2023年的楼市就这样画上了句号，去年整理了2023年济南市25个片区的解读，收藏2023年济南楼市全新解读：25个置业片区全覆盖！买房之前多看两遍！今年我再更新一下。

2023年济南楼市的新楼盘不多，2024年热点片区供货量也不大，新楼盘更少了。相信在利率下行的大趋势下，2024年的济南楼市成交会活跃起来，二手房成交会创历史新高。

为了让大家对2024年的济南楼市有一个充分的认识，我重新梳理一遍我对济南各片区发展的理解，变化最大的就是奥体、龙鼎大道，将济南楼市划分为27个小片区，供大家买房之前了解、参考。

整篇文章对置业小白们非常有帮助，如果你打算近一两年买房，收藏备用不吃亏。

这1100多字的文章，帮助你理清济南楼市，让你对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。

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我们济南的城市框架

我是2001年来济南上学，在济南近23年，的确见证了这个城市发展最快的23年。2005年毕业后，至今跟开发商打交道18年，积累到了一定的见识，对于2005年之后的商品房楼盘相对了解，同时各家开发商的做事风格、房子的优劣好坏也能辨别一部分。

2000年以后，随着经十路的全面拓宽通车，沿着经十路发展的脉络开始初现。紧接着2009年的全运会，以及后来济南市政府龙奥大厦的投入使用，经十东路、奥体片区的政务、商务氛围初步建立。

随着后续发展，高新区、奥体连成一片。2016年CBD规划落地，开启了持续7-8年的建设，到如今CBD中央商务区、奥体政务区、高新商务办公区、汉峪金谷商圈，四个片区构成东部最核心的城市中心。

“东强、西兴、南美、北起、中优”，东强的势头的确更顺势一些。

大家一定要明白济南东西南北的发展边界：

向西不要超过医学中心置业，向东不要超过郭店、孙村、彩石置业，向北不要超过华山北高速置业，向南南北康再往南，基本没有可开发用地了。

来到济南的新济南人，大部分在东部能找到工作，这边的就业机会多一些：产业、交通、人群、规划各方面都相对更现代一些。老城有济南的烟火气、底蕴文化，东城有最现代的商务氛围，各有千秋。

再看近几年改善置业者的置业趋势，开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。正是向东城核心区域靠拢，因为这边是“行政、商务、教育”新高地，这个区域是未来10年济南吸引力最强的片区，不管你信或者不信，很难改变。且还处于上升期，聚集、吸引力还会变强。

自2021-2023年，CBD、高新、奥体、汉峪、龙鼎大道附近优质改善盘价格持续飙升，近3年时间，高达15000元/平米左右的涨幅，而且向上趋势还很明显。

再看一下我整理的 27个置业区域分布，未来近2-3年27个区域还有新房可售，2023年高新区没有新盘入市，2024年科技城片区、高新核心区、济钢片区都会有新盘入市，我们静待这些楼盘的入市价格。2024年老城区个别拆迁土地入市，但是这并不影响济南楼市大的供应结构。

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2024年济南楼市供应比较分散

2023年初，我们梳理楼市的时候，济南的新房主供应区域还在东部，二环东路以东在售楼盘数量，大概率占了济南的7成左右。

2024年最大的变化就是，整个济南新楼盘供应变的分散起来，东边新入市楼盘少起来，不少楼盘售罄了，分散的楼市让大量的东部购房者少了新房选择。

尽管如此，东部历城区依然有大量的土地可开发，有大量的低价楼盘、次新二手房可选择。主要集中在张马片区、华山、新东站、雪山、唐冶、神武、郭店、孙村、济钢、文旅城片区。

济南的城市人口还会一直增长下去，每年5-10万的流入人口，相对比较稳定，可能最少还要增长10年，这十年新增人口流向东部的概率更大，向东发展的趋势的确不好改变。毕竟新济南人首先要解决的是就业问题，就近择业、置业。更多私企、国企单位东迁已经成为既定事实，哪里就业机会多自然就更有吸引力。

济南改善房区域

现在的改善群体在东部置业主要购买区域：

1、CBD片区——

地铁、商业、办公、住宅，济南的新中心，这里将会更加繁华。

2023年，CBD高端盘房价继续上涨，如果说2022年大家觉得3.5万/平米已经很贵了，2023年CBD高端改善购入价格已经达到40000元/平米，2024年势必向着4.5万/平米价格迈进。