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最近，有好多购房者来咨询这类问题：

选哪个好？

哪个更值得买？

哪个项目更保值？

他们都是“改善”购房群体，预算能达到800万甚至更高。

这些问题，是目前很多改善购房者都面临的困惑：

同一板块，楼盘的定位都一样吗？相比之下，价格贵的就是改善盘？

答案是：当然不！

划重点：1、要匹配！2、看细节！房子需要产品与地段匹配，才能真正发挥出最大的价值。如果改善板块做了刚需盘，或者刚需板块做了改善盘，这都是很难受的。

说人话就是高端改善不做小，刚需板块不做大，中不溜的板块取中间，意思是说产品不能不能一味追求大，也不能过于保守拉低下限，尽量保证圈层的纯粹性。

在选改善盘的时候，不要单一对比价格，要看细节。1、看景观示范区（有无会所，景观细节呈现）2、比外立面（全铝板、铝板一体板、金属漆都是有讲究的）3、其他的还有房企品牌、公区，地下车库，得房率、梯户比等等。

要说今年南京的高端改善市场，河西南必占有一席，二季度鱼嘴、鱼背集中出货，品牌房企都引入旗下高端产品线自证实力，动辄就是700万起。

但要说同片区真改善，还 需参考户型和建筑类型，以及项目额外附加值来具体分析。

先看鱼嘴三盘，建发鳗鱼、颐和铂樾府、奥体建设G72，3盘均未设置毛坯限价，主打高层+小高层定位，后期上市房价大概率会全部突破5.3万/㎡，个别项目有可能拔尖领跑。

其中建设缦云进度最快，预计会最先入市 （户型，公开时间都已确定） ，其次为颐居建设独立开发的颐和铂樾府 （颐居建设铂系，户型图暂未正式对外） ，再者为奥体建设G72 （案名尚未确定，上市时间会在建发、颐居之后） 。

三个项目位置两两相邻 ， 天保街地铁站自西向东分别是：建发缦云 （厦门建发G73） 、奥体建设G72地块、颐和铂樾府 （颐居建设G71） ，地块体量最大的是建发缦云，其次颐和铂樾府，再者为奥体建设G72。

（点击查看高清大图）

相同点：同板块3盘相邻，后期配套可以共享，开发商均为国企，在河西都有代表作品。

不同点： 小区体量（大/小）、产品定位（高层/小高层）、户型差异（舒适度）、资产溢价（装标/稀缺度）、有无不利因素 等等。

在预算有限、房企品牌差异不大情况下，哪个项目短板最少，未来更有可能成长为“领跑”选手的，就优先选那个。

01.

新现代风、无升级装修包

建发缦云售楼处即将公开

建发缦云是鱼嘴三幅地块中，靠地铁2号线“天保街站”最近的项目，地块体量也最大，拟建9栋总高为17F小高层，共475套房源。

3大户型分别是：建面约123㎡的三房两厅两卫、约143㎡四房两厅两卫、约182㎡四房两厅三卫，2梯2户设计 （每栋楼只有一种户型） ，无装修升级包，精装修交付。

不同于建发此前的新中式风格，该项目为“新现代”全新产品系！缦云系首次与南京人见面，此前该产品系已在杭州、苏州大获成功。＞＞＞

是厦门建发继建发珺和府、金鼎湾和禧后在河西南的第三个项目。其中建发珺和府去年底交付，业内好评如潮；金鼎湾和禧去年8月正式收官，两开两罄热度也非常高。

鉴于前两个项目口碑都不错，因此即将上市的建发缦云也备受市场期待。

建筑面积约123㎡的三房两厅两卫，有一部分位于边户，三开间朝南，南向面宽约10.7米，南向双阳台连接客厅和卧室，其中主卧为套房带独立卫生间。

全屋采光面约18米，考虑到二套家庭需要，北卧室设置了2个床，南向临阳台的房间也有飘窗，可享受270度观景视野。

建筑面积约143㎡的四房两厅两卫，四开间朝南，除了南向双阳台连接客厅和次卧外，主卧还带了一个270度的阳台，主卧同样是套房设计，带步入衣帽间和独立卫生间，南向面宽达约14.8米，LDKB一体化设计。

建筑面积约182㎡四房两厅三卫，四开间朝南，南向面宽达约15.5米，宽景阳台连接客厅和餐厅，南向两间卧室均为套房设计，带独立卫生间，其中主卧卫生间为双台盆，还带有阳台。

从效果图看，建发缦云外立面为香槟色，大面积采用玻璃幕墙+金属线条，独特的建筑轮廓犹如「双叶绽放」，辨识度极高。

目前项目正在建设中，售楼处和样板间5.1前后公开，最快5月底首开，置业门槛700万+。

据说建发缦云节奏会非常快，有意上车该项目的朋友，要提前准备好购房证明和首付款。

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03.

颐和铂樾府5栋小高层

定位科技住宅 最小115㎡起

颐和铂樾府，5栋17层小高层，户型建面约115、130、173㎡，其中有一栋为一个单元，其余四栋均为两个单元，约三百多套房源。

同样未设毛坯限价，无升级装修包，后期精装修交付。

与建发缦云最明显区别：颐和铂樾府为科技住宅（六恒or三恒未确定） ，最小115㎡起，东侧临近龙王大街，部分靠近马路楼栋可能会受噪音干扰。

目前，项目售楼处正在建设，计划5月公开，入市时间可能会在建发之后，具体要看工程进度。户型方面，正式户型图尚未公布，不过三种户型的设计demo已经流出，大家可以参考 （最终以开发商公示为主） 。

其中115㎡、130㎡均为三房两厅两卫，户型格局相似，130㎡是115㎡放大版，客厅为LDK一体化设计，U型厨房，每个房间空间都更大些。

173㎡四房两厅两卫，四开间朝南，主卧套房带独立浴缸，北侧厨房旁还设置了一个独立储物阳台，南北双阳台，瞰景收纳两不误。

单看外立面颜值，颐和铂樾整体设计中规中矩，不如建发缦云辨识度高。

户型方面，建发缦云123㎡、143㎡产品都有创新，尤其是143㎡应该会非常抢手，但就182㎡户型来看周边竞品不少，深业南湾上府188㎡、金基中北涵樾府175㎡以及颐和铂樾府173㎡...

特别是颐和铂樾府173㎡四房，各功能空间排布比较规整，比建发缦云还小9个平方，总价也得以较好控制，会与建发缦云182㎡形成正面竞争。

03.

奥体建设G72规划4栋31F高层

户型200㎡起？向鱼背顶豪看齐

与前面2盘都不同的是，G72打造为30+以上高层产品，案名尚未确定，上市时间待定。

有消息称，奥体建设G72户型200㎡起步，约248套房源，未来预计总价约1000万起步 （最终以开发商公布为准） ，直追河西南鱼背顶豪中宁府。

从公布楼栋效果图来看，外立面为大面积玻璃窗+金属线条，窗墙比很高，顶部为挑高塔冠设计，自带豪宅气场。

于开发商而言，现在绝大多数楼盘，都会比过去更注重窗墙比，这已是一种集体性进步。对购房者来说，更大“窗墙比“和窗地比给室内空间的通风、采光能力创造了条件，也提升了室外建筑立面的高级感，使整个小区品质得以显现，能够增加房子未来的保值溢价的程度。

不过要说该项目与鱼背顶豪PK，奥体建设还真得拿出点不一样的东西，毕竟1000万以上的资产，鱼背有江景加持（稀缺性）、湾4、万国融富人圈层效应强，再加上南京眼、保利大剧院周围配套成熟，未来资产流通、改善置换更容易被认可。

04.

最小115㎡最大500㎡

河西南6家新盘如何选？

目前整个河西南，新盘供应量依旧很大，且普遍含包价超5.3万/㎡，部分纯新盘放风价冲8万/㎡，多以大平层改善为主。

在售新盘6家：涵樾府、枫璟雅园、颐和云台源筑（尾盘）、嘉璟峰、深业南湾上府、江宸府。

待上市纯新盘6家：中宁府、天琴府（厦门国贸G70）、伟星G03、建发缦云、颐和铂樾府、奥体建设G72。

其中中宁府、建发缦云都在4月下旬公开样板间，最快5月首开；天琴府、伟星G03预计三季度入市。

6家新盘除了建发缦云、颐和铂樾府为17层小高层之外，剩余4盘都是总高为20层以上的高层， 个人建议鱼背顶豪改善G70＞中宁府≥伟星G03；鱼嘴中产改善：厦门建发＞颐和铂樾＞奥体G72；

厦门国贸G70：厦门国贸TOP级产品，“天琴系”全国十大豪宅之一，3栋17-23F江景高层，约126套科技住宅，距离夹江最近，小区自带会所、泳池，起步户型300㎡+，对标长三角一线江景豪宅，是目前区域段位总价段位最高的项目。

中宁府：打造中国府2.0产品，定位三恒两静一智能科技住宅；户型从198㎡起跳，最大约束500㎡，入手门槛是三大顶豪中相对较低的项目之一；据了解，小区内计划配置中央会所（约2600㎡）+泛会所（6个共900㎡），项目正在做最后收尾工作，近期会公开样板间，最快5月首开。

（中宁府户型图）

伟星G03地块：很多人不看好伟星，说G03不看江，伟星品牌一般云云。。。

简单说说这个项目，今年3月份首批次土拍触顶拿地，楼面地价43173元/㎡，是近6年年来南京土拍地价“第二高”地块，仅次于中国府地价。

伟星目前除了河西G03，还有在建大校场伟星誉璟府，两个项目都打算做标杆，其中大校场誉璟府近期会对外公开售楼处和样板间，小区带会所逼格很高，放风价5.6-5.8万/㎡。

先来看大校场伟星誉璟府装标，玫瑰岛、劳芬、当代、嘉格纳、柏丽...这是什么概念？此前河西南星叶云墅、青奥中国府、河西中海玥花园，这些顶豪才舍得用的品牌配置，伟星在大校场面都全部采用了，可以看出是下了功夫的。

河西南鱼背南京响当当的富人圈层，能买到的起千万豪宅的这部分客群，对房企品牌和产品设计有很高要求，周边仁恒、万科、葛洲坝等1500万+豪宅云集，伟星对这个项目可能会比大校场誉璟府打造标准更高，不排除会采取定制化的设计需求。

G03地块一路之隔，即万科翡翠滨江和融创滨江ONE，规划6栋24F住宅，建面约238㎡(4房2厅三卫)、308㎡(4+1房2厅三卫)，这个户型面积段恰好介于天琴府G70和中宁府之间，算是错位布局，走差异化之路。

目前效果图还没出来，毕竟拿地不久，需要时间来打磨，但市场上期待值不低。

鱼嘴片区厦门建发、颐和铂樾府、奥体建设G72三个项目靠在一起，起点几乎相同。

享受相同的地段与配套利好：地铁2号线天保街站、S3号线高庙路站，规划幼儿园、中小学，且南侧俯瞰秦淮河景观。

从目前开发商释放的信息来看，建发缦云、颐和铂樾府均为17层小高层，户型面积段相近，可互为补充；地块体量建发缦云最大、 便于景观打造，颐和铂樾府体量稍小，但户型起步115㎡，总价门槛更低；奥体建设G72产品为30多层的高层，目前案名、户型都未确定，预计会是最后一个上市。

网传G72户型200㎡起，若是如此，显然已与同板块建发缦云、颐和铂樾府不在同一个竞争段位，挑战鱼背顶豪？承接其外溢客源？也不是没有可能。

从目前曝光面积段来看，建发缦云、颐和铂樾府总价约650万-900万之间，更符合城市中产改善标准；中宁府、厦门国贸G70、伟星G03起步门槛或高达1500万级，定位更高端，面向塔尖终极改善人群，企业高层领导或部门高管，一般中产已难以企及。

主流改善楼盘，贵的不只是价格，还有地段及其稀缺性、开发商规划营造和产品力兑现，恰恰是后面这些能真正实现生活品质的改善升级。

6盘总体来看，体量都不算大，有些项目可能开一次、二次就收官了，现在上车还是继续等，要 结合最终项目首付情况、买房人手中预算和开盘先后节点来评判。

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