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提到城市棚户区拆迁，不由得让人联想到“一夜暴富”。这在过去是有无数个案例可以证明的。其中深圳最大的大城中村白石洲在拆迁的过程中，曾经拆出了1000多个亿万富翁，一度上过热搜榜。而在普通城市遇到拆迁，即便达不到亿万富翁的标准，但是实现阶层跨越和财务自由的人也比比皆是。可以说，拆迁造富是很多人梦寐以求的事情，特别是目前还居住在老旧小区的居民，希望能够赶上拆迁的末班车，改变自己的人生轨迹。

但是，这样的“好事”却在2020年的时候被宣布终止，取而代之的是旧改。何谓旧改？就是在不大拆大建的基础上，对2000年之前建成、公共基础设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区，按照基础类、完善类、提升类三大类进行改造。比如粉刷外墙，疏通管道，更换老化电线，完善社区养老、托幼、家政、医疗、商业等设施，增加文化体育设施、无障碍设施、停车场、加装电梯等，从而提升和改善老旧小区的居住品质，让小区居民获得幸福感和满足感。

为何用旧改取代棚改？原因至少有三。一是大拆大建很容易造成资源浪费和环境污染。比如一些房子的质量原本还不错，如果进行修缮维护，仍可以继续使用一段时间，但是实行一刀切的拆除，这些房子将提前结束寿命，资源得不到合理的利用。二是棚改推高了房价。特别是2015年以后实行货币化安置，很多拆迁户拿到拆迁补偿以后，大量的购置房产，一度让房价出现翻倍上涨，引发了炒房潮，这与当前稳定房价、满足刚需住房需求的楼市调控政策相背离。三是拆除重建工作基本完成。通过历时10多年的棚改，各城市能够被拆除的低矮自建房，实际上大部分都已被拆除完毕，而余下的一些房龄较长的多层老旧小区，由于位置优越，土地价格昂贵，拆迁的成本非常大，开发商已经拆不起了，而以“改”代“拆”，就成为比较合理的解决方案。

那么，以旧改取代棚改以后，是否意味着老房子就不再拆迁了呢？也不是。根据去年住建部公开发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中对“严格控制大规模拆除”这一条是这样表述的：除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除的建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。这就意味着，大方向上今后肯定是不会搞大规模的大拆大建了，但是仍会有20%的拆除比例在拆迁范围以内。但前提是，拆除需要符合一定的条件。那么凡是满足拆除条件的老房子，今后还会继续拆除。

其实对政策做了这样的规定不难理解。如果对房龄超过20年的老旧小区全部实行旧改，虽然说对提升居住环境能够起到一定的促进作用，但并不是所有小区、所有的房子都适合改造的。比如有些小区在前期规划建造时，格局非常小，有的只有数栋楼或十余栋楼，因楼间距太窄的原因，影响通风采光的缺陷是无法进行改造的；小区停车位少、绿地面积小，也是无法增加停车位和拓宽绿地面积的。特别是过去建造的很多楼板房，抗震性能很差，房子破旧不堪，质量严重下降，通过旧改也是不能标本兼治的。那么想要改善小区的居住环境，只有采取拆除重建的办法，才能达到标本兼治、一劳永逸的效果。

那么哪些房子会位列20%的“拆除范围”呢？显而易见的是，不能住人、安全隐患较大的危房，肯定首当其冲地要先行拆除。其次是市政规划中被征用土地上的住宅小区，比如城市建造高铁、商场、医院、主题公园等，这些房子也是需要腾地方的。再者是开发商认为有拆迁价值，拆除以后仍有利润空间的老房子。比如一些位于城市核心区域的多层住宅，不仅拆除以后可以盖更多的楼层，关键是，由于位置好、优质配套齐全，开发后根本不愁卖，那么只要开发商拆除后能够保持足够的利润空间，自然还是乐意拆除重建的。

而众所周知的是，在房龄超过20年的老房子中，有很大比例的房子，是砖混预制板结构的楼板房，这些房子当初在建造的时候，由于预制板构件建造的成本较低，且拼装组建的房屋用时短、成型快，可以快速满足无房者的居住需求，因此包括广大农村地区在内的很多地方，都普遍分布着这种住宅建筑。

但是采用预制板结构的房子缺陷更多，有些缺陷甚至是通过旧改无法改变的“硬伤”：第一，抗震性能较差。由于楼板房是由多块预制板构件拼接而成、水泥合缝，经年累月后，各块楼板的衔接处就难免会出现风化、开裂的现象，不像现在建造的楼房，采用的是框架式整体浇筑而成，更加的结实耐用。而一旦遇到地震、火灾、洪水等灾情，就会出现“墙倒屋塌”等严重险情。

第二，过去建造的预制板构件，很多是在小作坊生产模式下生产、缺乏必要质量监督的产品，存在很大的安全隐患。空心结构的预制板，更不防水、材质脆弱。有的预制板房经过岁月的洗礼，目前已经出现楼板断裂、墙面开缝等情况，房子已经成了不能住人的危房，是通过旧改无法彻底解决的。

第三，楼板房的使用寿命通常为30～50年，但是目前还有很多的楼板房是上世纪70、80年代建造的，不仅房型设计上的不合理，无法通过旧改进行解决，关键是，这些房子的钢筋水泥已经过了保质期，继续使用发生安全事故的概率在增大，通过粉刷外墙、更换管线等措施，无法达到标本兼治的效果。

不过在住建部的通知中，关于20%可以拆除的房屋中，虽然并没有明确的文字指向“楼板房”，如果认为楼板房一定被拆除，说法显得不够严谨，但是笔者认为，部分楼板房大概率会包含在待拆除之列。一是目前各城市低矮的自建楼房基本已被拆完了，还没有被拆除的老房子，也仅剩这些早期建造的多层楼板房，即便按照顺序也到了考虑拆除的时候了。二是居住在楼板房小区的居民，他们对实施旧房改造的意愿，远没有拆除重建的意愿更加强烈，这是客观存在的民意基础，往往是制定政策的基础和依据。三是一些省份已经先行推进楼板房拆除工作。比如浙江省就曾下发通知，要求对2000年以前建成的、普遍采用多孔建材、安全隐患较大的住宅小区，将实行“全拆重建”和“一次改到位”的措施。四是基于楼板房存在的以上缺陷，特别是不防震的重大缺陷，也到了非拆不可的程度，毕竟保障人民群众生命财产安全的大事，是各级政府首要考虑的内容。

值得一提的是，虽然预制板房有可能被纳入到待拆除房屋之列，但是在短时间内采取大面积拆除措施的可能性却不大。

一是很多晚期建造的楼板房，目前的房龄也就刚过20年，房子的整体质量不是太差，通过内外改造、增加基础设施配套，还可以继续居住一段时间，拆除是一种资源浪费。

二是预制板房在全国范围内面广量大，拆除所需要的拆迁安置款是一笔庞大资金，国家和地方可能不易拿出这笔钱来，更何况国家对老房子实施旧改，已经投入了大笔资金，不可能在短期内改了再拆，可行的办法必然是按照房子的老旧程度，循序渐进地分批次拆除。

三是住建部的文件也在强调，要倡导利用存量资源，鼓励既有建筑以修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适应性和节能水平为主，而非大拆大建。再者，即便遇到拆除的机会，拆迁户能够获得的补偿，也将以实物安置为主，想像过去那样通过拆迁一夜暴富，是不可能实现了。

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