青岛风景

那么问题来了，浮山后到底能不能买？在浮山后买房的人到底是高位接盘还是居住改善？

首先，我们先看看都是谁在买浮山后。1999年，市北南仲家洼大部分居民整体安置到了浮山后四六小区，后面青岛城建在浮山后板块大力开发商品房，以前真的就是刚需在买浮山后，再后来浮山后成为了刚改板块，到如今浮山后已经彻底成为了青岛本土改善居住的新高地，不少外地来青岛发展的人都不理解，浮山后到底是有碧海蓝天还是有红瓦绿树？为什么要在这买房呢？

其实，只要仔细观察其实不难发现，目前在浮山后买房的还是以青岛主城区的本地人为主。因为近十几年来青岛开发了很多新区，但配套跟进速度跟不上新区开发的速度，所以对于青岛本地人来说，通勤便利和青岛老城情节在新区很难实现。

全国主要城市十年人口增量

如果说青岛人口增长量巨大，市场需求量高，导致房价不断上涨还情有可原，但是通过近十年的人口增涨图来看，青岛相比山东省外其它强二线、新一线城市，对外来人口的吸引力差得简直不是一个档次。号称山明水秀、冬暖夏凉，宜居城市的青岛，对外来人口的吸引力差成这样，就非常值得人们深思了。

那么问题出在哪里？

很多人在寻找症结都说了一句话：青岛“房价高、工资低，生活不易”。这句话可以说是广大青漂的共识了。但事实如此吗？来看一组数据：以人口增涨前十名当中居中的杭州为例，根据智联招聘发布了2021年第三季度《中国企业招聘薪酬报告》来看，杭州和青岛的平均工资分别是10991元和8559元。

但是杭州和青岛的房价是多少呢？根据中国房价行情网数据显示，2021年8月，杭州的平均房价是39307元/㎡， 而青岛的平均房价是21104元/㎡。

算了一下，杭州和青岛的房价收入比分别是3.58月/㎡和2.47月/㎡。很明显，杭州是一个比青岛更加“房价高、收入低、生活不易”的城市。那为什么青岛吸引人才的能力比杭州差这么多呢？

究其原因，是青岛的房价不均，对比一下GDP/房价与青岛相仿的几个城市，比如武汉、郑州、西安、无锡、长沙、宁波、济南等城市，最后发现，以各城的工资收入水平，在这些城市里，买房最难的前10区域中，青岛占了仨，分别是市南区、崂山区和市北区，秒杀了一众兄弟城市。

市南、崂山卖成天价实属正常，青岛是国内为数不多的市中心即滨海的大城市，坐拥阳光沙滩海景，拥有不可复制的稀缺景观资源，全国土豪都想来青岛购买一套海景度假豪宅。所以青岛市南、崂山形成了一个房价动辄七八万、十余万的沿海一线豪宅区，买房难度高，无可厚非，毕竟每个城市都有豪宅区，刚需不碰就是了。但是市北浮山后，这种本该属于刚需、中产的位置，它的房价就说不过去了。

没有阳光沙滩海景，没有地标建筑、没有旅游景点，没有公园绿地，有的只是钢筋森林，高容积率高层、超高层，房价却动辄三四万元，属实是有些让人难以接受。

站在一个老青岛的角度，市南、浮山前、石老人卖十万，那么市北、浮山后、新都心卖个三四万似乎也正常。

但如果站在一个想进入青岛打拼的外地刚需的角度，浮山后这个位置卖三四万的价格确实有点偏高了，要知道，很多和同级别城市市中心的价格也不过如此。而且，大家都知道，浮山后也算不上是青岛的市中心。

青岛各城区人口增量

从图上能很明显看出来，青岛人口流入不足，市南区是因为青岛这几年实施了老企业“腾笼换鸟”，很多常住人口都随着企业搬去了郊区，但是市北区。坐拥一百多万人口，本应担当人口涌入重任的大区，人口增速仅仅高于人口流失的莱西和平度，而且这还不排除有为了学区落户的人群。

为什么会出现这种情况？

举例来说，如果在五四广场附近上班，买房有两个选择，一是35000元/㎡的浮山后，二是均价14500元/㎡左右的红岛。房子单价差20000元，120㎡的房子总价就是差240万。

选择红岛的话，不仅可以选一个150㎡的房子，而且还剩余200万，拿出其中100万投资教育，再买辆百万豪车，这样的生活品质，肯定是要高于浮山后大容积率的高层住宅。而且相信这也会是大部分年轻购房者的选择。

更何况，看中教育、医疗的，大部分都是刚需人士，最多是中产。真正的富人阶层选房候，基本不会真的把学校、医疗放在如此靠前的位置，相比之下公园绿地、地标建筑、会所场馆、都市商圈的价值意义，以及住宅密度、容积率反而可能是他们最主要的考虑因素。

所以说类似浮山后、新都心这些地方，其实并不具备“富人区”的要素，却卖出了比很多同级别城市富人区还贵的价格，尽管周边配套完善，但是过大的居住密度，导致浮山后板块的居住舒适度远没有想象中的那么高。

不过，随着交通配套不断完善，地铁线路纷纷通车，西海岸、城阳的大量库存影响传统青岛老城的时候，浮山后的房价会不会受到影响，甚至下跌也是有可能的。

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文章来源:乐居买房 返回搜狐，查看更多