由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定，勋章级别越高(

)，代表其在平台内的综合表现越好。

原标题：累计跌幅22.8%！青岛房价跌幅全国第二！

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告

。报告显示，房价涨跌分化较为严重，9城房价距最高点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩。

2020年，房地产市场整体呈现下滑的趋势。在报告监测的城市中，部分城市2020年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。

如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。在下面这张纬房大数据统计中，

报告显示，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅达46.9%，

2018年7月青岛的房价是个什么情况？现在的青岛房价又是个什么情况？二手房的价格最能体现市场真实情况，下面是链家官网给出的二手房平均水平价格，从这些地图中也可以看到，坚挺的只是主城区。

从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：

，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约3年半；

，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。

在很多城市房价下跌的同时，报告认为“

”。

综合来看，虽然根据社科院的大数据显示，房价调整幅度较大的城市大多数位于北方，而南方的城市却依旧火热，比如11月28日，

现象被新华社点名。

据不完全统计，今年以来已经累计有杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、海口等30个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。

报告认为，房价上涨的原因同样较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给不足的原因，还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别，如相关联的同类城市房价均较快下跌，但该城市房价微涨。

文章转载于青岛市房产咨询，如有侵权联系删除。

责任编辑：

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告

。报告显示，房价涨跌分化较为严重，9城房价距最高点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩。

青岛房价跌幅全国第二

2020年，房地产市场整体呈现下滑的趋势。在报告监测的城市中，部分城市2020年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。

如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。在下面这张纬房大数据统计中，

报告显示，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅达46.9%，

2018年7月青岛的房价是个什么情况？现在的青岛房价又是个什么情况？二手房的价格最能体现市场真实情况，下面是链家官网给出的二手房平均水平价格，从这些地图中也可以看到，坚挺的只是主城区。

南北差异悬殊！

从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：

，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约3年半；

，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。

在很多城市房价下跌的同时，报告认为“

”。

综合来看，虽然根据社科院的大数据显示，房价调整幅度较大的城市大多数位于北方，而南方的城市却依旧火热，比如11月28日，

现象被新华社点名。

据不完全统计，今年以来已经累计有杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、海口等30个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。

报告认为，房价上涨的原因同样较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给不足的原因，还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别，如相关联的同类城市房价均较快下跌，但该城市房价微涨。

由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定，勋章级别越高(

)，代表其在平台内的综合表现越好。

原标题：-22.8%！青岛房价跌幅全国第二！

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》。报告显示，房价涨跌分化较为严重，9城房价距最高点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩。

2020年，房地产市场整体呈现下滑的趋势。在报告监测的城市中，部分城市2020年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。

如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。在下面这张纬房大数据统计中，青岛的跌幅距2018年7月最高点时下跌22.8%，位居全国第二。

报告显示，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅达46.9%，接近腰斩，青岛、天津相较峰值下跌20%以上。

2018年7月青岛的房价是个什么情况？现在的青岛房价又是个什么情况？二手房的价格最能体现市场真实情况，下面是链家官网给出的二手房平均挂牌价格，从这些地图中也可以看到，坚挺的暂时只是主城区。

从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约3年半；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。

在很多城市房价下跌的同时，报告认为“仍有部分城市房价出现较快上涨”。

综合来看，虽然根据社科院的大数据显示，房价调整幅度较大的城市大多数位于北方，而南方的城市却依旧火热，比如11月28日，深圳某网红楼盘“万人抢房”“众筹打新”现象被新华社点名。

据不完全统计，今年以来已经累计有杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、海口等30个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。

报告认为，房价上涨的原因同样较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给不足的原因，还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别，如相关联的同类城市房价均较快下跌，但该城市房价微涨。

文：

责任编辑：

来源：雪球App，作者： 有事问彭叔，（https://xueqiu.com/2435624354/210972040）

青岛房价在过去的2021年里面，房价整体跌幅在3%左右，跌幅比较小。现在青岛楼市里面房价最高的地方是崂山区，这个地方房价一平达到了3.4万，第二高的区域是市南区，房价一平达到了3.2万。

青岛房价在2021年里面算是上半年热了一波，主要是市区内的一些学区房和高端改善房比较热，这也让上半年的时候崂山区房价从3.4万涨到了3.5万，后来下半年青岛楼市降温，崂山区的房价又从3.5万跌回了3.4万，市南区的房价本来就没涨，但是随着崂山区的房价下跌，也跟着跌了1000元。市南区的房价算是青岛楼市过去一年里面房价跌幅最多的区了。

青岛楼市主城区的二手房还是比较抗跌的，所以基本上变化不太大，但是房价抗跌，并不代表这里的房子就具备投资价值。大家要知道投资性买房，房价不涨就是跌，像是青岛这边房价这么高的城市，一套房随便随便下来200万了，200万的房子一年不涨个20万，基本上就是亏的。

现在青岛楼市那些房东还是在负隅顽抗，尤其是崂山区那边的房东，总还想着靠着点什么利好，把房价给抬一下，但是青岛的产业和人口跟不上，想要把房价抬起来，还是有点难的。

青岛的主城区的空置房都有那么多，青岛郊区的那些房子空置率就更高了。在青岛买房还是尽量地避开一些没有产业的区域，否则有可能连反弹的机会都没有。

青岛楼市还是属于买方市场，在青岛买房不要急，否则容易站岗。

根据住建部此前不久公布的《2019年城市建设统计年鉴》，东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛为特大城市。在城市分布方面正好是五五开，南方和北方各占一半的数量。在房价方面也是比较高的，那么超高的房价真的站得住脚么？让我们来看一下一些城市的二手房价格情况是怎么样的。

首先在这十个城市当中，出现房价下跌的城市共有三个。根据国家统计局公布的2020年12月份《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示：2020年12月，济南二手房同比下降了2.8%，青岛下降了2.1%，郑州下降了3.6%。在2020年的十二月份，在热门一线城市还出现先楼市翘尾的情况，楼市的虚火还在上升当中。这三个城市的房价和发生楼市翘尾的城市相比更加理智，是一个好的开始。

在这三个城市当中，我认为郑州的房价会有更大的变化空间。主要是因为郑州的楼市更加复杂一些，开发商和房产中介等机构的数量和市场营销动作更具有影响力。而青岛和济南这两个城市的房价还有一定的相似程度，今天我们主要来看一下青岛房价的变化。说到关注到青岛的房价还是要从青岛楼市发布一个视频说起：视频的大致文字内容是2018年6月210万，2021年1月130万，文案的内容是即墨区房价的巅峰时刻，是2018年6月！开发商疯狂炒作，购房人排队抢房。如今低价抛售无人接盘！

2018年是山东省的两个重点城市房价的高点，之后房价就在不断地波动和下跌当中，对于在这两个城市的炒房人群来说：虽说房价下跌幅度不是很大，但是从2018年的房价高点开始投资炒房，那就意味着炒房的开始就是亏钱的开始。谁成为了当地楼市的最大赢家呢？我个人认为在当时是开发商为最大的赢家，排队抢房可以省掉开发商很多的财力和物力，这是一个让很多行业都羡慕的场面。

我们现在就开始详细了解一下，2018年8月崂山区的二手房均价高点在42756元/㎡，2018年8月李沧区的二手房均价高点在25235元/平米，2018年8月城阳区的二手房均价高点在17546元/㎡，2018年8月市南区的二手房均价高点在36772元/平米，2018年8月市北区的二手房均价高点在27384元/平米，2018年8月黄岛区的二手房均价高点在18444元/㎡，2018年8月胶州区的二手房均价高点在11135元/㎡，平度和莱西两个区域的二手房均价相对来说低一些，这里不做具体的比较了。

2021年1月的崂山区二手房均价为39119元/㎡，三年的二手房均价相差3637元/㎡；2021年1月的李沧区二手房均价为19369元/㎡，三年的二手房均价相差5866元/㎡；2021年1月的城阳区二手房均价为14207元/㎡，三年的二手房均价相差3339元/㎡；2021年1月的市南区二手房均价为31501元/㎡，三年的二手房均价相差5271元/㎡；2021年1月的市北区二手房均价为22185元/㎡，三年的二手房均价相差5199元/㎡；2021年1月的黄岛区二手房均价为13817元/㎡，三年的二手房均价相差4627元/㎡；2021年1月的胶州区二手房均价为8941元/㎡，三年的二手房均价相差2794元/㎡。（以上数据来源于安居客历史房价走势统计）

从以上的数据可以总结出来的是，二手房均价跌幅高达5000元/㎡的城区有市南、市北和李沧三个，二手房均价跌幅高达3000元/㎡的城区有城阳和崂山两个，二手房均价跌幅高达4000元/㎡的城区有黄岛一个，二手房均价跌幅高达2000元/㎡的城区有胶州一个。大部分的城区房价都已经进入跌幅超过3000元/㎡的范围内，而且是在三年的时间当中。

青岛无论在资源方面、人口方面、政策倾向和城市影响力都是比较优越的，那么二手房市场的价格出现这么大的变化，一定和炒房人群和房产销售机构有很大的关系。我们再回到上面所提到的那个视频内容当中，210万的购房价格过了三年缩水到了130万，这个房产保值的属性又体现在哪呢？房产保值说的并不是你购买了房产就保值了，而是房价上涨之后在高价卖出才叫保值。理性看待房产投资，这个价值比炒房更具有实际的价值。

由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定，勋章级别越高(

)，代表其在平台内的综合表现越好。

原标题：青岛某盘腰斩价跳水 青岛房价跌幅22.8%全国第二过分吗?

近日，纬房大数据发布全国热门跌幅前十城市，青岛以距离上一波最高点22.8%的跌幅居全国第二位。最高点价位在2018年7月份， 正是峰会之后也是青岛楼市最疯狂的一段时间。当初隔夜跳价、新房家茶水费、捆绑车位，限价公证摇号等各种现象齐现。当初的人们，以为后边房价可能刹不住车，所以抓紧上车不管好坏，掏空钱包先占一套再说。

如今回首，当初却成了一个高岗，争先恐后的买上却站上了高岗，英勇而壮烈。时隔两年多，青岛房价较之最高点跌幅达22.8%,过分吗？

其实以市区为例，2018年新都心板块在售保利天汇2018年年中均价在26000-27000元/平，至今保利天汇清盘时均价超3万。同区域和达君玥2019年年中开售，从27000元/平左右到如今的28500元/平清盘也是上行趋势。浮山后远洋万和城、远洋万和公馆等盘更是无疑在今年有一个明显的拉升。

相比近郊则水分挤出较重。上合区域荣盛锦绣外滩、天一仁和悦海大观等同区域楼盘基本均价在1.1万出头，而如今根据最新的市场反馈，上合区域有盘已经报到8800元/平均价还加送车位，魔幻现实就是这样。

更为明显的是黄岛区古镇口区域旭辉·灵犀湾，项目在2019年9月份开售，最初首开均价在1.8-2万之间，如今均价在1.4万左右，特价房源更是直接到了1.1万左右，接近腰斩的价格与周边楼盘拉平销售。当初1.8-2万的均价开出怀揣了多大的勇气，如今就有多泄气吧 ！毕竟当时周边华润国际海洋智区、中铁等楼盘还在1.2-1.3万左右时，灵犀湾以高端海景主打，标榜自己是全国14座铂悦系“豪宅”，“豪”不“豪”没见到，如今却是回归正常态了吧！

还有比较突出的是今年开始冷清比较早的蓝谷。蓝谷虽然发展多年，地铁及众多海洋配套上马，商超及山东大学开学， 但是人气一直有点欠佳。沿滨海大道地铁M11号线周边地铁新盘相对热度较好，而到温泉镇板块实地蔷薇煕岸等周边楼盘则比较艰难。扎根多年的老盘芭东小镇这种更是无可奈何。曾经能买到2-3万价格可与郎朗为邻的宣传也是令很多人羡慕，如今一万出头可以试试的价格不知当初接近3万买的购房者作何感想。

重回经纬大数据关于青岛房价涨跌幅的判断来看， 这个数据既真实又没那么真实，近郊个别板块个别楼盘确实跌幅超过20%以上， 甚至更高；而像李沧李村商圈及市北新都心、浮山后、崂山浮山后、金家岭等板块则坚挺甚至上扬之姿不变。

内外差距，最大的可能就是人气了。抛开人气谈房价，基本就是刷流氓！而曾经那些靠异地甚至外地拉客撑起来的市场，潮水褪去，总会发现裸泳者！

☆提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点一下“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！12月青岛热盘

海尔产城创·衡山学府保利天珺保利和府华侨城欢乐莲泉海尔产城创熙园融海公馆青铁公园里龙湖西府原著和达可园绿地国科健康科技小镇绿地观澜半岛绿地青岛城际空间站恒信风华尚品中铁青岛世界博览城海尔产城创中央花园保利源诚领秀山海尔产城创衡山学府远洋万和公馆中瑞鼎峰伴山府保利红岛湾灵山湾壹号

公众号小程序工具箱：

青岛新房 直播看房看房团直通车 团购买房

楼市资讯 查房价 房贷计算器 知识问答

责任编辑：

当然重庆土著以前基本上不是着急住，不会去买房子，现在虽然房子涨价，但是也比较低；对比与青岛土著居民，虽然说房价“跌跌不休”，但是给孩子买房还是压力比较大，因为大部分土著对“老城区”比较有执念，不倒腾一下自己几套不好卖的老破小，还真买不上动辄动辄三四万一平起的新都心和浮山后（以前自己也不愿意去的地方还是折腰了）。

到底有没有跌价：任何时候，买对的涨了，买错的跌了

一打开楼市文章的评论区，总能看到些经典言论。

为什么总有些人喜欢看房价下跌？为什么房子下跌最厉害的区域永远是在网上？因为有句话，富豪买房看景区，中产买房看学区，键盘侠买房看什么？评论区！

因为真正想买房的人，买得起房的人，谁没事天天当键盘侠！

这些键盘侠，本质的心态，就是看客思维，看不得别人比自己好。看到明星，他们就会想到艳照，花边新闻，婚外情。看到官员富商，他们就会说早晚犯事锒铛入狱。

看到楼市，他们最想看到的，就是谁谁谁买房投资失败掉坑。反正是比自己强大的人落难了，他们就开心；反正自己买不起的东西，出现什么谣言，他们就特别爱听，骗骗自己，再骗骗别人。

还有很多人在青岛没有房子，自己的房子三四线城市卖不出去，还在拼命抹黑青岛，很是奇怪。

但是，这些键盘侠，慷慨激昂喷了一大顿，对于改变现实有用吗？没有吧！记住一句话，房子是拿来住的，不是拿来炒的。房子该买就买，这些键盘侠的看法，你不用管就行了。

二手房是新房市场的照妖镜，先看看二手房市场，取样看各个区域价格，到底是什么样子？（不要拿2018年别墅和2020年高层比较，网上这种信息太多，笑笑就行了，法拍房也是一样）

仅仅是对比2019年年底，如果拿出2018年的二手房价格，更是明显，2018年是特殊一年，如果正常说青岛再下去五年二手房价格，基本上分化会更大。从以上数据可以看出基本结论，主城区和近郊核心板块的房源，相对价格比较坚挺，远郊区的房价难以支撑。

其实，如果仔细看的话，主城区也有不少房源在掉价，近郊板块二手房也有的在降价，但是还不乏有的盘在涨价。

为各位看官也是煞费苦心，上面那个表格长图花了1小时拉出来了青岛各个区域的二手房在去年年底和今年目前的价格，包括各个区域的人口增量、年龄结构、生产总值和区域面积等相关数据。

山东人口导入情况，济南“收购莱芜”后人口增量不及青岛正常人口导入数量，青岛2019年增加10.9万人，其中西海岸新区、城阳区、李沧区占据60%以上。

一个城市一个城区的人口结构非常重要，学龄前儿童比例代表一个城区能不能让年轻人扎根生活、生儿育女，劳动人群年龄比例代表这个城区能否让人有口饭吃，30~40对年龄段人群多少代表这里有多少业务骨干能够留在这里，老龄人群比例表明的更不用多讲，一般新生儿数量和骨干年龄人群比例和人口导入正相关。

以上表格非常重要，后面在说到“什么样的房子保值增值能力强”也会用到。

2018年对青岛而言不平凡，因为从2016年房价一直在涨，2018年的价格处于近五年的峰值，与其说2018年房价高，不如说那一年大家对青岛的房价预期过高，其实那一年二手房更是“照妖镜”，一二季度二手房成交飞涨，郊区的郊区新房卖到了1万5一平，所以二手房市场也是非常火热。由于“峰会效应”一过，加上“限售政策”一出，加上供地增加，带来的二手房是一蹶不振。

上图是2018年商品房住宅的销售热力图，其中成交最多的就是胶州开发区、胶南新城区、高新区，除了高新区目前优势有限、预期过高外，其他两个地方的房源价格可是真的出现了一些问题，胶南新城区当年买精装修的是相当坑。

其实，高新区也是让大家很是焦虑，当年买的没有赚，但是好在短期内不赔钱，晚上还能睡得着觉，但是美梦可能不多。我们认为一切都是公平的，房住不炒真的是坚持的底线，2018年买城阳区中心位置的朋友可能就比较难受了，当时就是因为高新区限价和摇号，虽然现在政治中心搬迁已经成为了”陈年旧梦“、地铁8号线不经过高新区大部分区域、上学需要积分，种种迟迟未“兑现的承诺”。但那年刚需买高新区不亏，毕竟曾经惜福镇都炒到1万五一平，但是抱着投资的心态的朋友可能比较失落。

胶州，更甭说了，不提也罢。

有人说青岛房子不要投资，因为目前买房子需要交付后5年才能卖掉，没有任何投资价值，对吗？并不是！别说5年，2年对你来说也一样。看看下面这个“2年限售”时期的留言：

人都是不满足的，2年限售期都抑制不住人们对“买好房子住”的需求，更抑制不住对“炒房”的需求，既然愿意炒房，那么必须愿赌服输！

其实，谁都不愿意当“韭菜”，但是既然当了韭菜，就要忍受政策的“制裁”，

卖地，是必须进行的，是实现城镇化的重要行动，有人光看到卖地和人家拆迁有钱了，并没有意识到城市基础建设和面貌的快速发展，更没有看到留给更多刚需更多选择。

而青岛房价，其实除了市南区和崂山区因为山海资源比较极端外，市北新城区比较“浮山后”外，基本上大部分房价比较友善，也是为吸引人才做了不少努力，千万别埋怨“卖地”，卖地就是在做城市开发，你想要的“地铁”学区和三甲医院，你想逛的商场，假如没有地卖，谁给你建，没有新房子哪里有人口聚集，即使建了高端商场等基础设施，招商也是问题。

1）土地稀缺，老房子拆不动，也没钱拆；2）有人买，浮山后也有人买，拿到住房补贴的高校、科研机构老师会买，山东头朱家洼、甚至新都心、张村的未来拆迁户，不要房子要钱也会买浮山后，多套老破小持有者，开始卖一套冲抵首付，交房后再卖一套还清贷款，还有一些特殊人群也会拥有“浮山后”房子，不多说，不敢说；3）用房价引导“新青岛人”去买新区，带动新区发展。

)新区房价所谓“降价”说明什么，还是一分钱一分货，一旦一个地方的房价出现“降价”，那么分化就来了，说明新区也在不断发展了，而且新区的核心区不断提价、而新区的郊区不断开发拿地出现更多新区，当然价格分化很正常了。

以前，大家只听到过“浮山后”“浮山前”等老城区的各个楼市板块，现在什么“白云山板块”“惜夏板块”“灵山湾板块”、“薛家岛板块”“轨道交通板块”“东李板块”、“十梅庵板块“等各种名字，甚至还有”泛灵山湾板块”、“夏庄南板块”、“夏庄北板块”等更加细分市场。

新区楼市也出现了严重分化了，薛家岛板块的海景房和地铁房变得更有价值，城阳街道的低密度住宅更有保值增值性，灵山湾板块的自住改善盘和山海一线房更加有价格优势，甚至同一个楼盘价格都能差出一套“胶州”的房子，说明新城市在发展，而且是快速发展，拿地越多，发展越快，价格会差更多。

很多当地人觉得自己的城市很了不起，一部分沾沾自喜继续持有，一部分人看到了城市发展差距，赶紧转移“风险”并重新配置资产。

因为青岛的“新区”，某些土著眼里的“郊区”发展太快，可以翻一翻上面那个长图看看各个区财政收入，而且基建和配套越来越好：

一个青岛有四家“永旺”，西海岸新区有两家，另外两家在浮山后和东部；青岛的城阳区进入了双地铁时代，西海岸新区3年内进入“三地铁时代”，北方甚至全国哪个省份新区发展能够如此之快。

“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，上海毕竟是上海，但是青岛人作为“上青天”中的一个，也有“上海病”，也叫“碧海蓝天综合症“，”宁要西镇一张床，不要东部一套房“。

以前大学生刚毕业去浮山后、新都心买房都觉得丢人，因为不敢跟老家人说，觉得不再市南和四方、台东这些地方，都觉得没面子。

你再想想，现在的你，再看看李村，看看唐岛湾、城阳中心区，是不是你曾经错过的地方。

现在，再看看青岛“主城区”留给200w刚需的机会，基本上在李沧北城阳南了，再就是薛家岛1号线附近，这是针对于执着于“青岛主城区”的朋友而言的机会而已，歌尔声学、海信研发中心的朋友在附近上班最低也得400w才能置业，海尔奥园项目和北涧海信的项目貌似特定为他们领导打造的，大部分年轻人还是去了城阳和蓝谷。

但实际上，很多工作机会都在新城区，特别是城阳区和新海岸新区，未来胶州也会有不少机会，但不是现在。

再就是一个“5年限售”并不是让买新房的朋友紧张的一个理由，而是保护“2018年”的高位接盘侠的重要方式，更给现在买房人一个重要保障。

举个不恰当的例子，每年很多富人选择出国度假，2019年底也是如此，很多非得出国“过年”朋友在去年年底出国后现在还没回来，也很回来，但是其中有些人因为春节期间“喝酒闹事”或者“扰乱社会秩序”被拘留，没有出成国，结果放出来时候，自己万幸，塞翁失马的故事，大家都应该听过：

假如2018年高位接盘的朋友看到楼市的波动，当时买二手房的朋友现在交易时也更难脱手，而且卖不出价格，当时买新房的朋友及时交房后“满二”交易，现在也没到时候，并且卖不出好价格，全是赔钱，不如“在政策的保护下，交给市场来分化”！

三、在青岛，到底什么房子涨价了？

未来什么房子有潜力增值？什么时候？

投资客还有没有机会？

这三个问题，问得我胸口疼，但是好在我“胸有成竹”！

简单说，青岛的房子，在城市发展和均价略跌的过程中，还有很多房子在涨价！

其二，如果“5年限售”政策不取消，未来青岛房子2025年房子会有一波“普涨，但是分化还会拉大！

其三，投资客有机会，门槛高了，周期长了，更需要“善良”和“智慧”了，更应该跟对人，选对区域选对板块抓住时机了，问路还得递根烟，何况房子这么大的事情机会本不多。

再回到我前面那张图，有几个问题，可以仔细看看表格，再自问几个问题：

说几个趋势，多了不说了，今晚太晚了，白天比较忙，深夜毒文，有问题再单独沟通。

趋势八：人才房、政策房逐渐和商品房价格靠近，需要看准市场价格，回归市场化；

趋势九：套三房源逐渐增多，非学区非景区套二房源二手交易难度增大，110~130平户型将成主流，大户型价格逐渐提升；

趋势十：购房人逐渐回归理性，更多人愿意选择专业机构和房产专家购房，中介行业去“信息不对称”化，房产经纪人从业门槛提升，优胜劣汰，拼品德和专业的时代越来越近，浑水摸鱼的人很难有支撑。

天猫好房无好房，老婆饼里没老婆，难度很大，同时各分销平台假房源减少是趋势，有关bm会加大管控信息及隐私安全。

4月16日，国家统计局公布了2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，公告显示青岛二手房14连跌，跌幅再次荣膺全国第一。

下表是2020年3月70个大中城市二手住宅销售价格指数：

从上表可以看出，青岛2020年3月二手房价同比2019年3月下降了5.9%，环比上月下降了0.4%，同比降幅在70个大中城市中位居第一。通过查看以前的数据可知，这已是青岛二手房的连续第14个月下降。

山东省内的另一个双子星城市，济南，同比降幅4.1%，在全国列第4名。

按理说房价下降了，应该更好卖，可事实恰恰相反。据诸葛找房数据显示，青岛二手房在售房源已经达到11万套，而且在逐月拔高。

数据的背后，是一系列不利于二手房销售的因素。

首先，青岛二手房现在的跌幅基本都是挤去的2018年的水分，虽然跌幅不小，但房价仍居高位，很多房东还存在惜售的心理，这本身就是影响二手房销售的最大原因。

其次，青岛推出了10万套人才政策房，城阳更适时推出共有产权房子，这些政策均局限在新房市场，对二手房市场打击不小。

第三，青岛的二手房多在市内四区，随着腾笼换鸟、新旧动能转换，很多市区的企业搬迁到郊区，企业的人也跟着走了，可市区又没有换来真正的“鸟”，这就造成市区产业、人口的空心化，二手房自然就会无人问津，这从近些年市区的房租不升反降就能可窥一二。

第四，二手房大多老破小，和新房比本就没有优势。

最后，因为买涨不买跌的心理，二手房价的下降反过来促使想买房的人不敢入场。

虽然青岛二手房降幅不小，但不同面积的房子降幅还是不同的。下表分面积显示了90平以下、90-144平、144平以上三个面积区间的二手房房价变动情况。

青岛的90平以下二手房房价同比下降3.8%，90-144平二手房同比下降8.9%，144平以上二手房同比下降4.2%。

这三个面积区间分别代表了三种购房需求，90平以下是刚需，90-144平是改善，144平以上是豪宅。这三种面积区间的不同降幅说明，适合刚需的房子因为需求多而最抗跌，144平以上的豪宅因为目标客户小众、房源少反而也比较稳定，90-144平的房子总价较高，接盘客户多是刚改，房价最容易受市场影响产生大的波动。

这种不同面积不同价格变动空间的现象也告诉我们，投资房子一定要投资面积小、功能间多的，市场上数量最多、需求最强烈的永远都是刚需。

无独有偶，昨天（4月17日）国家统计局公布了今年一季度的主要经济指标。大多数的媒体都把目光集中在GDP下降6.8%，其实这个公告内容很多。

我们知道在今年的特殊时期外贸受到了很大的影响，扩大内需成了拯救经济的出口。而拉动内需的三大马车就是房子、车子、手机，影响力的大小也是这么个顺序。

在一季度的主要经济指标中，三大马车的降幅不尽相同。

商品房销售额同比降幅达到24.7%，其中住宅类降幅22.8%，办公楼降幅36.8%，商业用房降幅39.8%，住宅和办公楼、商业谁是优质资产，在这个特殊时期一目了然。

汽车类销售额同比下降30.3%，下降最少的是通讯行业，降幅为3.6%。

可见各行各业受到的影响都不小，通讯行业作为新基建虽然抗跌能力较大，但无奈总量太小，还起不到扛鼎作用，拉动内需只能另辟途径。

最近不少城市都打起了房地产的注意，但有“房住不炒”的尚方宝剑在那，多数城市的调控松绑都被收回了。房地产不能动，拉动经济的希望就被放在了老旧小区改造上，虽然旧改带动作用比不上房地产，但也聊胜于无。关于这方面的内容，我在昨天的文章《旧改会成为青岛的下一个风口吗？》有所阐述，感兴趣的可以点击查看。

同时，很多城市也开始了一系列鼓励汽车消费的活动。像青岛，就从4月18日到7月31日举办以“相约春天靓车惠民”为主题的“青岛市2020年汽车惠民消费季”活动。在活动期间，市民购车可以享受报废换新、零首付等多重优惠。

另一方面，政府直接发放优惠券或者说变相发钱也成为很多城市促进消费的一种手段。像青岛，就在每周发放大量商超便利券、餐饮券。

以上这些促进消费的措施能起到一定的作用，但很难从根本上扭转经济局面。转来转去，很有可能还会在楼市上开口子。已经有那么多城市的松绑政策“一日游”，为什么还会有那么多城市前赴后继的变着法的推出，就很能说明问题。

不过，青岛的政策刚刚被收回，短时间内再次松绑的可能性很小。这次松绑不但没有起到刺激消费的作用，反而因为政策的收回让更多人进入观望状态。所以说，青岛的二手房市场短时间内难有起色。

本文首发自微信公众号“

”，和本知乎账号是同一作者，欢迎大家关注公众号“青城山说”，可以搜索“青城山说”或者扫描下方二维码关注：

房子越来越身价不菲，人们却始终求之若渴。一方面，房子能够满足一个人对家的归属感，另一方面，通胀时代，它也肩负着为财富保值增值的责任。可是房子真的保值吗？在过去20多年的长周期里，房子的确跑赢了通胀，但我们也要清醒地看到，房价并非只涨不跌，在一个相对更短的周期里取样，房价下跌并不新鲜。

贝壳研究院18日发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》给出了一组直观的数据，盘点2020不同城市二手房市场表现，其中，在房价跌幅榜单中，青岛以3.8%的跌幅紧随廊坊排名第二，济南跌幅位列第三，北京也上榜。

2020年，大环境波诡云谲，楼市也难免起伏不定，那么青岛业主手里的房子到底是是涨还是跌呢？

也许很多朋友都能猜到这个问题的答案。的确，房产君从贝壳等平台获得的数据显示，今年4月到12月，哪怕是被认为最稳健的青岛主城四区，二手房的

也是跌比涨多——

的133个被统计小区只有39个上涨，刚刚覆盖过零头。即便是主城中的主城，

也无法与市场主流相抗衡，233个被统计小区，只有87个挂牌价上涨，而下跌的146个小区几乎是上涨的一倍。有新都心、浮山后、CBD等热点片区，

下跌小区也是高达143个，照样把81个上涨的数字远远落在后头。有人说，

正在取代市南区，成为青岛人最向往的居住高地，从二手房挂牌价的走势看，这个说法不无道理。崂山区101个被统计小区中，58个挂牌价是上涨的，下跌的是53个，这也是主城四区里，唯一一个涨比跌多的。

崂山区就是这样一个区，靠近海岸线环境优美，很多片区的二手房占据了最好的地段，这是先发。相于较市南，崂山的二手房整体年代更新，居住质感略胜，这是后发。今年主城新房的一些领涨热点盘，也多在崂山或近于崂山，这些房子带动了崂山二手房的相对价值提升，也是崂山二手房看涨的原因所在。

下面我们看一下各区的情况

崂山二手房挂牌价看涨，但

的情况下，成交难度未必不大，这也让一些急于出手的项目价格变动剧烈。与4月份相比，碧海山庄的平均挂牌价下降了30%，需知该小区房产总价动辄六七百万，这个30%可能就是传说中的直降百万。

需要指出的是，

这也让个人房源的定价可以对平均挂牌价有很大的影响。碧海山庄的总价拉低，因为有挂牌价3万4的房源入市，也因为该小区只有3套房子在售。同样的道理或许也能解释，为什么荣美御园的平均挂牌价从4月份的3万7飙到12月份的4万8，该小区目前在售房源只有10套。

市南区的二手房挂牌价变化其实还算平稳，多数小区年初和年终的价格变化都在10%以内。但个别小区的变化相当明显，比如城市生活家南区的平均挂牌价涨了25%，浮山湾花园的涨幅更加夸张，50%。

细究原因，

年初城市生活家出现低价，可能与疫情期急于卖房周转等因素关联。至于浮山湾花园的50%上浮，可能与该小区不同房源的价差有关，偶尔一出的顶加阁类附赠面积较大的房源，可能会在某个特别周期拉起平均报价。

市北区的涨与跌有鲜明的区域界线，

，挂牌价涨幅最大的康储山庄，20%多的变化，也许因为地铁等利好的变现。而老四方一带的老破小则明显不具备抗跌性，20%以上的跌幅和1万4左右的平均挂牌价，其实也反映了市场的取舍。

李沧区作为目前刚需刚改置业重要目的地，二手房的受欢迎度还是可以的，二手房价的稳定性也是不错的。尤其是李沧中部、东部一些大开发商的次新盘，地铁盘和景区盘挂牌价上涨的也比较多。绿城理想之城的几个二手片区包括回迁小区、中海国际社区、卓越皇后道等小区，涨幅甚至相当可观。

芳馨园、重庆花园等小区房价12月挂牌均价较4月份落得较狠。这种降幅可能与房子本身的品质无关，这些准次新小区品质在周边还算可以，因此前期的价格较高，但周边一手房价格普遍下行，对这部分房源产生了一定的冲击。

此外，从贝壳网上的成交记录也可以发现，近期二手房议价空间已经并不想此前那么大，这点也在从业人士那里得到论证，“现在市南市北的房东们已经不着急了，杀价也杀不动了，毕竟是市里！”

本文由星云财经网发布，不代表星云财经网立场，版权归原作者所有，若侵犯了您的权利请与我们联系。