公摊面积的计算方法是用公摊系数乘以套内建筑面积，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室等。影响公摊面积计算的因素有户型、套内面积、公共设施、建筑规模等。

　　公摊面积的计算方式如下：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积公摊面积=公摊系数x套内建筑面积公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积x总套数）套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积。

　　公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　影响公摊面积计算的因素：

　　1.户型，同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。

　　2.套内面积，房子大就多点，房子小就少点。

　　3.公共设施，只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。

　　4.建筑规模，楼梯高度越高公摊越大。普通住宅的一般公摊比例：多层：8%——15%。

　　是违法的，商品房公摊面积是属于全体业主共同拥有和使用的，公摊面积是不允许私自侵占的。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百七十一条 【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百七十二条 【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第二百七十三条 【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。