炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　3月17日，龙湖集团发布了2022年年报，在开发、运营及服务三大板块，“1+2+2”五大航道的协同下，在行业深度调整的背景下实现了营收及利润的稳中有增，尽管增速有所放缓，但仍是最为稳健的优质房企之一。

　　龙湖多年来深度参与城市空间、服务重构，在公司成立30周年、又值行业转折的关键节点上，长期主义下布局的多航道业务协同模式已逐渐成为其穿越周期的砝码，整个集团的业态发展也更加均衡、健康。

　　龙湖计划派发期末股息0.8元/股，计入中期股息0.33元/股，全年合计派息1.13元/股，相较于当前的股价，股息率达到5.8%，在给股东持续带来回报的同时，估值也具有较强吸引力。

“1+2+2”五航道协同发展 运营及服务贡献近3成利润

　　随着快速城镇化红利期的结束，我国房地产行业也将从过去高杠杆、高周转、高利润率模式逐渐回归到更强调精耕细作的制造业模式。挤压式存量竞争背景下，非常考验房企的精准布局能力以及交付力。

　　2022年，龙湖集团100%如期交付超11万套房源，交付建面1551.5万平米，客户满意度约90%。全年地产开发业务实现收入2270.2亿元，同比增长11%，在此基础上龙湖全年实现营收2505.65亿元，同比增长12.2%，并实现核心归母净利润为225.4亿元，同比增长0.5%。在行业深度调整的背景下，仍然实现了营收及利润的稳中有增，且无存货减值、汇兑损失、自持物业公允价值损失、出售资产损失等去年行业普遍的亏损点，实为不易。

　　而支撑龙湖成为优质房企穿越周期的，即为其长期布局的“1+2+2”五大航道的协同发展，包括地产开发、运营（商业投资，长租公寓）、服务（龙湖智创生活、智慧营造）。

　　财报显示，2022年除地产开发外，由运营及服务组成的经营性收入同比增长25%至236亿元，经营利润占比进一步提升至27%，不仅撑起了龙湖全年的业绩增长，也使得龙湖的利润更加多元化，现金流来源更加充沛，发展更加均衡，抗风险能力更强。董事会主席兼CEO陈序平表示，龙湖有望在未来5年成为首家非地产开发业务利润占比在50%以上的房企。

　　商业投资航道方面，截止去年底，龙湖商业在全国32座高能级城市累计获取了139个项目，加上2022年新增运营的15座（含轻资产三座，如龙湖杭州吾角天街等），已运营商场达76座。在营商场建筑面积722万平米，整体出租率达到93.9%，全年实现租金收入94.3亿元，过去5年实现复合增长达27%。2023年，龙湖预计开业5座重资产天街以及6座轻资产商业项目，保持过往每年开业的节奏。

　　长租公寓方面，龙湖冠寓已开业11.6万间，品牌与规模均处于行业领先地位。截止去年底，冠寓整体出租率为88.5%，已连续2年实现盈利，陈序平表示今年盈利将良性增长。值得注意的是，开业达到及超过6个月的项目出租率达到91.1%，这一定程度上反映出租客在体验龙湖的服务后对于冠寓的认可。

　　龙湖智创生活方面，市场最为关注的还是赴港上市后续计划，龙湖集团CFO赵轶在业绩发布会上表示，顺势而为，苦练行活，一如既往做好准备。预计龙湖也在等一个合适的市场情绪和估值水平，实际上龙湖智创生活在龙湖集团的住宅、商业、长租公寓加持下也值得更好的估值。截止2022年底，龙湖智创生活在管面积达3.2亿方，合约客户满意度14年保持90%以上，全年实现营收137.5亿元（合并抵消前），同比增长24%。

　　而在去年新设立的龙湖营造航道，赵轶表示，龙湖去年已从AMC、国企、学校等处拿到28个项目，合计建面超600万方，整体进展顺利。

今年销售重回正增长 强调精准布局

　　实际上，全盘看龙湖去年5大航道的发展，仅地产开发主航道处在增速放缓、利润率下滑的调整期。

　　实际上，在房地价差缩窄、建造成本上涨的背景下，过去几年房企利润率一直处在下滑趋势之中。龙湖也不例外，2022年龙湖录得毛利率为21.2%，管理层表示，新拿土地逐步进入结算轨道，毛利率将逐渐恢复到25%以上，这个毛利率也是健康的，整个行业的发展也将进入持续稳定发展的阶段。

　　值得一提的是，全年龙湖依然实现了核心净利润率12.3%，较2021年仅下滑1个百分点。这主要是由于龙湖在结转规模、营收保持增长的情况下仍保持降本增效，全年销售费用、行政开支、融资成本等相关费用得到有效控。其中行政成本降幅达到37.21%，成为成本缩减的核心。

　　实际上，近两年地产行业的调整主要来自于销售端的量价增长低迷，走出调整的路径也是销售的复苏。

　　对于龙湖来说，2022年实现全口销售2015.9亿元同比有所下滑，但全年表现显著强于克而瑞百强房企42%的降幅。而今年开年来复苏势头强劲，在去年低基数下，1月、2月的销售同比增长高达54.94%、86.35%，即使相较于调整前的2021年，2月份销售额也同比增长10.4%，基本重回正轨。

　　随着近日各房企陆续公布今年前两个月的销售业绩，房地产行业复苏预期已基本确立。克而瑞行业数据显示，今年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%，无论是操盘口径、全口径还是权益口径，均已基本恢复至疫情前2019年的水平。

　　此外，2022年及今年1-2月，龙湖销售均价表现均稳定在1.6万元/平米出头，这或也是龙湖上半年流动性和融资环境较好的原因。随着房地产调控政策的逐渐转向，疫情对于经济影响的消退，下半年行业销售有望迎来边际回暖，房企的流动性有望逐步改善。

今年已无到期外债 掉期比例98%避免汇兑损失

　　在行业发展新阶段，城市、房企分化依然剧烈，只有依靠长期的财务自律、现金流充沛，时刻保持审慎的财务管理，才是房地产企业走向健康发展的必经之路。

　　2022年，龙湖综合借贷总额为2080.1亿元，其中一年内到期债务为206.6亿元，占总债务比重为9.9%，平均账期为6.67年，债务结构健康。同期在手货币资金为726.2亿元，现金短债比为3.52，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为2.61，保持行业最好的现金短债比。净负债率为58.1%，剔除预收款后资产负债率为64.8%，杠杆率保持在安全阈值之内。

　　基于良好的债务结构和现金储备，龙湖已连续7年“三道红线”稳居绿档，为少有的仍获全投资级评级房企：标普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠誉（BBB），平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位。

　　特别地，在当前外汇市场波动剧烈的大环境下，龙湖非常注意控制海外债的风险。已在2022年相继提前偿还银团贷、美元债等，并已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，因此在2023年内龙湖已无到期境外债。截止去年底，龙湖的总债务中，海外债占比降低至23%，且其中98%已经做了外汇掉期，以避免收到外汇剧烈波动而产汇兑损失。

　　实际上，对于优质民营房企来说，自去年底以来融资环境是相对宽松的，正如赵轶所说，如果政策对出险房企主要在于防风险，那么对优质房企主要是支持。

　　在去年底“一行三会”频频吹暖风的背景下，三季度“第一支箭”中债增担保的中票政策落地，而在11月以来，更是从“第二支箭”的交易商协会2500亿元发债额度，到“第三支箭”地产企业股权融资支持，以及“金融十六条”指导银行授信超2万亿等政策的相继出台。甚至在12月，“央地合作”和“内保外贷”的增信机制，更是补齐了地方和境外的融资支持，形成了一个完备的闭环。

　　龙湖、碧桂园等龙头房企更是充分拿到了政策的支持红利。龙湖不仅发行了首单中债增担保债权，还发行了第二支箭首单中期票据及首单内保外贷额度，并且各项融资成本均在3%-4%之间的低成本水平。

　　对于今年的销售的预测，龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠认为，全年整体处在复苏的通道中，但复苏仍需时间和观察，且不同城市分化较为明显。因此，这也对后疫情时代房企精准布局提出了更高的要求。

　　对于龙湖来说，截至去年底，账面总土地储备合计5795万平米，平均成本为5221元/平米，为销售均价的33.8%。相对2022年销售面积来说是充裕的，盈利空间也是可期的。

　　展望今年，龙湖依然将在商业逻辑下，秉承量入为出的理念精准布局高能级城市、预期能为股东带来超10%回报的项目。