凉凉!彻底告别影响楼市的这三个神话 |
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粗暴计算,2020年万科一家房地产公司的销售额等于南京GDP的一半,等于一个大连GDP的总和,甚至比所谓省会的石家庄、太原、南昌高出不止一点。 恐怖吗? 你还要知道,万科只是当年中国房地产企业的第三名。 第一名,碧桂园,7900亿。 第二个数字: 1992年,碧桂园成立。 2006年,碧桂园80亿。 2007年,碧桂园150亿。 2008年,碧桂园175亿。 2009年,碧桂园232亿。 2010年,碧桂园329亿。 2011年,碧桂园432亿。 2012年,碧桂园476亿。 2013年,碧桂园1060亿。 2014年,碧桂园1288亿。 2015年,碧桂园1402亿。 2016年,碧桂园3088亿。 2017年,碧桂园5508亿。 2018年,碧桂园5019亿。 2019年,碧桂园7715亿。 2020年,碧桂园7888亿。 2021年,碧桂园6074亿。 从1992年到2006年,15年,碧桂园仅增长到80亿。 从2006年到2020年,15年,碧桂园增加了7800亿,翻了100倍。 即使计算到2021年,数据下滑,也整整翻了75倍。 恐怖,大写的牛逼! 如果没有2020-2022的灰天鹅,神话会继续。 为什么过去20年中国房企能如何突飞猛进?甚至成了尾大不掉、影响大局的重要因素?又为何在2021年神话戛然而止,难道仅仅是因为灰天鹅的到来? 不是。 2000-2020,最核心的要素有三: 1、大放水。M2暴涨。 2、城镇化。塑造了楼市最大的温室效应。 3、高周转。 人有多大胆、地有多大产。 2 居民财富被持续掏空。 虽然我写了居民造富神话,但是都非常清楚,幸运儿只是少数。 2000-2020年,都是被迫上车。 2020年之后,已经坐不起车了。 一将功成万骨枯,一幕幕造富神话的背后,是日益固化的群体,是日益扩张的城市和财政,是倍感压抑的年轻人。 他们都成了垫脚石。 看几个数字: 2000-2020,中国房地产销售额累计110万亿。 2000年,中国房地产销售额占当年GDP的3%。 2020年,中国房地产销售额占当年GDP的17%。 2020年,中国住房市值62.6万亿美元,等于美英法德之和。 2001年房价2170,2020年房价9860,增长454%。 2001年11.1万亿,2020年101.6万亿,增长了916%。 2001年M2是15.8万亿,2020年M2是218.7万亿。 2001-2020年期间的总通货膨胀率207.87%。 写到这里,你深刻理解房价暴涨背后的逻辑了吧。 每一个数字的背后,都是普通人普通且又坎坷的20年。 很多人说2020年中国房价怎么可能不到1万,20年的房价涨幅怎么可能才翻了4倍。数据确实难以接受,因为中国幅员辽阔,2000多个县城、地级市、省会、直辖市,统计局的平均数据你都懂的。 2006年,上海张江豪园,均价9000。 2023年,上海张江豪园,均价12万。 17年,13倍。 时代红利,多少人一辈子都不会遇到。 很多人不知道,即使9000,依旧吓退了大量的购房者,大家都觉得房价早晚要崩。但是仅仅几年之后,最先崩的不是张江的房价,而是购房者的思维,越来越多的人相信,房价永远涨,房价不可能跌。 3 地方政府的造城神话。 其实在第二部分,有一点没有讲到。 那就是为什么说过去20年的造富神话,也是居民财富被捆绑的20年? 本质上,城市发展靠什么? 信心。 集资。 信心很好理解,只要所有人都相信深圳牛逼就行了。 集资呢? 很多人以为是银行借款。 表面上对,其实不对。 城市发展,不就是需要钱,钱从哪里来?不就是银行。 比如上海要发展浦东新区,需要做什么? 1、从银行借款,做规划、做基建、盖房子、做配套。 2、然后卖地。商业、产业、配套、学校、铁路,大部分开发商接盘。 3、最后将房子卖给购房者,他们的子女要上学,他们要逛商场,他们要坐地铁,他们要做高铁。 看到没?所谓的集资,表面上是从银行借钱,将地卖给开发商,实际上则是从最底层的购房者身上拿到现金流,然后从下到上一点点回流。 一等的新区,回流最多,回流最快,房价最高。 二等的新区,回流次之,现金流适中,房价适中。 三流的新区,没人买,只能烂尾。 这是全国城市土地财政依赖榜单: 这是全国土地财政依赖程度: 我相信很多人都有这样的感觉。 如果你生活在一线、准一线、强二线城市,或者你出差、旅游去过,你的第一感觉一定是: 这个城市好大啊! 北京、上海、深圳不用说了,上班通勤1个半小时太正常了。 成都、广州、杭州这样的超大城市,城市半径50公里以上。 郑州、合肥、西安的标准二线城市,城市规模也在30公里。 这是一个非常恐怖的数字。 这么大的城市,其实隔阂感非常强烈,大部分人极少跨区生活,因为每个区都非常庞大,区域内部甚至小区附近就能满足基本生活。 那么,城市为什么这么大。 2000年,成都建成区面积210平方公里。 2022年,成都建成区面积1063平方公里。 面积扩大5倍。 2000年,成都人口1100万。 2022年,成都人口2100万。 人口翻倍。 大量的城中村拆迁了, 大量的厂房搬到了更远的地方, 以前的乡下变成了主城, 鱼塘变成了豪宅区。 一个城市之所以能够快速扩张的背后,大量的城市发展建设和新区建设,在这之中,一个城市得到了迅速的膨胀,房价也随之得到了迅速的发展。 4 轰隆隆的马达之下。 短短20年,实现了西方国家200年才实现的城镇化。 迅速,粗暴。 但是,也正是在这样简单粗暴的发展背后,数量得到了最大程度的扩张,城市更加拥挤,房价更加昂贵,门槛也越来越高,质量却没有跟上脚步。 城市变大了,但大量的片区并不成熟,甚至烂尾了; 房企变大了,但是大量的楼盘并不优质,甚至烂尾了; 第一波购房者实现了财富自由,但是没有上车、没办法上车却成为只能看到时代的车辙。 这样的结果,并不是最初想要的结果。 时来天地皆同力,运去英雄不自由。 许家印曾说:一切都是D给的。 这话他只说对了一半,另一半是时代给的。 也正是在房地产突飞猛进、城镇化突飞猛进的时候,有一大批类似碧桂园、恒大这样的高周转房企吃到了最丰盛的时代红利。 随后而来的,还有河北的荣盛、华夏幸福,还有福建的融信、旭辉、中骏、正荣,还有重庆的金科,还有华南的雅居乐,还有天津的融创,等等。 这些头部企业共享了时代的红利。 我算了一下,在2020年最癫狂的时候,整个房地产市场的市场份额是17.4万亿,而前20名房企的销售额加起来是7.2万亿,占比4成。 当盛大的宴会散了之后,一切都将归于平静,恒大依旧游走在破产的边缘,大部分房企的销售额都在腰斩,三四线的房价涨了又跌…… 历史好像回到了原点,重新出发。 热门楼盘 (点击楼盘名即可了解详情) 堇麟上府·云汀 绿城·春风晴翠 滨江天街|江与城 明湖怡府 绿城·芯创中心 江明府 欢乐滨海 雅戈尔·明湖懿秋 1、尊重他人知识产权和合法权益,同时呼吁本站用户也同样尊重他人知识产权和其他合法权益; 2、本网站上所发表的文章及其它附属品(如示例代码、截图及音、视频等),如果侵犯了第三方的知识产权或其他权利,责任由发布者或转载者本人承担,本网站对此不承担责任; 3 、如果您是图片的版权所有人,发现本站存在未注明出处的内容,请与我们联系并说明具体条目标题,我们会及时加上版权信息,如果您反对我们的使用,本着对版权人尊重的原则,我们会立即取消有版权问题的内容。 4 、在本网站发表、转载的文章仅代表作者本人观点,本网站没有义务查实文章或图片、音频、视频文件的出处及其真实性。 新浪乐居不只是房地产! 关注我们,解读楼市新政、提供购房优惠、追踪社会热点。当然,最重要的是不定时有好礼红包派送!返回搜狐,查看更多 |
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