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提问：雕叔，我在成都高新南区工作生活，已交高新南区社保两年，有高新南区购房资格,有闲置资金想买套100-120平米的住宅保值或者将来居住，大源附近新房只有二手,值得买吗? 还想问大源附近二手次新比较贵，要20000多一平，目前买起来是否划算呢，还想知道，既然这么有潜力，都会是什么样的人在买这么抢手区域的二手房呢， 主要是想了解卖家心理，到时候我怎么跟他们讲价。

回答：我更建议你买高新大源板块，区位优于双流，而且新政也侧面说明了高新区位的突出优势，新政有所放开但高新南区依然严格限购，所以越限购严格的区位越有买入价值，况且你还有房票，大源二手次新可以考虑。二手对于多军来说重点不是讲价，而是淘笋，而且年底淘笋概率比较大。

提问：雕叔，关于房龄问题，多老的房子不能买？

回答：这个问题就像中国人多能吃辣一样，没有标准答案。 每个城市对老的概念不一样，对老的接受程度也不一样。 譬如北京70年代和90年代房价无明显差别，重庆08后和03前差别巨大。 而且银行对房龄贷款政策也不一样，譬如北京80年的可以满贷25年，重庆2000年后才可以按揭。 当城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老房子才会接收溢出需求，譬如北京上海。 大部分二线城市，比如杭州武汉成都，可能市场供应仍旧充足，新房癌严重，老破小几乎无人问津。 重庆比较例外，重庆大概率有十倍雪坡，意味着重庆未来是极度深化的市场，在土地和次新被消耗殆尽信任我又无法上车的时候，老破小老破大老大楼就会进入一轮快速上升期。

提问：雕叔你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的“十年内次新房，主城区小套二”结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里只有地铁规划，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错。纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：雕叔老师好！我昨天看了马云在贵州的一个讲话，感觉贵州以后会是大数据的未来城市，请问：1、现在投资贵州的房产是否有价值？2、如果投资贵州哪个区域的房产最有价值，请推荐楼盘，谢谢！

回答：贵州发展任重道远，占了zc的光，刚开始有点起步。 1，贵州除了贵阳，其他城市发展程度确实很一般，甚至很差。特别是医疗条件不发达。 2，贵州缺人，人口数量太少了。贵州目前只有贵州大学是一所211高校，而且在全国高校中实力也不是很强，缺少高精尖人才，未来是人才的争夺战，没有人才，肯定会输。 3，产业单一，贵州目前除了旅游业就是农业，再有就是房地产，这样的的产业结构导致贵州物价非常高，而工资很低，没有太多希望。 4，内陆偏远地区，多山。贵州这些年大搞基建，这也是zc的倾斜，是长远计划的一步。 西南地区的贵州一带，刚好可以是上接川渝，下接广西云南的地方。 贵州发展快很大程度是因为经济本来差，发展多一点增速就高了，但贵州本身负债率较高。贵州本土作战可以选择贵阳，外省想来纯投资就没必要去了。

提问：雕叔你好，你认为成都的房地产市场还有投资空间吗？能否点评下成都吗？

回答：成都我长期看好！成都是非常宜居的城市，自李冰父子面对桀骜不驯的岷江水，将逢雨必涝的西蜀平原，化作了水旱从人，不知饥馑的天府之国，也对四川的经济文化有很大发展。两千多年来一直享受着繁荣稳定的红利。成都也是四川平原的中心，牢牢地生活在榜首的西南部。到目前为止，成都仍然是中国西南地区最发达、最富的经济文化中心。 就城市的长远发展而言，成都的人口潜力是用之不竭的。毕竟，四川平原有1亿人口。从房价的角度来看，成都的购房限制是严格的，一旦政策放松，房价上涨就没有悬念了。所以成都我长期看好！

提问：雕叔老师好，请问总价250w，投资，二圈普通资格可以选择哪个片区和盘。目前有关注的如下: 三圣乡的东城花汇、绿地和锦蓉佳苑感觉学区一般。二八的中车近期无新盘，中环TOD不一定有机会。乐天圣苑70平户型挨二环吵，中房优山和锦东庭院学区一般。天府新区不知道是否有上涨空间。

回答：第一，你总预算偏低，250万基本买不到什么新盘，第二，你普通资格，还是二圈层 普通 。所以你不要要求太多。你考虑投资，买二手房都是市场价，现在没有欺头可捡。中车你预算不够，300万起的门槛，中环tod你普通没戏。三圣乡绿地468>东城花汇>锦荣佳苑，位置配套还可以，出租应该问题不大。沙河堡锦东庭园沙还可以，新盘东安湖的华润未来之城，或者十陵 可 看看。

提问：请问雕叔，我现在想主打投资，目前看重温江的光华新城，还有新都三河场这边的观澜鹭岛，价格很低，是洼地吧？值得投资吗？

回答： 现在一般来说都不要动辄谈投资了，在成都一方面是投资很难，另一方面你看重的这些地方，房价之所以便宜，真不该找找自身的原因吗？ 目前可以说，他们基本没有潜力了，光华大道这一带，自住的属性比较高，也比较宜居，可以说是有一定的性价比，但是投资的话，一方面发展方向不在这里，另一方面楼市的表现也很不尽如人意，此前指导价覆盖这个板块，很快房东都扛不住，纷纷降价到指导价，可以看得出这一带房价承压能力是多差，因此遑论投资潜力，是没意义的。 至于观澜鹭岛，投资不合适，整体虽然价格便宜，但是二手房也差不多，这个地段相对偏僻，配套不足，只能说适合本地置业者吧，然后能基础保值就不错了，增值动力是不足的，需要整体楼市的行情抬升，而目前看不到行情。

提问：雕叔你好！我的情况是：本人今年已提前退休，爱人还有年退休，小孩明年要上小学。今年10月搬了新家，目前已把旧房卖掉有了购房资格，预算400以内（含按揭）左右再买个房子。现在看的几个楼盘： 一、二手房：1、攀成钢片区的锦江天誉南庭（单价3.87万2016年房子）。2、镏金岁月（单价2.5万2010年房子）。3、通用时代（清水单价3.4万2015年房明年2月满五年）。2、新盘：十陵首开龙湖景粼玖序一楼带底跃和花园的房子（单价1.97万）。 问题：现在是买景粼玖序还是攀成钢片区的纠结不定。自己和爱人一直都想买套一楼带花园的房子想以后自住养老。但如果买了景粼玖序，小孩读书问题就只能再想办法。如果买了攀成钢片区的二手房，小孩读小学和初中的问题都可以解决，而且学校就在旁边，对小孩学习休息都比较有利，只是按目前买入的这个二手房价格，八九年之后还容不容易再转手。再一个就是感觉按目前的行情，如果这次不买景粼玖序，以后这种特别是龙湖的一楼带花园的房子更买不起，也没有这么近三环边位置的这类房子。

回答：你好！不要动不动觉得少就是稀缺，少就是不多，不一定是缺。龙湖洋房确实不错，板块有东进和大运会的加持，也有TOD，前景光明，只不过单就发展速度来说，还是需要等待，因为现在龙湖景粼玖序整个片区的工程建设量都会比较大，现在入住至少5年生活配套都没那么便利，运渣车会很多。现在买入只有耐心去等区域成熟。 问题是你现在急需学区，我建议你就先买攀成钢的，先解决孩子读书自己居住环境又解决了，待读完书在买入龙湖那边那时基本走边TOD也修建完成。攀成钢是东门的核心区域，未来潜力都还很大，等攀钢商业体开业会更加繁华。二手天誉和通用时代都可以，新盘蓝润龙门马上也要开了。

提问：雕叔你好！如何判断二手房卖出的价格合不合适？在您文章中经常看到您提到，二手房市场和房价能反应比较真实的市场情况，这个怎么理解呢？

回答：判断二手房卖出的价格合不合适，看周边二手卖多少，这个需要多去现在中介门店问问，如果你觉得你房子质量、楼层、户型、相对较好，以及房龄新，就可以卖的相对其他贵一些。除了以上和房子本身相关的因素，房价还会受到政策因素的影响。 二手房的价格是由买卖双方自行决定，市场冷，二手供应量大，业主为了卖掉可能选择降价，反之亦然。 新房就不是这样，开发商能制造出市场很热的幻觉。

提问：雕叔大大，我想了解和中介和房东砍价的技巧，目的是促成交易不谈崩，预算虽然不多，可以说也是血汗钱了，能省点是点。

回答： 怎么砍价，确实一门艺术，我有几点实战上的技巧，今天和盘托出： 1、硬砍。先大砍一刀，磨出一个最低价来，然后再慢慢往上加，把对方的价格也一点点地磨下来。不过有个前提是要事先了解下正常的交易行情是怎样的，不能说单价2万的，你直接给砍到1万，那样双方就没得谈了，还有拳脚相加的风险。 2、砍房产周边。比如税费谁来出，比如家具家电等砍，比如户型、朝向、楼层、容积率、装修好坏、墙皮脱落等砍砍砍砍，使劲砍，砍个几万是可以的。 3、砍付款条件。跟房东说，比如你可以说全款买房，他回款周期快，但是你这边就要求便宜卖。然后如果要单价贵的话，那么就只能给3成首付，这样大头都是尾款，他也会很难受，一些着急套现或者置换的人，等不起，会好好考虑你的砍价需求。 4、砍中介。当买卖双方的价格无限逼近的时候，你再砍房东就没意义了，此时就砍中介，你再说一个底数，让中介去砍价，如果砍得下来，你就多给一定比例的中介费，如果砍不下来，那么就让他们中介费便宜点，从中介费里扣除一些补贴。一般到这个时候，中介就会打了鸡血一样，猛地给你去砍房东。 5、砍自己。哭穷，你去看房的时候，把破裤子，烂鞋子都穿上，尽量整朴素一些，让房东心生怜悯，此时再带个小伙伴，当做你的第三方亲戚、朋友，也说下你不幸的往事和局促的现实，然后本就赚够了的房东一时心软，就给你少个几千上万也不是不可能。 6、砍机遇。这个就是自己要速战速决了，买房砍价是其次，本身还是对这个房子的满意度，不要为了砍价而去砍价，要是把房东砍毛了，最后愤怒之下不卖给你了，那可不就亏大了？主次要分清，切忌买房路上入戏太深，喧宾夺主。

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