公司代码：600376 公司简称：首开股份

北京首都开发股份有限公司

2021年年度报告摘要

第一节 重要提示

1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。

2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

3 公司全体董事出席董事会会议。

4 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司拟以2021年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每10股派发现金红利1元（含税），预计支付现金红利257,956,524.20元。该预案将在股东大会审议通过后实施。

第二节 公司基本情况

1 公司简介

2 报告期公司主要业务简介2021年，房地产行业经历了从“上半年开发销售总体维持高速增长”到“下半年市场基本面承压下行”的骤变。在此背景下，监管部门陆续表态，稳定信心。中央经济工作会议坚持“房住不炒”，重申“因城施策”，要求“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举”，“促进房地产业的良性循环和健康发展”成为新的政策主题。同时，中央要求深入实施区域重大战略和区域协调发展战

略，增强区域发展的平衡性协调性。预计2022年，政策将在“支持合理住房需求”方面发力，“长租房”、“保障性租赁住房建设”与城市更新、老旧小区改造等领域将获更大支持。部分城市限售限贷存在放松空间，城市周期轮动的特征将进一步凸显。这要求我们必须紧跟政策导向，遵循行业发展规律，积极主动作为，把握政策机遇与市场结构性先机。

我国房地产市场总体上已进入总量高位、增速低位的存量时代，依靠高杠杆实现高增长的“金融红利时代”成为过去，行业洗牌与整合进一步加速。未来企业发展模式，将从过去的过度依赖金融驱动的外延式增长转变为内涵式增长，将从以增长为中心转向以为客户创造价值为中心，实现产品和服务品质的回归。本质回归、组织重塑、事人匹配、精益管理、降本增效、数字化赋能成为新的关键词。平衡好“增长、盈利、风险”的“三驾马车”，以管理促发展、向管理要效益已成为房企下一阶段提升市场竞争力，实现有质量可持续发展的行业共识。这要求我们增强应变意识，直面挑战，苦练内功，进一步提升产品力和服务力。

本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：

一、房地产开发业务

本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）约175个，总建筑面积愈4800万平方米，其中当期在建超过2200万平方米，期末未售面积超1800万平方米。

从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目83个，总规模近1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目85个，总建筑面积近2400万平方米。报告期内，公司房产销售收入668.51亿元、成本538.26亿元。

二、物业经营与物业服务

本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。

如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。推进疫情常态化下物业经营管理。自持项目有序实现运营，房山熙悦天街商业综合体开业当天招商率、开业率均达100%。绵阳喜来登酒店开业火爆超预期，获中国“年度最佳会议度假酒店”、“最佳人气酒店”等多项荣誉。“首开?乐尚”长租公寓品牌正式形成并落地，大兴熙悦林语一期与中国航天研究院签署战略合作协议，845套公寓实现开业满租。

目前，公司物业租赁面积82万平方米，物业管理面积15.3万平方米。报告期内，公司酒店物业经营等收入7.06亿元、成本4.43亿元。

三、旧城区更新改造业务

从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。

报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套，正在开工建设中，部分项目主体结构封顶。

除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业态全面升级。

探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老旧小区改造，推广“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。养老业务初步形成“轻重资产管理良性循环”的发展思路，西钓鱼台院被评为五星级养老机构，花家地院通过四星级评定。首开寸草成为市属国企里唯一拥有1家五星级、3家四星级和1家5A级社会组织的连锁养老机构。

四、房地产金融业务

公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。

首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。

自首开盈信成立以来，累计投资约30亿元，经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。

2021年，公司进一步提升管理，一方面引入投资人、增强实力；另一方面苦练内功，加强投资行为的监督管理，提高盈信公司投资决策水平、管理水平和投资效益。

2022年，公司业务开展“投”“退”并重，在推进新项目的同时，重点关注多个已投项目的退出工作，全力推进项目的退出和回款。

五、服务副中心和冬奥的工程

主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，公司积极参与了北京副中心建设，通州新城项目完成主体结构封顶，通州西集、通州潞城等项目积极推进。

丽亭华苑酒店被指定为2022年冬奥会接待酒店并取得授牌，装修升级如期完成，疫情防控和服务提升工作全面加强。

速滑馆冰丝带项目顺利竣工交付，以服务保障“零失误”，报告期内全面完成冬奥会筹备工作。2022年2月19日，随着速度滑冰男子、女子集体出发决赛的结束，国家速滑馆“冰丝带”圆满完成冬奥会速度滑冰比赛的全部服务保障任务，交出完美答卷。冬奥会期间，国家速滑馆公司配合场馆运行团队全力做好各项服务保障工作，统筹各保障单位，发扬“敢于担当、勇于奉献、不怕吃苦”的敬业精神，几十天夜以继日、连续作战，圆满完成了场馆各项赛事保障工作。

3 公司主要会计数据和财务指标

3.1 近3年的主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

3.2 报告期分季度的主要会计数据

单位：元 币种：人民币

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

4 股东情况

4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况

单位: 股

4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

□适用 √不适用

5 公司债券情况

√适用 □不适用

5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况

单位:亿元 币种:人民币

报告期内债券的付息兑付情况

报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况

□适用 √不适用

5.2 公司近2年的主要会计数据和财务指标

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

第三节 重要事项

1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对

公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。2021年是党和国家历史上具有里程碑意义的一年，也是行业调控精准加码、金融监管严格落实、房企接受空前洗礼的一年。面对新变局、新挑战，公司领导班子团结带领全体员工，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在上级单位坚强领导下，科学统筹疫情防控、风险管控和生产经营，审时度势、主动作为、砥砺攻坚、稳中求进，顶住了市场压力，在危机中寻求转机，各项工作取得积极进展，生产经营取得显著成效，在变局中稳步实现了“十四五”良好开局，为公司高质量可持续发展奠定了扎实基础。――销售业绩逆境增长。公司全年销售面积393万平方米，销售额1149亿元，销售回款1194亿元，分别完成计划的98%、104%、113%，同比分别增长3%、7%、21%，签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高。经营性收入1221亿元，完成计划113%，同比增长22%，实现经营性正向现金流130亿元，比去年增加179亿元。

――开发规模保持稳定。开复工面积2237万平方米，与过去两年基本持平，新开工面积481万平方米，竣工面积680万平方米，上述指标均完成年度计划。

――物业经营稳步发展。物业经营收入（租赁+酒店）11亿元、物业租赁面积82万平方米、酒店客房销售数量20万间?天，分别完成计划的102%、107%、98%，同比分别增长22%、4%、76%。

――后续项目审慎增加。通过竞拍或股权收购获取北京（房山、大兴、丰台、密云、朝阳、海淀、昌平）、太原、福州、苏州、杭州、南京、台州、厦门、南通、常州、佛山、温州、东莞、成都等地后续项目共30个，地上建筑面积287万平方米，详见下表：

注：标*号项目为公司非并表合作项目。

――有息负债规模稳步下降。全年累计新增融资约414.30亿元，其中开发贷款73.13亿元，信托贷款104.23亿元，保债计划35亿元，发债规模201.94亿元。累计归还到期有息负债约523.86亿元，减少带息负债规模109.56亿元。现金短债比指标持续达标。年末，公司资产负债率为78.68%，较上期减少1.74个百分点。――公司积极响应相关金融监管政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为

73.60%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共64.15亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金202.43亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款43亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）相关指标均较去年末均有所改善。

――品牌信誉持续增强。荣获2021年度沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”暨“财富创造能力TOP10”、“投资价值TOP10”、“上市公司治理TOP10”、“ESG发展优秀企业”等多项荣誉。

2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。

□适用 √不适用