我市制订的首个物业管理地方标准——《晋城市物业服务收费管理实施细则》今年2月1日已正式实施，与之配套的《晋城市区住宅物业服务等级收费标准》也于4月28日向社会公布，并于10月1日起正式实施。

  新的住宅物业服务收费分几个等级？对物业企业有何约束？公共用水、用电及其损耗的公摊有何规定？小区内车辆停放如何收费……昨日，记者采访了市物价局有关负责人为市民解读新规，让您今后交纳物业费明明白白。

  住宅小区内规划设有专用停车场(位)的，可向车主收取车辆停放服务费，在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意。

  收费标准

  多层住宅收费分五级

  高层住宅收费分四级

  《晋城市区住宅物业服务等级收费标准》规定，多层住宅收费等级分五级，高层住宅收费等级分四级。其中多层住宅物业服务费标准从低到 高分别为：0.40、0.60、0.80、0.90、1.00元/月·平方米；高层住宅物业服务费标准从低到高分别为：1.20、1.30、1.50、 1.70元/月·平方米。绿化面积超25%的住宅小区，可另加收0.05——0.10元/月·平方米，25层以上高层住宅可另加0.10元/月·平方米。 达到浮动条件的多层住宅可上、下浮动20%，高层住宅可上、下浮动10%。同时首次明确物业服务企业收取物业服务费后，除装修管理服务费、装修垃圾清运 费、车辆停放服务费以及受业主委托提供的特约服务费外，物业服务企业不得再向业主收取其他任何费用。具体各小区物业服务收费等级和收费标准由业主和物业服 务企业协商确定，报物价部门备案后执行。

  实施新收费标准后有何变化？

  新旧物业服务收费标准及政策规定最明显的变化，即新物业服务收费项目少，服务行为更规范，服务内容更具体。

  拿收费项目来说，原在物业服务费外，可另收公摊水、电费用以及电梯电费三项费用，现全部合并进入物业服务费中，亦即只能收取物业服 务费一项。收费项目减少，收费行为也更加规范。原物业服务企业以保护电梯为由，对装修材料不允许或限制使用电梯运送，迫使采用吊装方式，自身或由吊装公司 收取数额较大的吊装费；现涉及装修的收费项目明确规定只有两项，即装修管理服务费和装修垃圾清运费，收费标准也制定了最高价格，同时取消了吊装收费，改由 电梯运送，发生的费用包含在装修管理服务费中，并要求签订协议(合同)约定双方的权利、义务、责任。

  与旧标准相比，新收费标准更加切合实际。原多层住宅收费标准虽为六个等级，但目前实际执行的只有三个等级，即：0.30、0.40 和0.60元/月·平方米，0.15、0.20和0.25元/月·平方米这三个等级基本已不执行，且在执行中还另收取公摊水、电费，实际收费标准远高于名 义上的0.30、0.40和0.60元/月·平方米，现多层住宅收费标准与服务标准相对应，合并为五个等级，将原来分项、分次收费合并为一项，实行“一费 制”，由“明低暗高”变公开透明收费，仅从收费标准看较前确有所提高，但实际以年度计算，与原分项、分次收费相比增长的数额并不大，有的甚至还可能下降。 高层住宅收费标准基本没变，仅将电梯电费合并进入物业服务费中。原服务标准服务内容少、规定较原则、不具体，新服务标准内容丰富，服务项目齐全，更利于业 主监督。

  市物价局有关负责人介绍说，根据我市多数物业服务企业按半年或一年收取物业服务费的实际，物价部门已要求各物业服务企业对物业服务 费已交至2013年底的业主不得再进行补交。此外，物价部门从人性化考虑，如果物业服务企业与业主协商暂时达不成一致意见，原物业服务标准、收费标准、收 费项目可执行至2014年底(期间收费标准包括水、电公摊费用不得提高，收费项目不得增加)。

  新标准公开透明收费，也为物业设置了硬杠杠。

  解读新标准三大亮点

  1、物业代收水电暖等费用不得加价加量

  市物价局副局长梁仁锁介绍说，2007年以来，随着人工工资、材料费用等物业服务成本的逐年增加，市区绝大多数物业服务企业几乎无 盈余，特别是老旧的多层住宅小区，物业企业为维持经营只好采取少服务、不服务或在服务费外另收取公共用水、用电及其损耗(即所谓的公摊水电费)等形式弥补 亏损(主要表现为：在居民实际用电、用水量的基础上增加数量或直接提高电价、水价标准)，名义上收费标准不高，实际居民负担却是很高，即“明低暗高”。新 规对物业服务成本或物业服务支出构成规定得非常具体，特别明确电梯、二次供水、二次供暖、监控设备、景观等的日常运行、维护费用已包含在物业服务成本中， 物业服务企业不得另行向业主收取。同时，明确规定物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应由专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或 成本。

  此外，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的 最终分户使用人。任何单位不得强制物业服务企业代收上述费用，也不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收上述费用的，必须严 格执行物价部门规定的价格，不得加价、加量收费。代收手续费由委托单位支付，手续费标准由物价部门制定。

  2、小区空地停车收费须业主大会同意

  《晋城市物业服务收费管理实施细则》明确规定，住宅小区内规划设有专用停车场(位)的，可向车主收取车辆停放服务费，责任和义务由双方约定。车辆停放服务费标准由物价部门制定。

  未列入住宅小区规划的停车场或在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意，收费收入要单独列账，开支范围除支付必要的管理成本和税费外，用于补充小区公共设施的日常维护，收支情况向业主公布，接受业主监督。

  3、业主不满意物业服务将下调收费标准

  物业服务企业收取物业服务费后应提供与物业服务等级相一致的物业服务，并接受业主的监督。按照服务等级的不同，物业服务企业每年还 应公开向服务区域的业主征询1-2次对物业服务企业的意见建议，满意率不达50%的收费标准实行下浮，满意率超过80%的收费标准实行上浮。

  物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备及场地进行经营性活动的，应当在征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理有关手 续。所得收益应当主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金。具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会合同约定。