过去的一个月里，我们河南小城鹤壁凭借着超低房价冲上了全国楼市的热门。

两三万买一套房，普通人的奢望在鹤壁可以变成现实。

这个月月初，我揣着可用额度还剩两万多的信用卡去了趟鹤壁。

事实上，两三万的房子真的有，但与你想的可能有很大不同。

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了解鹤壁房价的逻辑，得了解下鹤壁这个城市。

鹤壁是河南北部的一座的小城，年湮代远。

《诗经》中“淇水汤汤，渐车帷裳”讲的是这片土地的故事，《封神榜》中商都朝歌指的是鹤壁下辖的淇县……

新中国之后，鹤壁因煤炭而兴盛。

1957年鹤壁建市，特殊时期的一种战略布局。

建市后的短短几个月接连创下了全国煤炭的多项新纪录，鹤壁这座崭新的城市，逐渐被人们所熟知。

但煤炭开采带来经济高速增长的同时，还对生态环境带来了破坏性的伤害，鹤壁主城区地下被大面积采空，大大小小的塌陷区连点成面。

最夸张时，鹤壁的采空面积高达20平方公里，可以说是一座悬空城。

这种情况下，鹤壁不得不南迁。

鹤壁市区曾有过三次大规模的迁移，鹤山区、山城区、淇滨区恰好是不同阶段的市区。

①1957年鹤壁因煤炭建市，为了方便煤炭开发，市区选在了一矿附近的鹤山区鹤壁集镇，随着二矿、三矿建设，市区南移到了鹤山区的中山路。

②1959年五矿、六矿开建，鹤壁市区由鹤山区中山路迁到了山城区。

山城区是鹤壁早期城市建设的重点区域，到上世纪末一直是鹤壁市委、市政府的驻地，是鹤壁的政治、经济、交通中心。

但随着矿区的发展，山城区周围基本上都是塌陷区，城市发展受到制约。

③直到1992年鹤壁建立了淇滨区，经过几年的城市建设淇滨区规模扩大，1999年鹤壁市委、市政府正式迁到了其淇滨区，自然的鹤壁市区由山城区转移到了淇滨区，持续到现在。

其实有不少城市随着战略调整去建设新区，但鹤壁这样大跨度（山城区与淇滨区有二十公里的距离）的建设新区不常见。

按照正常的逻辑，人口随着城市资源迁移，新区越来越好，老区越来越差。

而二十公里的距离更是一道天堑屏障，阻断了鹤壁老区前进的脚步，鹤壁新区老区的差距越来越大。

是的！两万一套的房子来自鹤壁老区。

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鹤壁最便宜的房子在鹤山区，两万以下一套的确有，但极少。

带看的中介小姐姐说，这段时间来鹤壁看房子的人不少，鹤山区两万以下的房子基本上挂一两天就卖出去了，两万一套的房子还比较多。

但甭管两万以下，还是以上，通通都是三四十年打底的老房子，还是顶底，下面这样的。

上世纪的单位家属院，整体做过改造，但还是挡不住的年代感。

有些楼栋基本上已无人居住，空调都没挂几个。

这些房子不存在什么社区感，一两栋楼独立在路边，随意进出。

入户门还是小时候的木门，有一股亲切感。

至于室内基本都比较脏了，简单的放一张。

鹤山区本身不大，基本上都是矿上的家属院、拆迁的安置房，房子都大差不差。

但是得益于鹤壁政府斥巨资做了老城改造，整体城市界面的观感其实不错。

这是鹤山区的主干道中山路，道路整洁、绿化非常漂亮。

中山路旁的安置房做了重新粉刷，但是仅挂了几个空调，入住率不高。

街角有不少小公园，据说鹤山区的绿地率接近60%。

鹤壁集的镇中心，整条街都做了仿古翻新，跟想象中的老破小不一样。

中介小姐姐说这个秦家胡同是鹤壁的地标，有故事的人都知道。

整个鹤山区给人的印象其实相当的不错，安静又安逸。

但不得不承认，鹤山区居住的大多是上了岁数的人，看不到什么活力，配套相对落后。

最早的市区鹤壁集镇，仅有两条街可以看到一些店面，且都是非常基础的生活配套，连中介门店都需要去山城区找。

打听了一下，猪肉十块左右，蔬菜大都是一块钱一斤，生活成本非常感人。

除了核心的街道，其他店面基本上都是关闭的状态。

想要在鹤山区生活的话，可能配套是一个比较棘手的问题。

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山城区正常的二手房大概2000元/㎡，但仍有非常多便宜的老房子，三万一套、五万一套的这种。

房子比起鹤山区稍微有一些些进步，更有一些社区的感觉。

同样是单位家属院为主，山城区的房子有门禁、有规划。

小区内有了公共空间，虽然是停车位，不是绿化。

整体的入住率相对更高了一些，有一点生活氛围。

随便进去一栋楼，走廊里张贴对联的明显增多了。

房子内部倒是没什么意外，同样是大白墙、老家具，稍微干净了些。

山城区东南部靠近通往淇滨区的主干道，有一些还不错的次新小区，便宜的都是些老房子。

不同于鹤山区的整体改造，山城区面积相对更大一些，基本上与鹤山区相连，改造难度比较大，山城区的界面改变不大。

除了个别主干道有明显的改造，大部分街道都是这样的界面，上世纪的县城既视感。

山城区做鹤壁市区四十年，基础的生活配套强上不少。

山城区最热闹的商业地王广场，商业的能级不高，但业态齐全，除了基础的生活配套，娱乐配套、休闲配套应有尽有。

一些改造过的角落，比较有城市的样子。

核心街道外的山城区同样没逃过鹤山区的命运，大量的店面关闭。

转让、出租是大多数街道的常态，活力这个词同样与山城区不沾边。

甚至有企业、单位大楼大门紧闭，搬迁到了更新的淇滨区。

有一些带污染的工厂与淇滨区的规划不符，留在了山城区周边。

去山城区的路上大货车特别多，大小规模的工厂随处可见。

蓝色的是世界上输送距离最长的管带输送系统，早期为了运煤搞的，目前还在运行中。

比起鹤山区，山城区留守的地缘更多，还有一些工厂，人口密度远超鹤山区，没有太重的清冷感。

更重要的是，山城区的配套更丰富、能级更高，自住优于鹤山区。

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眼下讲的鹤壁一般是指淇滨区，鹤壁最体面的区域，均价基本上6000元/㎡左右，品质好一点、地段好一点的卖到8000元/㎡以上。

淇滨区整体沿着淇河而建，经过二十多年的开发，已小有规模，城市界面与大多数河南地市无异。

淇河边上的鹤壁CBD，体量不算大，整体气势到位了。

街道干净整洁，绿化率普遍比较高。

调研的某个鹤壁高端项目，均价不过8500元/㎡，大门、立面的呈现不输一线开发商做的项目。

鹤壁市政府对面的世纪公园，鹤壁地标。

鹤壁市的博物馆、科技馆、体育馆等等公共配套设施，均坐落在淇滨区。

淇滨区的核心街道基本看不到空铺，到处是林林总总的生活配套。

除了街道底商外，商业配套还有万达广场、有百货、有步行街等等。

相对来说，淇滨区有正常三四线小城市的既视感，生活氛围浓厚，配套丰富，有城市感、有烟火气。

某种程度上，淇滨区才是本地人认可的鹤壁市区。

鹤壁婚恋相亲的基本要求，是最少淇滨区有一套房。

鹤山区、山城区为数不多的年轻人，都向往着去淇滨区生活工作。

“鹤壁年鉴显示，2010年至2020年间，鹤山区、山城区常住人口呈持续下降趋势，前者从13.11万人下降至6.28万人，后者从23.06万人下降至15.57万人。”

正式有了这样的共识，鹤山区、山城区随着人口流出、经济放缓，价值不断下跌，白菜价房子越来越多。

鹤山区、山城区房子便宜，被某些自媒体放大到“鹤壁两万一套房”，这样的说法是有问题的。

淇滨区是鹤壁市区的话，把二十公里外的山城区比作县城、二十五公里外的鹤山区比作乡镇更合适，鹤壁乡镇两万一套才是事实。

问题来了，这样的房子有价值吗？

鹤山区、山城区因为资源枯竭已经被时代抛弃了，即便改造更新还是难有活力。

而二十公里的断裂带，注定了鹤山区、山城区无法与淇滨区联动，根本看不到未来。

两万一套真的便宜，但买到手只能坐等贬值。

或许对于真正躺平的人来讲，鹤山区、山城区是一个不错的避世桃源。

这里安逸、节奏，生活成本低，打工一年足够买一套房。

以上。

如何更好的认识城市？了解城市？

【1】2022年中国304城房价涨幅。

【2】2022年全国311个地市政府债务全景。

【3】2010-2020年全国353个城市人口增量排名。