近日，克而瑞发布了2020年12月天津楼市月度报告，在滨海新区成交面积榜单中，生态城不出意料又一次拔得头筹，超过第二名开发区0.6万平米。

如果说，天津有什么常青的板块，那生态城绝对要占一席。

生态城的前世今生

2007年11月，中新两国政府签署关于建设生态城的框架协议，生态城项目落户滨海新区。

那时候，生态城还是一片荒芜的盐碱地。

十余年间，生态城的建设速度有目共睹，市政路网、教育医疗、产业资源、生活服务等配套源源不断导入，板块整体兑现程度很高。

对生态城来说，最重要的轨交线路就是滨铁2号线，也就是Z4线，目前已经在建，预计2023年通车，这条线路在生态城设有7站，串接起滨海新区南北片区与核心区。

生态城是有名的“教育特区”，分布着南开学校、天津外国语大学附属滨海外国语学校、北京师范大学天津生态城附属学校、华夏未来附属小学等等。

还有医疗，天津医科大学中新生态城医院开诊多年，去年，天津市中心妇产科医院也签约入驻生态城。

生态城的旅游景点也特别多，方特欢乐世界、亿利精灵乐园、航母主题公园、国家海洋博物馆、妈祖庙等，成为滨海新区乃至全市的文旅名片。

产业方面，拥有国家动漫园、国家影视园、信息产业园、生态科技园等园区，粗略统计，已累计市场主体总数达8000余家。

目前，生态城片区已有约10万人口，“海河英才”、“鲲鹏计划”出台后，生态城引入各类人才达约3万人，占到滨海新区总量的6成以上。

也就是说，生态城的人口“含金量”，是非常高的。

有政府背书、有城建倾斜、有产业支撑、有轨交建设、有人口输入......种种优势叠加在一起，造就了生态城在楼市里的火爆人气。

据统计，去年1-10月，生态城板块共成交4992套房源，成交套数、成交面积、成交金额均位居全市第一。

而且，生态城的开发仍然处在一个爆发阶段，2016年-2020年，生态城招拍挂市场共成交59宗土地，尤其是2020年，出让土地高达36宗，更有恒大、融创、龙湖、远洋等房企首次进驻。

七大组团排排坐

2014年，滨海新区启动行政管理体制改革,将滨海旅游区100平方公里和中心渔港经济区18平方公里并入中新天津生态城管理范围。

三区合并后，原先约30平方公里的生态城，大大扩张了版图，这也使得生态城内部，形成越来越明显的级差。

目前，生态城大致可以划分为7个居住组团——生态城南部片区、生态城中部片区、生态城北部片区、生态岛、临海新城、航母旅游区、中心渔港片区。

起步区

生态城南部，又叫生态城起步区，是生态城最早发展起来的板块，配套资源非常丰富，3个社区中心、外大滨海附校小学部和中学部，星光汇、城悦汇、医科大学生态城医院、永定洲公园、生态谷公园等等，属于生态城人气最旺的地带。

板块内分布着大量二手住宅小区，新盘屈指可数，除少量别墅产品外，仅格调菁园、龙湖双珑原著，还有新公布案名的远洋万和府，这3个项目都是体量不大的低密社区。现在龙湖、格调项目前期入市的房源已经售罄，房价参考约20000元/平米。

中部片区

中部片区虽然比南部启动晚一些，但是站位很高，因为整个生态城的主中心，就在中部片区。

根据规划，区域内将有商业综合体、门户广场、会展商务酒店、高端住宅、精品购物中心、特色时尚街区、度假休闲中心等功能。

中部片区在配套落地方面速度很快，华夏未来小学和幼儿园、南开学校小学部和初中部、中新友好图书馆等。

片区内在售新盘有贻成学府壹号、凤栖梧桐、世茂国风锦唐、融创观澜壹號、双威悦馨苑等，高层、小高层均价16300-16800元/平米，洋房、叠拼17500-19500元/平米。

可以发现，在单价上，中部片区和南部片区没有拉开太大差距，只是中部片区没有那么极致的低密，高层、小高层产品留下更多选择空间。

生态岛

东侧、南侧相望生态城起步区、中部片区，两道跨河大桥加强了互通，可共享生活资源。

板块内的景观资源值得一提，四周被蓟运河环抱，岛上有静湖风景区、芦花庄园、亿利精灵乐园、方特欢乐世界等。

2017年是生态岛的供应小高潮，联发、中建、新城分获3宗宅地，如今项目均已在售，主推洋房、叠拼产品，户型面积100-153平米不等，均价19700-22000元/平米。

去年10月，生态岛又补了一波“货量”，4宗宅地摘牌，均被生态城投资底价摘得，同一时期，生态岛还出让了小学、幼儿园用地，以及用于建设社区中心的商业用地。可见板块未来也会建立起密度更高、更便捷的小生活圈。

北部片区

2019年7月，滨海新区人民政府通过了北部片区核心地块的控规修改方案，除大量居住用地外，还规划了大体量商业、中小学、医院、养老院等。

在商业用地的调整中，明确了要建设片区生活中心、有轨电车站点周边商业、社区中心等。

2020年，北部片区启动建设，当年板块内出让了20宗宅地基本沿生态谷、中成大道两侧分布，供应量十分可观。

同时，宅地周边还有一批配套用地摘牌，住房、配套建设齐头并进。

目前，北部片区仅雅居乐滨河雅郡在售，产品为小高层、洋房，价格12500-13500元/平米。去年年末，万科新摘得的生态城地块，也在北部片区。

不过，北部片区确实还是个处在起步阶段的组团，能不能吸引头部资源到位，还是个未知数。

临海新城

个人认为，临海新城在城建力度上，丝毫不逊于中部片区。

宝龙城市广场已经开业，国家海洋博物馆投入运营，爱琴海购物公园预计今年4月完工，北京师范大学生态城附属学校早已投用、枫叶国际学校正在建设、首个社区中心启动施工......

临海新城也是开发商集中进驻的板块，新盘有中加生态示范区、滨海红星天铂、中福朗诗翠微澜阁、朗诗中福翡翠澜湾、新城金樾府等，产品从高层、洋房到联排、叠拼应有尽有，高层13500元/平米，洋房14000-15500元/平米。

航母旅游区

航母旅游区和北部片区的界限比较模糊，也有把这2个片区统称为北部片区的。

板块有2个比较重要的大配套，航母主题公园和中国核工业大学。

去年3月，核工业大学项目进入实质性建设阶段，根据工期，最早有望在今年下半年完工。

区域内新盘不多，力高阳光海岸、中核智慧城、恒大中央公园、滨旅景熙等，主力产品高层、洋房，高层11400-12000元/平米，洋房12700-13000元/平米。

中心渔港

中心渔港片区距离生态城核心区较远，需求市场相对封闭，仅世茂起云湾1个项目，高层87-135平米，房价9000元/平米，洋房119-143平米，房价11500元/平米。

个人认为，这个板块还是更偏重文旅休闲的置业需要，当然也可以作为落户置业的一个选择。