本文分2部分

（1）各类商业业态物业条件及工程技术要求

（2）2021购物中心各业态铺位划分实操细则（参考）

一、购物零售类

1、 精品超市

品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。

位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。

建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。

卸货区：一般要200—400平米。

楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。

楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。冷库区降板500mm。 柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

供 配 电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。

给 排 水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根。

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。

通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。提供2条数据专线，

燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。

空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。 排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道 消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。

消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。 停 车 位：一般预留50个机动车位。

品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。

位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。

建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。

卸货区：一般要200—400平米。

楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。

楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。冷库区降板500mm。 柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

供 配 电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。

给 排 水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根。

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。

通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。提供2条数据专线，

燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。

空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。 排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道 消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。

消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。 停 车 位：一般预留50个机动车位。

2、 便利店

类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。

品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等。

建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。

楼层净高：大于3米。

楼板载荷：≥300kg/m2。

供 配 电：提供电容量大于30KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。

给 排 水：提供管径为25mm的独立进水管及水表，每天8吨用水量平价指标。提供给店方50mm排水管一根。

通讯网络：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业屋顶上约20m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。

消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，与业主总控制柜连接。 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。

品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等。

建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。

楼层净高：大于3米。

楼板载荷：≥300kg/m2。

供 配 电：提供电容量大于30KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。

给 排 水：提供管径为25mm的独立进水管及水表，每天8吨用水量平价指标。提供给店方50mm排水管一根。

通讯网络：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业屋顶上约20m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。

消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，与业主总控制柜连接。 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

3、快时尚品牌

品牌举例：ZARA/H&M/优衣库。

建筑面积：面积要求在1500—3000平方米之间，进深一般不大于面宽的3倍

楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米。

楼板载荷：≥400kg/m2。

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

通讯设施：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：总冷负荷概算指标100w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。

消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。

消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。

品牌举例：ZARA/H&M/优衣库。

建筑面积：面积要求在1500—3000平方米之间，进深一般不大于面宽的3倍

楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米。

楼板载荷：≥400kg/m2。

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

通讯设施：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：总冷负荷概算指标100w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。

消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。

消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。

4、普通零售店铺

品牌举例：ONLY/vero moda/亨吉利/OMEGA

建筑面积：面积要求在100—300平方米之间，面宽进深比为1:2——1:2.5

楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米。

楼板载荷：≥350kg/m2。

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

通讯设施：直拨电话一部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：总冷负荷概算指标80w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。 消防系统：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

品牌举例：ONLY/vero moda/亨吉利/OMEGA

建筑面积：面积要求在100—300平方米之间，面宽进深比为1:2——1:2.5

楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米。

楼板载荷：≥350kg/m2。

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

通讯设施：直拨电话一部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：总冷负荷概算指标80w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。 消防系统：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

二、休闲娱乐类

5、健身会所

类别释义：指配备了相关健身运动设施的综合性会所。根据项目档次需要决定是否配备游泳池、网球场等高端附属设施。如配备，参照后附标准。

品牌举例：如美格菲、亚历山大、一兆韦德、星之健等等。

建筑面积：一般面积在2500—4000平方米，最佳面积在3500平方米上下

楼层净高：层高不小于3.5m。

楼板载荷：不低于400kg/m2。

柱网间距：最好大于8m×8m。

供 配 电：提供电容量1000KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz。

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天100吨用水量指标。提供给店方500mm排水管1根。

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。

空调制冷：总冷负荷概算指标180w/m2，采用VRV中央空调系统或采用中央空调系统。

消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

主要附属设施及场地要求：

■ 游泳池

标准尺寸：以21米×25米为最佳。

水 深：水深大于1.8m，两端池壁自水面上0.3m至水下0.8m处。

池 岸 宽：出发台池岸宽大于5m，其它池岸宽大于3m。

泳池装饰：水池池壁垂直平整，池底防滑，池面层平整光洁易于清洗。一般池壁贴白色马赛克，池底贴白色釉面砖，泳道标志线为黑色釉面砖。

进水设计：泳池应采用底部均匀进水，四周溢流的方式进行泳池设计

泳池供热：宜采用煤气（或天然气）为能源，采用常压铸铁锅炉为宜，如无煤气（天然气），可采用其他高效能源，避免电加热，成本过高。供热系统须考虑淋浴热水、泳池热水及其他美容、卫生间热水，应考虑泳池四周地热系统。热水管道尽可能采用铜管等防腐材质。

水 处 理：水处理系统必须有加药和过滤设备，宜加设臭氧消毒和活性炭吸附设备，以确保水质。系统应设自动水质监测设施和自动调正水处理的控制系统。

■ 网球场

标准尺寸：不小于36m×18m，（有效双打场地的标准尺寸：（23.774m×10.973m），在每条端线后应留有空余地不小于6.40米，在每条边线外应留有空余地不小于3.66米。 净空高度：不低于7米。

球场中心网柱：两柱中心间距12.80米，网柱顶端距地平面是1.07米，球网中心上沿距地平面是0.914米。

地面材料：丙烯酸涂料或体育草坪或PU胶。 户外围网：高度不低于4米。

类别释义：指配备了相关健身运动设施的综合性会所。根据项目档次需要决定是否配备游泳池、网球场等高端附属设施。如配备，参照后附标准。

品牌举例：如美格菲、亚历山大、一兆韦德、星之健等等。

建筑面积：一般面积在2500—4000平方米，最佳面积在3500平方米上下

楼层净高：层高不小于3.5m。

楼板载荷：不低于400kg/m2。

柱网间距：最好大于8m×8m。

供 配 电：提供电容量1000KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz。

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天100吨用水量指标。提供给店方500mm排水管1根。

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。

空调制冷：总冷负荷概算指标180w/m2，采用VRV中央空调系统或采用中央空调系统。

消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

主要附属设施及场地要求：

■ 游泳池

标准尺寸：以21米×25米为最佳。

水 深：水深大于1.8m，两端池壁自水面上0.3m至水下0.8m处。

池 岸 宽：出发台池岸宽大于5m，其它池岸宽大于3m。

泳池装饰：水池池壁垂直平整，池底防滑，池面层平整光洁易于清洗。一般池壁贴白色马赛克，池底贴白色釉面砖，泳道标志线为黑色釉面砖。

进水设计：泳池应采用底部均匀进水，四周溢流的方式进行泳池设计

泳池供热：宜采用煤气（或天然气）为能源，采用常压铸铁锅炉为宜，如无煤气（天然气），可采用其他高效能源，避免电加热，成本过高。供热系统须考虑淋浴热水、泳池热水及其他美容、卫生间热水，应考虑泳池四周地热系统。热水管道尽可能采用铜管等防腐材质。

水 处 理：水处理系统必须有加药和过滤设备，宜加设臭氧消毒和活性炭吸附设备，以确保水质。系统应设自动水质监测设施和自动调正水处理的控制系统。

■ 网球场

标准尺寸：不小于36m×18m，（有效双打场地的标准尺寸：（23.774m×10.973m），在每条端线后应留有空余地不小于6.40米，在每条边线外应留有空余地不小于3.66米。 净空高度：不低于7米。

球场中心网柱：两柱中心间距12.80米，网柱顶端距地平面是1.07米，球网中心上沿距地平面是0.914米。

地面材料：丙烯酸涂料或体育草坪或PU胶。 户外围网：高度不低于4米。

6、影院

类别释义：指包括了多个大小不等的放映厅的多厅影院。

品牌举例：如星美、保利博纳、柯达电影世界、上海影城等等。

建筑面积：不低于3500平方米。

影厅 座位数 长(米) x 宽(米) 面积(平方米)

小厅 ：容纳80-150人，长宽 (13~20) x (8~11) ，面积150—250

中厅 ：容纳150-250 人，长宽(18~24) x (11~15)，面积 250—350

大厅：容纳250-400 人，长宽(24~30) x (15~17)， 面积350—450

功能房间面积：放映厅不小于300 m2，不大于700m2。公共面积及休息区，0.50㎡/座。衣物存放处面积，0.04m2/每座。多种营业面积，0.50m2/座。

楼层净高：电影放映厅至少9米,多种营业用房净高不小于3米，放映室净高不小于2.8米。

楼板载荷：观众厅不小于350kg/m2，放映厅不小于400kg/m2，空调设备室500公斤/平方米。

柱网间距：大于10m×10m。

卫 生 间：男卫生间，每150座设1个大便器，每75座设1个小便器，每150座设1个洗脸盆。女卫生间，每50座设1个大便器，每150座设1个洗脸盆。

供 配 电：提供电容量不低于500KVA变电设备，标准不低于75千伏/银幕，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表，电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙。应急电力要求300千伏。

给 排 水：提供管径为50mm的独立进水管2根及独立计量水表，每天20吨用水量指标。提供给店方50mm排水管1根。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

通讯系统：每500座设置一门直线电话。

暖通空调：夏季24C-28C，冬季16C-20C，相对湿度，55％-70％平均风速，夏季风速0.3-0.5m/s，冬季风速0.2m/s-0.3 m/s，新风量22m3/h。噪声标准电影院内低于30。宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。冷冻水管道及空气管道不穿越观众厅隔墙。

消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统。

消防报警：店方监控中心设独立报警控制系统。

消 防 栓：店方独立使用消火栓系统水量5l/s。

类别释义：指包括了多个大小不等的放映厅的多厅影院。

品牌举例：如星美、保利博纳、柯达电影世界、上海影城等等。

建筑面积：不低于3500平方米。

影厅 座位数 长(米) x 宽(米) 面积(平方米)

小厅 ：容纳80-150人，长宽 (13~20) x (8~11) ，面积150—250

中厅 ：容纳150-250 人，长宽(18~24) x (11~15)，面积 250—350

大厅：容纳250-400 人，长宽(24~30) x (15~17)， 面积350—450

功能房间面积：放映厅不小于300 m2，不大于700m2。公共面积及休息区，0.50㎡/座。衣物存放处面积，0.04m2/每座。多种营业面积，0.50m2/座。

楼层净高：电影放映厅至少9米,多种营业用房净高不小于3米，放映室净高不小于2.8米。

楼板载荷：观众厅不小于350kg/m2，放映厅不小于400kg/m2，空调设备室500公斤/平方米。

柱网间距：大于10m×10m。

卫 生 间：男卫生间，每150座设1个大便器，每75座设1个小便器，每150座设1个洗脸盆。女卫生间，每50座设1个大便器，每150座设1个洗脸盆。

供 配 电：提供电容量不低于500KVA变电设备，标准不低于75千伏/银幕，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表，电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙。应急电力要求300千伏。

给 排 水：提供管径为50mm的独立进水管2根及独立计量水表，每天20吨用水量指标。提供给店方50mm排水管1根。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

通讯系统：每500座设置一门直线电话。

暖通空调：夏季24C-28C，冬季16C-20C，相对湿度，55％-70％平均风速，夏季风速0.3-0.5m/s，冬季风速0.2m/s-0.3 m/s，新风量22m3/h。噪声标准电影院内低于30。宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。冷冻水管道及空气管道不穿越观众厅隔墙。

消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统。

消防报警：店方监控中心设独立报警控制系统。

消 防 栓：店方独立使用消火栓系统水量5l/s。

7、量贩式KTV

建筑面积：一般1—3层建筑，总面积在3000—5000平米。

楼层净高：大于2.8m。

楼板载荷：350kg/m2。

供 配 电：提供电容量800KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管及水表，每天200吨用水量指标。提供给店方100mm排水管一根，与5m3容量的隔油池连接。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

通讯设施：直拨电话5部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。

空调制冷：提供物业屋顶上约200m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井(净空800mm*1200mm)。 消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。

消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

停 车 位：4.5m2营业面积配置一个停车位。

建筑面积：一般1—3层建筑，总面积在3000—5000平米。

楼层净高：大于2.8m。

楼板载荷：350kg/m2。

供 配 电：提供电容量800KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管及水表，每天200吨用水量指标。提供给店方100mm排水管一根，与5m3容量的隔油池连接。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

通讯设施：直拨电话5部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。

空调制冷：提供物业屋顶上约200m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井(净空800mm*1200mm)。 消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。

消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

停 车 位：4.5m2营业面积配置一个停车位。

8、儿童游乐场

品牌举例：如好孩子、爱德乐等。

建筑面积：大于800—1500m2。

楼层净高：大于3.2m。

楼板载荷：450kg/m2。

柱网间距：大于8m×8m。

供 配 电：提供电容量80KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。

通讯设施：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。

空调设备：提供物业屋顶上约40m2场地给店方集中放置室外机组(包括空调机、制冷机组等)。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。

品牌举例：如好孩子、爱德乐等。

建筑面积：大于800—1500m2。

楼层净高：大于3.2m。

楼板载荷：450kg/m2。

柱网间距：大于8m×8m。

供 配 电：提供电容量80KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。

通讯设施：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。

空调设备：提供物业屋顶上约40m2场地给店方集中放置室外机组(包括空调机、制冷机组等)。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。

三、餐饮类

9、中西式快餐

类别释义：主要是指含有烹饪厨房的国内外品牌快餐。

品牌举例：如KFC、麦当劳、必胜客、棒约翰、汉堡王、味千拉面、永和大王、

真功夫等。 建筑面积：一般在250平方米——400平方米。

楼层净高：大于3米。

楼板载荷：用餐区≥250kg/m2，厨房区≥450kg/m2。

供 配 电：提供电容量150KVA（如配备燃气设备）-300 KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz。根据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表。

给 排 水：提供管径大于50mm的独立进水管及水表，提供餐厅每月400-800吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于100mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接。

排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

垃 圾 房：业主提供红线外垃圾房的使用(建筑面积为3.5 m2，高2m)，有水、电设备。

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业合适场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用，以放置排油烟风井(净空不低于700mm2)。

燃气设施：提供给店方15m3/h燃气计量表具预留。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。

消 防 栓：提供适当数量消防栓，供店方使用。

店招预留：为品牌提供一定的店招位置，及室外照明电源。

类别释义：主要是指含有烹饪厨房的国内外品牌快餐。

品牌举例：如KFC、麦当劳、必胜客、棒约翰、汉堡王、味千拉面、永和大王、

真功夫等。 建筑面积：一般在250平方米——400平方米。

楼层净高：大于3米。

楼板载荷：用餐区≥250kg/m2，厨房区≥450kg/m2。

供 配 电：提供电容量150KVA（如配备燃气设备）-300 KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz。根据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表。

给 排 水：提供管径大于50mm的独立进水管及水表，提供餐厅每月400-800吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于100mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接。

排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

垃 圾 房：业主提供红线外垃圾房的使用(建筑面积为3.5 m2，高2m)，有水、电设备。

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业合适场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用，以放置排油烟风井(净空不低于700mm2)。

燃气设施：提供给店方15m3/h燃气计量表具预留。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。

消 防 栓：提供适当数量消防栓，供店方使用。

店招预留：为品牌提供一定的店招位置，及室外照明电源。

10、咖啡及简餐

类别释义：指一般不配备明火厨房的咖啡店、简餐店等，一般厨房区域较小，配置较低。

品牌举例：如星巴克、上岛、避风塘、新旺茶餐厅、一茶一坐等。

建筑面积：不低于250平方米，如两层则不低于400平方米。

楼层净高：大于3米。

楼板载荷：用餐区≥300kg/m2。

供 配 电：提供电容量100KVA-200KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，根

据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表。

给 排 水：提供管径大于32mm的独立进水管及水表，给餐厅每月400吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于50mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接。

排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业合适场地或外立面给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。

消 防 栓：提供适当数量消防栓，供店方使用。

店招预留：为品牌提供一定的店招位置，及室外照明电源。

类别释义：指一般不配备明火厨房的咖啡店、简餐店等，一般厨房区域较小，配置较低。

品牌举例：如星巴克、上岛、避风塘、新旺茶餐厅、一茶一坐等。

建筑面积：不低于250平方米，如两层则不低于400平方米。

楼层净高：大于3米。

楼板载荷：用餐区≥300kg/m2。

供 配 电：提供电容量100KVA-200KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，根

据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表。

给 排 水：提供管径大于32mm的独立进水管及水表，给餐厅每月400吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于50mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接。

排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业合适场地或外立面给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。

消 防 栓：提供适当数量消防栓，供店方使用。

店招预留：为品牌提供一定的店招位置，及室外照明电源。

11、大型品牌餐饮

类别释义：指面积较大、实行餐饮分区的大型中式餐饮店、大酒楼、自助餐厅等。

品牌举例：如金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫等等。

建筑面积：一般在1000——3000平米间，超大型的可超过5000平米。

楼层净高：大于4.5米。

楼板载荷：用餐区≥350kg/m2,厨房区≥450kg/m2。

柱网间距：超过8m×8m柱网。

垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯，或餐厅专用客梯。

供 配 电：提供电容量1000KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管及水表。提供给店方管径为200mm排水管一根，与足够容量的隔油池接。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

燃气设施：提供给店方180m3/h燃气计量表具预留。

通讯网络：直拨电话四部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线，另加电信专用POS机线路一条。

空调设备：总冷负荷概算按照顶层350w/m2，其余楼层250w/m2标准设计，宜采用热泵系统，可变风量及水量空气调节末端。新风量标准为30m3/人/小时。换气次数6次/h。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井(净截面积1500mm2)，排风量70000m3/h。

消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。 停 车 位：配备50—80个机动车停车位。

店招位置：为其预留至少2处大型店招位置，配备充足的室外照明电源接入。

类别释义：指面积较大、实行餐饮分区的大型中式餐饮店、大酒楼、自助餐厅等。

品牌举例：如金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫等等。

建筑面积：一般在1000——3000平米间，超大型的可超过5000平米。

楼层净高：大于4.5米。

楼板载荷：用餐区≥350kg/m2,厨房区≥450kg/m2。

柱网间距：超过8m×8m柱网。

垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯，或餐厅专用客梯。

供 配 电：提供电容量1000KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管及水表。提供给店方管径为200mm排水管一根，与足够容量的隔油池接。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

燃气设施：提供给店方180m3/h燃气计量表具预留。

通讯网络：直拨电话四部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线，另加电信专用POS机线路一条。

空调设备：总冷负荷概算按照顶层350w/m2，其余楼层250w/m2标准设计，宜采用热泵系统，可变风量及水量空气调节末端。新风量标准为30m3/人/小时。换气次数6次/h。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井(净截面积1500mm2)，排风量70000m3/h。

消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。 停 车 位：配备50—80个机动车停车位。

店招位置：为其预留至少2处大型店招位置，配备充足的室外照明电源接入。

版权归原作者所有。不代表本平台观点， 【商业地产精选】转载好文目的在于，资源资讯共享，增进业界交流。

延展阅读

2021购物中心各业态铺位划分实操细则（参考）

【商业地产精选】铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割，并非一件易事， 须照顾销售、招商、经营等各方面。而且，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。

手机摄影/邓达龙

购物中心各业态铺位划分实操细则，超实用！

仅供参考，具体以实际为准

整理来源：商业地产人、商业地产V评论

手机摄影/邓达龙

商业地产商铺分割细节

商业地产商铺分割细节

特色餐饮

一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场；

图片来源：网络

配套行业

美容美发150平方米以上（冷热水，电力）；

美体500平方米以上（营业晚上10点，最好提供停车位）；洗衣店50-100平方米（水电，房屋分割要进深）。

商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定

手机摄影/邓达龙

服务配套行业

便利店150-500平方米（小储藏室，24小时营业）；药店100-200平方米（24小时营业）；

花店10-30平方米（上下水）；

银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。

关注微信：商业地产V评论( ID: szvchinapoint)

展厅、精品店

彩扩店60平方米；

化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上；服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上。

业态定位决定分割标准

业态定位决定分割标准

没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前， 首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。

在零售的分割标准中，街铺、内铺的分割标准都不同； 对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。

在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”的时代；铺位分割固然要考虑到销售的压力，但这并不意味着一味的划小；要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。

铺位分割的三要素：通道、开间和进深

铺位分割的三要素：通道、开间和进深

在明确了铺位分割标准的基础上，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。

这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如， 开间和进深的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。

不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。

在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。

死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题。

根据经验，对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下，适当的划分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的砝码，从而在一定程度上解决铺位死角。

手机摄影/邓达龙

商铺分割销售与经营的矛盾

商铺分割销售与经营的矛盾

说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法，不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士，代表发展商来拷问商业经营定位问题，当他们侃侃而谈的时候，我总是很用心的去聆听与学习，但一旦我告诉他们这几万平方米的商铺要销售给上千个小业主时，他们中的大部分人就有些不知所措了。

如果不考虑商铺分割销售的问题，任何一个商场的经营定位都是多向的。

从经营品种上来说服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是家居建材、餐饮娱乐等等，从经营模式上来说可以是独立经营、独立收银的专卖店，也可以是开放式统一经营的大卖场从业态模式上来说从传统的百货、超市到主题商场、购物中心都可以选择；从商品档次定位上高档、中高档或者是中档、中低档也都有市场。

但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时，可以选择的定位方向就迅速缩小了，开放式的、统一收银的不能搞了、高档的甚至中高档的也很困难了，反正涉及到统一经营的、统一收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择了，因为产权分散了，无法统一了。

图片来源：网络

商铺分割销售与返租期的问题

商铺分割销售与返租期的问题

商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略了，返租销售的优点的确是明显的， 一来降低了投资门槛，扩大了投资客户群体，二来通过返租形式，发展商或者经营管理公司至少可以拿到商场2~5年的短期或者10年、20年的长期统一经营权。

但是在实际的操作过程当中返租期的长短一直是一个令人困扰的问题。

返租期短，发展商包袱小，但投资者觉得风险大，3、5年后，商场到底经营怎么样，大家都没有底。

手机摄影/邓达龙

平面设计分割

平面设计分割

平面设计的内容是确定商业形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。

柱距与单元面宽有直接关系：大商店面宽，6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面线上。

根据经验进深一般在24-36米比较合适。 如果开间方向的柱距是6米（9、12、15、18、21、24），那么进深可以是2×6,3×6，4×6。

9米柱距是商业地产开发比较常用的选择，对于面积分割以及降低施工成功有益。

图片来源：网络

商铺分割的原则

商铺分割的原则

主题的原则

即结合商铺推广的主题功能来进行分割。

① 如果项目某个楼层业态规划，将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。

② 如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。

图片来源：网络

人性化的原则

即分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求；分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

这句话包含两层意思：

1） 所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；

2） 所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。

科学利用的原则

即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

手机摄影/邓达龙

目前商铺分割存在的不足

目前商铺分割存在的不足

单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50%）的直接原因。

不合理的地方主要表现在以下几个方面：

商铺分割不规则

从设计可以看出有许多商业项目分割不规则， 而且进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。

由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

辅助功能区太多

辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。

三多不除，公摊不减。

楼梯：从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。

过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。

厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳沃尔玛2万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有1个公共厕所，世界500强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。

图片来源：网络

空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。

通道和道路分割不合理

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。

一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。

按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能地进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。

手机摄影/邓达龙

商铺分割总结

商铺分割总结

1、近深与开间的比例要协调；

2、主通道与次通道的规划，在主要通道尽可能看到更多的商铺；

3、人流导向；

4、死角的处理；

5、尽可能的把使用率提高，卫生间、通道的宽度、公共休闲地带等的规划；

6、购物者的消费习惯、消费者心理、人流走向习惯；

7、柱网的处理，柱子尽可能不要放在铺位中间；

8、不影响消防合格的要求；

9、按照业态划分，服装、音响店需要的开间小、近深长。餐饮开间适当大点，近深也长；

10、分割的形状尽量方正、不要异形。

整理来源：商业地产人、商业地产V评论

▼

▼

▼返回搜狐，查看更多

责任编辑：