顶级大学和首尔公寓是韩国人晋升中产阶级的快速途径，有四分之三的家庭财富集中在房地产上。（人民视觉/图）

新冠疫情前夕，在韩中国人芮星海在韩国京畿道买了一套公寓。

“90平米，邻近磨石地铁站，不到2亿韩元（折合人民币约100万）。”芮星海告诉南方周末记者，他的朋友当时作为刚需“上车”，他也看中了这个地段，索性全款拿下。

2022年，芮星海的房子价格翻了四倍，他以8亿多韩元把房子卖了出去，赚了一大笔钱。“本来就考虑投资出手，连住都没住过。”他说。

过去五年，韩国楼市一度是全球最热门的地区之一。

南方周末记者综合韩国房产信息网（R114）、《首尔经济日报》数据发现，2020年至2021年韩国房价最大涨幅超过40%，在2021年夏天，首尔公寓平均价格达到历史最高点约11亿韩元（约合人民币610万元）。

但是，随着2022年美联储多轮加息，为抑制汇率波动，韩国央行同步加息，韩国房价终于降温。

韩国房地产委员会数据显示，2023年4月韩国全国房价指数环比下跌0.47%，为连续第11个月下跌，也是11年来持续时间最长的连跌。

“2023年以来，韩国公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。”韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐在3月说，基准房价下降的主要原因是政府的楼市调控政策和央行加息。

利息高涨，全租房爆雷

2017年，在韩中国人金贤胜担心韩国政府限购，决定在首尔以东的京畿道买房。“当时，在首尔买房首付必须付50%，非首尔地区首付只用三成。我想着能买上一套就行。”金贤胜告诉南方周末记者。

这套房子精装修、带空调，紧邻地铁站，是一套11楼、90平的三室一厅。

“对于普通人，买一套房子是最好的储蓄方式。”金贤胜买的楼盘是商住两用房，不是公寓房，前者能比后者便宜一半。

“公寓房更受韩国人偏爱，这些小区配套设施齐全，人车分流，自带小区花园、幼儿娱乐设施，以及网球场。”他说，一些开发商为了吸引业主，甚至会配齐厨房餐具。

“2018年收房后，我的房子就开始涨了。”他说，买房时银行贷款利率不到3%，月供只用还约80万韩元（约合人民币4500元）。现在贷款利息正逐步上涨，很多人就受不了了。

这几个月里，金贤胜感受到了韩国房价的小幅波动。2022年房价最低点时，他的房子比最高点时跌了400万韩元（约合人民币2万元）。

长居在首尔的华人张有希则发现，2022年底到2023年初首尔房价跌回到2021年的水平。“地段好的首尔公寓房会跌10%-15%，但没有网上说的跌了30%。”张有希告诉南方周末记者。

韩国楼市遵循“买涨不买跌”的原则。

在首尔房价大涨的2021年，韩国社会出现了一批“灵魂买房者”，即掏空自己和父母的家底也要买房的群体。

随着市场的变化，2023年的韩国购房者开始捂紧钱包。

三十多岁的姜道均去年决定，如果房价下跌，他就买房。

由于韩国抵押贷款年利率飙升至8%左右，姜道均的购房意向消失了。“即便政府解除了贷款额度，我也不敢贷款买房。”他告诉《韩国经济日报》。

“作为严重依赖进口的国家，为了抑制通货膨胀，韩国央行不得不连续加息抑制通货膨胀、外汇走高，直到其基准利率快速拉升至3.5%。”山东大学东北亚学院副教授李冬新告诉南方周末记者。

2022年年底，韩国新韩银行、国民银行、韩亚银行、友利银行等四大商业银行的贷款年利率提升至5%至8%之间。相比2021年中期的2%左右，贷款利率翻了三四倍。

利率暴涨导致房贷增高，购房者对楼市失去信心。

在2022年12月韩国银行不动产指数显示，第三季度首尔购房潜力指数低至2.5，这意味着第三季度首尔的100套公寓中，中产家庭可负担得起的公寓只有2.5套。

在2015年第一季度，该数据则为48.2套。

高涨的贷款利率直接影响了韩国的全租房制度。

韩国租房以月租房和全租房（jeonse）为主，后者是韩国独有的租房制度。在全租房制度下，租客仅需向房东付一笔约为房子总价70%左右的押金，便可以免费租住两年甚至更长。合同到期后，房东会将押金全数退还给租客。

大部分房东会用这笔押金购买新房，再将新房出租或出售，以获取利益，这属于典型的“短债长投”。例如，房东首付3亿韩元购买总价10亿韩元的公寓，他将公寓全租后，又可获得7亿韩元的押金，再次买房、出租……

“许多房东坐拥十余套房产，更多的甚至出现过上百套。一旦房东的资金链断裂，就会使全租房爆雷。”吉林大学东北亚研究院国际政治研究所副教授王箫轲告诉南方周末记者。

近半年来，韩国出现了大量“全租房诈骗”事件。

2023年4月，一名30岁的韩国男子因“全租房诈骗”而服药自杀，他的遗书中写着：失去工作后，我没有收入，存款早已用尽，而房东一直不还我9000万韩元的押金……

同一时间，前韩国田径队队员朴熙顺也因“全租房诈骗”选择赴死。韩国仁川一房东骗取了她近9200万韩元的保证金，该房东在2022年房价下跌后，带着100多户租客的押金“消失不见”。

全租房制度本质上是一种贷款，那一大笔押金就是房东向房客借的钱，以房子做抵押，支付利息的方式就是给房客免租金。该模式在上世纪60-90年代在韩国迅速普及。

李冬新发现，楼市景气时，全租房制度会利好房东和租客。可当楼市趋冷，房东就可能因无法偿还押金而损害租客利益。“全租房危机会带来大量负债，进一步抑制购房需求。”

韩国住房和城市担保公司的数据显示，2022年因房东无法退还押金而提出的保险索赔增加了一倍多，高达1.17万亿韩元。

囿于韩国租房市场不稳定性增高，全租房模式逐渐“失宠”。

据韩国国土交通部数据显示，在2023年前五个月里，首尔地区小于60平方米的公寓中有近50%的租客选择签订月租合同。

“有价无市”

1960年后韩国经济腾飞，城市化推进，形成了以首尔、釜山、大邱为中心的都市圈，大量人口涌入城市。高速发展的经济让面积仅占韩国总面积0.6%的首尔拥有全国人口的一半。

购置房产是韩国回报率最高的投资方式之一。

路透社一则报道曾称，顶级大学和首尔公寓是韩国人晋升中产阶级的快速途径，有四分之三的家庭财富集中在房地产上。

30岁左右的韩国人处在脱离家庭、独立生活的分水岭，他们讲究“先买房后结婚”。韩国国土交通省数据显示，2021年1月至5月间，以投资目的购买新房的比例比去年同期增加了10倍。

金瑞星毕业不久后，就在首尔江西区和京畿道的交界处，买了一套100平米的三居室。他正好赶上了2010年的购房优惠政策。

“作为一个男生，毕业后就应独立生活，买套房子是必须的。”金瑞星曾告诉南方周末记者，首尔郊区那套房子总价约5亿韩元（约合人民币300万）。

“2021年前后，我看好首尔房价的涨势，就把房子租出去了，刚好凑够了二套房的钱。”他的第二套房买在家乡大邱，也是一套100平的三居室，总价1.7亿韩元。

人口长期大量向核心城市集聚是基本规律，也是首尔等一线城市房价上涨的主要推动力。

不过，韩国人口负增长、老龄化社会等问题抑制了韩国的购房需求。近年来韩国年轻人推迟结婚、放弃生育，新生人口不断减少，韩国人口在2021年已步入负增长。

生活压力也迫使一些韩国人离开一线城市。2022年5月底，韩国首尔人口已经跌破950万。《韩国经济日报》预测，到2050年，韩国人口将比现在减少约420万。

新冠疫情前，韩国已经步入“孤独时代”。韩国政府户口统计中，单人户口达到936.7万户，首次超过总户数的40%。而65岁及以上的独居老人占总人口的20%。

独居人口的增多正在让一些韩国人放弃购买大房子。

皮尤研究中心2022年一项调查结果显示，六成韩国人认为“他们的孩子会比自己更穷”。

韩国青年郑光哲（化名）哭诉月工资280万韩元，比父母两人的养老金低太多。郑光哲租住在一套商住两用房内，每月交完租金，工资就所剩无几了。“别说给父母零花钱了，还得从父母那儿拿零用钱花。”郑光哲告诉韩国《中央日报》。

李冬新用“有价无市”向南方周末记者形容韩国楼市的低迷，“由于年轻人失业率增加、收入减少等问题，很多人已经还不起房贷了。”

《韩国先驱报》报道，2021年年底，因房贷利率上涨，二三十岁的韩国青年已经损失了504万亿韩元的贷款，这占全国家庭贷款总额的27%。

韩国房价为何长期过热

过去五年，韩国房价曾长期过热。

前总统文在寅任内出台的28项房产调控政策，越调越热。“他的楼市调控政策，主要以打击房地产投资、限制购房者贷款、增加房产税等组成。”王箫轲告诉南方周末记者。

2017年，文在寅就任初期便出台了“史上最严”的“八二对策”，规定超过15亿韩元的公寓禁止申请新的抵押贷款；同时将首尔市购房抵押贷款降至为房价40%。

新冠疫情期间，韩国银行始终保持着较低的抵押贷款利率。2020年5月，韩国基准利率降至0.5%，创下历史新低。这一低基准利率维持了15个月。

“当时借贷成本减少，大量现金流入房地产市场，抬高了房地产市场。”韩国KB国民银行资深房地产专家朴元甲说。

当时，首尔市一处预售110套房的高层公寓楼盘，吸引了3.74万人前来预购，竞争比例高达340：1。

批评人士则认为，文在寅的房价调控政策只能让含“金汤匙”的富家子女用现金抢购最好的房屋，而让“土汤匙”陷入二等公民的境地。

2021年3月，韩国土地住宅公社（LH）炒地丑闻曝光，多名公职人员甚至文在寅幕僚，被指控利用内部消息投机炒地。

“没能控制房价上涨是我任期内最大遗憾。”文在寅曾在卸任前6个月时向韩国公众道歉。

尹锡悦政府救市能否奏效

尹锡悦就任总统后，正巧伴随着美联储加息对韩国楼市的影响。

“尹锡悦政府直接推翻了文在寅时期的房价调控政策。他大举松绑房地产限制措施、扩大韩国住房供给。”王箫轲告诉南方周末记者。

2022年5月，尹锡悦宣布韩国政府将在2023至2027年间提供270万套住房，准备向首尔在内的首都圈地区供应158万套；他将单套房产持有者的抵押贷款比例(LTV)提高到50%，多套房产持有者贷款最高为30%。

“他只是亦步亦趋追随美国高利率，手忙脚乱以高利率应对通胀压力，结果导致韩国住房负担过重。”韩国楼市投资人士闵柱刚如此评价。

自2022年韩国央行追随美联储高利率政策，不断提高浮动房贷利率。这不仅压垮了全租房制度，也使得许多房地产项目爆雷。

韩国《东亚日报》报道称，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%，约36％的房地产上市开发商的营业利润已经无法偿还利息。

2022年年末，韩国乐高乐园开发商出现一笔2050亿韩元的债务违约。该债务本由韩国地方政府担保，企业共同开发，而违约后，地方政府未履行担保责任，引发了韩国信用债市场的恐慌。

之后，韩国金融局出台了50万亿韩元的救市计划，以扩大实施流动性供应，稳定国内金融市场。

该计划主要包括放松了房地产市场多项监管，针对特定人群放宽了贷款规定、实施特定人群固定利率贷款优惠、减免综合房地产税重课税率等。

“目前可以看出韩国政府想要阻止房地产市场硬着陆的决心。”韩国房地产开发协会会长金胜培说。

2023年3月，韩国企业债和国债利差回落到2022年年初较低水平，房价也开始进入稳定状态。直到4月中旬，韩国央行决定将韩元基准利率继续维持在3.5%水平，不再加息。韩国房地产市场才算松了一口气。

“政府采取措施迅速推动‘反市场政策’的正常化，房地产市场趋稳。”尹锡悦在5月的内阁会议上说。

韩国房价将如何走向？《首尔经济新闻》援引分析人士的预测，韩国房价将在今年触底反弹，2024年有可能恢复到2022年1月的水平。

卖了京畿道的房子后，芮星海则正在仁川附近看房。他向记者发来一张2025年仁川承办APEC峰会的照片，“这里有很多国际组织、跨国公司和大型企业，也有新的地铁规划，是一个买房投资的好地方。”

（文中金贤胜、张有希、金瑞星为化名）

南方周末记者 顾月冰 南方周末实习生 林守庄 訾奕然