中，约定先贷款时间先于交房时间，是否只有交付全部房款才能交房？（上海高院再审改判）

裁判要旨：

六十一、购房合同还是预约合同，标题说了算还是内容说了算？

六十二、接受延期交房违约金与验房还可以解除购房合同吗？

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