在CBD写字楼的白领会租住这里，很多第一次京漂考虑过买这里，多年前这里也是投资客青睐的地方！

但同样或许有更多的人弃之而去。

它叫“团结湖”。

01 团结湖引发很多争议

位置那么好，为啥房价上不去？

团结湖，通常指团结湖街道及其附近地区。

团结湖街道位于北京市市中心的东，朝阳区西，东以团结湖北五条、水碓子东路为界（不含朝阳体育馆）与六里屯街道接壤，南靠呼家楼北街、二道沟北侧与呼家楼街道相邻，西至东三环北路与呼家楼街道、三里屯街道隔路相望，北至农展馆南路南侧与麦子店街道毗连，面积1.2平方公里，辖6个居委会。

以小区来看，团结湖共有25个小区，包括团结湖路、团结湖公寓、团结湖东里、白家庄东里、团结湖北三条等。实际上，小二统计出34个小区不止。

团结湖示意图 制图：京津冀买房

在网络上，关于团结湖的讨论多年来就从未停歇，观点明显的两极分化：有人说，这是朝阳区200万~400万最值得买的区域；也有人说，打死也不会买这里。

亦如此次在京津冀买房的购房交流群中，一名网友提问：“北京的二手房，哪块儿性价比最高？”

其实在小二看来，北京这么大，这问题很难有一个标准答案。而另一位网友当即提出，不用考虑学区的话，只考虑最优位置，东三环团结湖附近的老楼很便宜，在6万左右。

网友继续追问，团结湖位置那么好，为啥房价上不去？

此时，一位曾实地考察过的网友抛出一张户型图，并犀利地指出：1.要实地看，那房子看了没有买的欲望，一个地方综合分高不高一般会体现在价格上，既然这么好的地方，价格没有太贵，一定是有别的原因 2.老破小，楼龄高，均价6万都贷不了款。

被网友吐槽的团结湖东里79.8平户型

“这房型很差，厕所不能在正北”

“适合出租，这种单子出租租金很合适”

“现在哪个90后、00后年轻人会买那么老的小区？”

…………

朝阳团结湖这个神奇的存在，引发了群里有史以来最热烈的争议。欲知详情，请添加小二微信：xiaoershuoloushi。

看似是不可思议的洼地，谁生活在这里？为什么会这么便宜？谁会买这里？值不值得买入？

为此，小二做了实地的探访和调查。

02 团结湖到底有多差？

看完房小二差点拔腿就跑……

很难想象这个房子离北京CBD只有2公里

在京津冀买房的购房交流群中的一位网友想买一套自住房，在亲自看过团结湖的房子后，断然弃之而去，她说“那房子看了没有一点想买的欲望！”

团结湖店房子到底有多差？小二实地探访后也差点拔腿就跑（注意是“差点”）。小二发现团结湖房子至少有四大硬伤：

1.房龄老，建成年代一般是在1979~1996年，老户型基本布局都非常紧凑局促；而房屋内部的水暖电等，也存在较大的隐患。

2.无电梯，除了团结湖一二条、白家庄东里等少数小区，大部分小区至今未安装电梯，六层的矮楼需要爬楼梯上下；

3.房屋产权性质及产权所属情况复杂，央产房、公房、商品房等房屋产权类型多样；也因年代久远，小二在实际采访中还遇到一处房产有3个房本的真实情况；

4.贷款受限，同样受限于建成年代和建筑材质，购房者在实际购买时，大概率需纯商贷，基本不能使用公积金+商贷，即使可以公积金借贷年限最多也只有10年；某中介工作人员在介绍时，特别说明，实际成交中10位买家中有1位使用组合贷都属于非常少见的了。

团结湖某小区入户走廊

除以上外，小二在实际走访中发现团结湖的差，是突破想象的，有图有真相o(╥﹏╥)o

团结湖某小区52平2居 挂牌价340万

其实小二在看到这个户型时，就为之一惊，首先，厨房窗户正对着过道，以国人大火油炸等做饭习惯，这通风效果预估就大打折扣；其次，厨房紧挨着卫生间且转身即达，如果在过道放个饭桌，这简直是难以想象的违和画面￣□￣｜｜

双卧室朝南，从户型图上看还是很不错的。但，小二不得不吐槽下第一观感：

单元外墙做了保温和粉刷，看起来还是不错的，走道里也进行了粉刷和宣传画的布置，整体观感还是OK的。

做了外墙保温和粉刷，看起来还是不错的

打开房门后，破旧的大门也还可以忍。

或者是因为房主要卖房，整个房间的开关并不好用，只能打开已经破旧的电源总闸，引入眼帘的1994年的挂画、斑驳甚至开裂的墙面，落满油烟的灶台和上世纪80年代的水泥洗碗池，卫生间甚至放不下洗手盆，卧室里挂着的北京电话局的钟表，以及阳台上仅仅一层玻璃的外墙窗户……

打开仅有一层玻璃的阳台窗，看着远处高耸入云的现代化中国尊，满目的绿树环绕，再看看因打开窗双手上的尘土和踩在脚底脱落的墙皮，这种强烈的视觉观感和感受反差，让小二不得不以最快速度逃离……

03 团结湖有多好？

位置绝佳，生活医疗商业配套齐备

团结湖的神奇，还体现在ta的好，小二总结起来，有以下5点：

1.绝佳的地理位置，团结湖紧挨东三环，与国贸仅2公里左右距离；北部方向有地铁10号线团结湖站，西南方向有地铁6号线呼家楼站；东南是地铁6号线&14号线金台路站；交通出行非常便利。重点是，相较于地段，这里的均价不到7万/平，香不香？

团结湖街道

2.周边有北京市朝阳区团结湖第一幼儿园、呼家楼中心小学团结湖分校、北京陈经纶中学团结湖分校，涵盖了从幼儿园至高中的12年教育。

呼家楼中心小学团结湖分校

3.周边医疗资源丰富，朝阳医院、首都医科大学附属北京妇产科医院两所三甲级医院，平时小病可去团结湖社区医院。

首都医科大学附属北京妇产医院

4.周边商业和生活配套齐备。日常购物可在京客隆和社区小店，逛街休闲娱乐溜达着去三里屯完全可满足。平时亦可去团结湖公园、朝阳公园跑步锻炼。

团结湖公园实拍

5.小区安静且绿化率高。因为是老建筑，且周围道路不是主路，早年种植的绿树也已茂密成林，满眼绿色。

团结湖小区绿树掩映中的人民日报大厦

小二此次也采访到了2010~2014年曾租住在团结湖的胡女士，谈到在团结湖的生活，她说：“生活在这里就是挺悠闲自在的。特别生活状态的感觉。我还真是很喜欢那段时间，虽然都没做什么正经事，但是悠闲的日子，对我现在匆忙，高压的生活是个治愈。平时上班早上穿过公园，感受四季不同，还有晨练的人，感觉特别喜欢。”说这些时她脸上挂着平静而淡然的笑容。

团结湖公园实拍，中国尊又在背景中

04 到底谁住团结湖？

闲适的老人和年轻的北漂客

每天很多老人在社区空地打牌

据小二实地走访和调查，目前居住在团结湖的无非两类人：老人和年轻人。

白天，走在团结湖的街巷，有老人聚在一起下象棋；有老人被用轮椅推着晒太阳；上下学时间段，老人在学校门口等着接孩子；而在团结湖公园，爱好音乐的老人唱着“为了谁”等喜爱的歌曲，也有老人在观湖赏景。

这些老人，很大一部分是水利局、轻工设计院、纺织局、原林业部等的老职工，单位分房后一直居住在这里。他们有固定的生活圈子和活动场所，大家其乐融融的，不太愿意折腾离开团结湖。

正如小二采访到的一位叶阿姨，2009年-2010年先后在团结湖买了2套房，在采访中她一直感慨住在这里的老邻居们都很热情，见面都会聊天打招呼。平时活动半径也都在这附近，骑自行车出行就行，去远处的话公交地铁都很方便。小孙子上学也很近，除了没有电梯，在这里住着很舒服。

地铁10号线团结湖站与团结湖北头条仅一门之隔

晚上，团结湖就成为了年轻人的欢乐海洋。郭林家常菜、金鼎轩、紫光园、北平食府、太熟悉等餐厅灯火通明，路边的绿豆酥饼等网红店门口更是排起了长队。

夜晚的团结湖热闹非凡

路边的精品店、服装店，以及走路即可达的三里屯商圈，都让夜晚的团结湖热闹非凡。

而住在这里的年轻人，一类是刚需上车，买了这里的房子，作为在北京安家置业的第一次选择；另一类，是在国贸、呼家楼、三里屯等上班的租房客，节约通勤时间而住在这里。

等等，一切看起来是不是都很美好和谐？

但细细品，居住在这里的人群，是断层的。并有没有中年人或被称为“中间层”的人群。

换种说法，除了已经安于现状，对居住环境释然的老人安于住在这里；年轻人因工作或荷包有限而暂住于此；但对于拖家带口或有一定经济实力的中年人，不太会选择居住于此。

05 团结湖的房价还能涨吗

春节后每套已经涨了一二十万

团结湖目前在售一居

团结湖目前在售一居

团结湖目前在售两居

团结湖目前在售两居

北京2020年底至2021年迄今，北京房价已经有一波不小涨幅。其中学区一马当先，次新房紧随其后。属于“老破小”的团结湖也涨了，但不算多。

以团结湖一二条北小区为例，5月31日挂牌均价76147元/平米，比上月增长0.86%，比去年上涨4.45%；团结湖东里5月31日挂牌均价74157元/平米，比上月增长4.07%，比去年上涨4.91%；团结湖北五条5月31日挂牌均价71488元/平米，比上月增长3%，比去年上涨1.99%。

来源：安居客

整体而言春节后，单套总价上涨了10-20万元。

而与团结湖东三环一路之隔的富力爱丁堡公馆5月30日挂牌均价121862元/平米，比上月增长1.45%，比去年上涨7.78%。

来源：安居客

富力爱丁堡公馆

不难看出，团结湖区域的房价上涨态势落后于学区和次新楼盘。

5月份，2021年北京首批集中供地落幕，朝阳区有10个项目落地，都在五环外。其中，房价上线最高的崔各庄3个地块，最高销售限价8.8万/平米，最低的豆各庄地块房价上限6.5万/平米。就地理位置而言，它们与团结湖不可相提并论。

但朝阳已多年无大批量新房供应，在售新房价格略合适就被抢购，这批五环外的新房估计不愁卖。当然，新房单套总价至少500-600万起。

那么，三环边，CBD旁，单价甚至比五环外新房更低的“老破小”团结湖会走向哪里呢？

回到小标题，团结湖的房价还会涨吗？

答案是肯定的。比大盘慢一点，幅度小一点，但如果CBD周边次房价节节高升，团结湖的性价比就会更加凸显。买不买的抉择就更容易做出来了！

更何况北京老旧小区改造已经全面启动，在6月1日北京第二批老旧小区改造项目名单中，就有团结湖的小区：团结湖北五条3号楼、团结湖路14号楼、水务局宿舍6号楼。

你喜欢这样的团结湖吗？

电梯之类的加建已在很多小区改造方案中，团结湖更多小区或将在未来1-2年将迎来全面的品质提升。

PS：本文成稿于一周前，部分房源已下架或者价格有所调整。

最后，还来来做个投票吧，手持有300万+你买不买团结湖？

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文章来源:乐居买房 返回搜狐，查看更多