“私有化退市”是上半年首创置业最醒目的关键词。日前，首创置业交上了自己的年中“成绩单”，这也可能是首创置业交给市场的最后一份成绩单。

从半年报看来，首创置业上半年的表现并不尽如人意。

财报显示，2021年上半年，首创置业录得营业收入为110.13亿元，较去年同期增加约19%；归属于母公司股东的净利润为2.26亿元，较去年同期减少73%；资产负债率为81.1%，超过2020年行业平均资产负债率2个百分点……

可以看出，上半年首创置业业绩萎靡，增长乏力，并且脚踩两道红线。加上同比下跌达73%的归母净利润、不足4%的净利率、以及上半年在土地市场乏力的表现，首创置业的困境明明白白的体现在了这些数字中。

净利暴跌7成，脚踩两条红线

公开资料显示，首创置业成立于2002年，现任董事长为李松平。公司控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的大型国有企业集团；公司战略合作伙伴新加坡政府投资公司（GIC）由新加坡政府全资持有。

公司以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发为四大核心业务线，并以高科技产业地产、文创产业、长租业务为三大创新板块。

除自身上市平台外，首创置业拥有一家香港上市公司首创钜大（1329.HK），业务集中于发展奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目。然而自2018年起，公司开始出现规模增长停滞，利润率严重下滑的情况。

尽管2019 年首创置业提出实施“快周转”策略，实现签约金额808亿元，但当年签约销售金额和签约销售面积同比增速均有所放缓，净利润率也出现增长缓慢趋势，颓势一路延续到今年。

财报显示，首创置业在2021上半年实现收入110.13亿元，同比增加约19%；营业利润约为6.52亿元，同比下降43%；归属股东净利润约2.26亿元，相比去年同期下降73%。

对于增利不增收的情况，首创置业表示与销售业务的毛利有关，上半年营业税后毛利率约19%，与2020上半年24%的毛利率相比减少5个百分点，主要原因就是本期物业开发销售业务毛利率降低。

其称，北京和成渝等地的若干低毛利项目于报告期内结转，“受房地产行业调控政策影响，结转项目产品售价未及预期，毛利同比下降。”截至6月末，公司实现毛利21.38亿元，同比下跌3.56%。

值得关注的是，首创置业依然脚踩两条红线，债务压力很大。依照“三线四档”融资新规，首创置业剔除预收款后的资产负债率为78%，净负债率为164%，现金短债比为1.34。公司资产负债率约为81%，较2020年底的78%增长了3个百分点，流动负债合计约924.92亿元，同比增加7.01%。但首创置业表示，集团的资产流动性良好，偿债能力充分。

另外，首创置业来自土地一级开发的亏损也继续扩大，2021年上半年净利润亏损1.22亿元，去年同期亏损0.7亿元。

多重因素叠加影响下，首创置业2021年上半年的盈利能力明显走弱。

东方财富数据显示，公司营业税后毛利率约19%，较去年同期的24%减少5个百分点，销售净利率也较2020年上半年的11.06%降至3.83%。

实际上，首创置业已经陆续进行了一系列降负债动作，例如减少拿地、出售资产，甚至在年初将旗下全部奥特莱斯业务转让给首创集团。但是对于如此高额的负债而言，似乎收效甚微。

首创矩大的烦恼

同一天发报首创钜大，与首创置业有着同样的苦恼。

近年来，首创奥莱扩张得快，但一直没赚到钱。在2014年借壳上市后，首创就开始在奥莱领域跑马圈地，然而在业务收入结构里，投资物业的收入占比一直没超过5%。其2020年年报显示，首创钜大实现收入10.24亿元，同比减少45%；期内毛利率34%，同比减少13个百分点；期内净亏损3.17亿元，同比增加42.2%。首创钜大在2020年多项重要数据的下降与去年年初爆发的疫情有着密不可分的关系，但除此之外首创钜大本身也存在着相当大的问题。首创钜大的净资产负债率自2016年起持续飙升，从2017年的47%一路上升至2020年的176%。尽管内地疫情情况已经趋近稳定，但其净资产负债率过高的情况到了2021上半年仍没有改善。今年的年中业绩报告显示，首创钜大在2021上半年的净资产负债率已飙升到了187%。另外，首创钜大在上半年借款33.19亿元、拥有非流动负债总额93.76亿元，分别同比增加28.35%和55.79%。同时首创钜大的总负债也突破新高来到了162.89亿元，相比去年同期增加22.32%。但首创钜大的现金及现金等价物截止今年6月30日仅33.9亿元人民币。尽管全面亏损总额同比下降89.99%，但首创钜大的现金流减少负债增多，其在上半年所面临的压力并没有减轻太多。而首创钜大旗下“王牌”奥莱在今年疫情相对稳定后，业绩大幅增长。2021年上半年，首创钜大实现奥莱营业额约52亿元，同比增长84%；客流2400万人次，同比增长64%。期内，自营业务实现销售逾1.66亿元，同比增长70%奥莱成绩的回暖也是首创钜大上半年收入与毛利率等多项数据增长的关键所在。但另一方面，奥莱的扩张脚步却渐渐停了下来，而其在2015年所提出的“五年十二城”目标，在六年后的今天也并没有实现。在今年3月29日，首创钜大就曾与首创置业发布关于内容有关由首创置业集团向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务的联合公告。在奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务。与此同时，首创钜大也可以在首创集团的直接管理下，继续专注于综合奥特莱斯物业项目。这一举动意味着首创钜大可以在奥莱重组后减少资金融资方面的政策限制。其背后的原因则是首创钜大的融资能力近几年来一直在变弱。于是，这两年被房企视为“救命稻草”的REITs（资产证券化）成为了首创钜大的绝佳选择。实际上首创钜大早就盯上了这个新的融资方式。在2018年12月，首创钜大宣布规模为100亿元人民币的“中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”获批，不日将发行。但是，直到一年后这一计划才正式进入第一期的发行阶段。而该计划的第一期的底层资产正是房山首创奥特莱斯和昆山首创奥特莱斯。之后的两年该计划的第二期迟迟没有消息，直到今年的5月28日，首创钜大才与首创置业联合宣布开启二期计划，此次计划涉及南昌、杭州、济南、合肥四地项目的资产证券化，发行期限为5年，固定票面利率为每年5.2%。REITs作为一种以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，并通过结构化设计进行信用增级的金融工具，具有“有效的表外融资方式”这一特性，其可以在不上财务报表的情况下，进一步降低杠杆率，从而让首创钜大的“成绩单”变得好看起来。但相关专家对一市财经表示，尽管REITs具有许多优点，但其仍存在两个显著的缺点，一是有时间限制，二是增信，这对企业来说都是比较大的挑战。