规划6到飞起的白沙,留给刚需的置业机会还有多少? |
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![]() 如果问今年郑州最火的区域是哪? 很多人会答:常西湖新区 这个未来市政府核心区因一场盛会在郑州和全国面前露了脸,一时风头无两,甚至带动全城瞩目望向整个郑西。 但一个郑州,有西也有东,“一心两翼”的发展思路不会变,市政府向西,省政府向东。 当全城目光都聚焦在常西湖新区的时候,郑东未来省政府核心区白沙组团也在暗戳戳的发力,各种动作频频,利好不断。 近期,郑东新区官网再次接连发布千亩规划,又一次将白沙片区拉回大家的视野中。 7宗规划中,5宗地块来自白沙,总占地面积约1070.25亩,新增了住宅用地、产业落地也在加速。 此次规划的地块中,住宅用地、商业用地、幼儿园学校地块等都有涉及,还有郑州市铁路职业技术学院地块也同时公示。 其实,自今年以来,白沙的喜报似乎就没有停过,省住建厅迁入、省实验中学落地、1500亿科学谷项目推介、软件小镇、高新科技企业进驻、各种规划闪亮登场,一个比一个炫酷。 迎着这些“东风”的沐浴,白沙扬帆而起,区域潜力屡被看好,逐渐成为郑东新区的“后起之秀”! 1 4大硬核爆点,白沙含金量有多高? 白沙片区区域范围西起京港澳高速、东至万三公路,北起黄河,南至陇海铁路,总面积156平方公里,规划中心区建设面积约80.25平方公里。 区域西邻龙子湖高校园区和高铁中央商务区,东侧是绿博组团,北边黄河,南临国际物流园区,区域优势还是相当明显的,未来将会成为郑州东扩的首要腹地。 那么有着天然区位优势的白沙含金量有多高?区域价值支撑点又在哪里? 1、政府资源是白沙的磁铁石 今年1月,河南省住房和城乡建设厅发布迁址公告,入住白沙。另外,省地矿厅、省有色金属厅、省安监局、省交通设计院、省公安厅、省建设投 资集团、省退役军人事务厅、省委党校各省厅单位纷纷入驻。 政府资源的磁铁效应是不容小觑的,随着未来新的政治中心的形成,周边配套资源必然是杠杠的,省府的选址在白沙,绝对是对片区政策利好的巨大倾斜。 2、规划定位更高端更现代化 白沙组团功能定位是构建以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。围绕这一功能定位,将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。 最终将区域打造成为高端智慧的商务区、魅力文化的示范区、高效智能的行政区和生态环保的先行区。 河南省级行政服务中心、六合CBD、科学谷、国际合作办学示范区、国际旅游度假区,整体规划更高端、更现代化。 3、产业是白沙未来发展引擎 从白沙的规划图上,可以发现,产业用地几乎占了整个片区的三分之一,这也是白沙未来发展的引擎所在。 今年1月底,2019年河南省首批招商引资项目名单出炉,区域内“超级IP”科学谷项目总投资1500亿,引人瞩目。 科学谷是河南省委、省政府重点打造郑开科创走廊的战略节点,国家大数据综合实验区的重要承载区,项目计划引进生物技术企业、新材料研发企业,重点发展以互联网、大数据、云计算、人工智能为代表的新一代信息技术。 未来,区域产业将形成以大数据产业园、总部商务园、国际医疗产业园、职业教育园等,集现代高端服务业、科技创新产业、都市农业于一体的综合产业体系,来吸引更多的高端企业和人才导入,进一步加快区域成熟化和潜力的提升。 4、地铁/城市配套不可能落后 除了产业布局,交通、配套更是区域成熟化和人口流入的关键。 白沙片区有多条主干道路,东西向分布的有科学大道、绿博大道、金水大道、平安大道、新龙路、连霍高速、金水大道,南北向有京港澳高速、锦绣大道、前程路、雁鸣路、万三路,对于有车一族来说交通还是很方便的。 除了道路交通、区域还有地铁8号线、9号线、12号线、17号线、郑开城际铁路等线路,未来交通也非常方便。 城市配套方面,省实验中学、省直第三人民医院、河南省肿瘤医院东院入驻、新田360等医疗,教育,商业配套等正在一个个落地,还有公共文化配套省博物院、科技馆、省图书馆等未来也都将一一实现建成,各种生活所需应该是触手可及。 2 “大饼”画的太多?白沙未来还有多远? 因为强大规划和政策红利的支持,白沙一直都是很多投资客的心头好。 但还是有不少人会质疑,省政府搬迁传言多年未见动静,还能不能实现了?区域基础建设慢的跟乌龟似的,这么多高端规划真的会一一实现么? 那么目前规划落地情况到底如何?白沙未来还有多远?先来看看今年区域这些规划建设: 地铁8号线已确定 今年郑州地铁第三期建设规划批复,8号线一期确定,白沙也迎来区域第一条地铁线,未来将在白沙组团设置5个站点,分别为“圃田站”、“小南岗站”、“锦绣路站”、“李湖桥站”、“龙王庙站”预计明年将会开工建设。 生态依托象湖公园已建成 白沙象湖目前已经注水,象湖公园也已经建成,临湖而建的各种省级办公单位都即将完工,如河南省公安厅、郑铁检察院、郑铁法院等。 河南省科技馆在建中 河南省科技馆新馆是国内在建的最大的科技馆,也是我省有史以来政府财政投资最多的公益性项目,规划用地面积约8.96万平方米,总建筑面积约13万平方米,目前处于在建状态,据消息称,明年5月份将建成完工。 省实验中学进驻 5月7日,中国百强中学河南省实验中学初中部、高中部选址进行批前公示,正式进驻白沙,为缺乏名校资源的白沙带来巨大利好。 软件小镇 9月25日,“2019数字经济峰会暨河南智能产业生态建设国际交流会”开幕式上,科学谷软件小镇建设规划正式发布,华为、软通动力、南威软件、印度国家信息技术学院(NIIT)等4家企业已率先入驻。 软件小镇的落地可以说是区域今年的一个重磅利好,科学谷的概念始于2年前,一直停在规划时期没有动静,但是软件小镇的落地,代表了科学谷将正式进入实质性建设阶段。 看完这些利好,再来看看目前白沙的房价,根据克而瑞10月发布的房价数据来看,郑东新区北龙湖、CBD、高铁片区、龙子湖、白沙,“价值洼地”的白沙的价位确实比较吸引人,仅一路之隔,房价断崖式下降,相比规划相同的常西湖,也大有优势。 不过虽然白沙的规划高端,但区域目前弊端也明显: 1、基础设施建设没有想象中快,区域产业项目建设周期长,发展起来也需要不短的时间,科学谷也好、大数据产业园也好,这些个“大饼”还得慢慢啃。 2、区域成熟度还需要更多商业、医疗、生活等配套建设支撑。 3 白沙留给刚需的置业机会还有多少? 房企的集群效应能更快的推动区域发展。围观规划的同时,来看下区域房企进驻和楼盘分布情况。 白沙的土地供应主要以产业和商务用地为主,住宅规划并不是很多,而且在有限的住宅用地中,很多已经被开发的差不多了,如郑信路板块,多是一些安置房和小开发商项目,还有一些科学谷和南部板块的住宅目前也处于刻意留白的状况,所以白沙的住宅供应可以说是稀缺性的。 近两年随着区域利好的呈现,逐渐吸引正商、亚新、蓝城、旭辉、融创、雅居乐、碧桂园等本土品牌房企和一线知名房企的进驻,目前该区域在售楼盘大多集中在郑开大道两旁。 在售项目一览: 项目 占地面积 在售产品类型 房源户型 在售均价 星联岚溪府 约69亩 高层 建面约108-157㎡ 约13500-13800元/㎡ 蓝城玫瑰园 约145亩 小高层、洋房 小高层建面约125-170㎡,洋房建面134-236㎡ 约17000-21000元/㎡ 星联湾 约180亩 大平层、别墅 大平层建面约170-210㎡,别墅房源建面约300-350㎡ 约16000-50000元/㎡ 星联御象湖 约61亩 高层 高层建面约140-175㎡ 约13500元/㎡ 亚新紫藤公馆 约60.51亩 高层 建面约140-218㎡ 约25000元/㎡ 永威森林花语 约135亩 少量别墅 少量别墅建面约224-249㎡ 约20000-32000元/㎡ 吉地澜花语 约120.83亩 高层、洋房 高层建面约110-130㎡,洋房建面约135㎡ 约12600-16500元/㎡ 汇泉博澳东悦城 约377亩 高层 建面约88-119㎡ 约12000元/㎡ 东润城 约990亩 五期高层 建面约95㎡、115㎡ 约12000元/㎡ (项目信息仅供参考,具体以售楼部为准) 星联岚溪府是今年白沙的一个纯新盘,10月20日首次开盘就热卖,去化约九成以上,项目在售建面约108-157㎡的高层房源,均价约13500-13800元/㎡。 项目紧邻总规划面积约2.7万㎡市政公园,相比其他楼盘的大户型、高价位,星联岚溪府是区域目前为数不多的适合刚需上车的高性价比楼盘。 亚新紫藤公馆、星联御象湖、吉地澜花语项目目前在售都是大户型房源,已经有点甩刚需了。 蓝城玫瑰园、星联湾、永威森林花语在售的基本都是洋房、大平层和别墅项目,适合改善置业。 汇泉博澳东悦城、东润城项目户型价格虽然都比较“接地气”,但是项目位于白沙南部商都路沿线,老白沙镇附近,离象湖和郑开大道有点远,周边居住环境和配套改善都需要时间。 除了目前为数不多的在售项目,今年白沙也有不少新盘进驻。 楼盘名称 占地面积 产品类型 房源户型 碧桂园象府 约69.78亩 小高层 洋房 建面约145-283㎡ 汉德如意府 约43.8亩 小高层 高层建面约90-200㎡ 碧桂园生态城 约1018亩 洋房、叠拼 建面约122-143㎡ (项目信息仅供参考,具体以售楼部为准) 碧桂园象府、汉德如意府位于象湖附近,产品类型是小高层、洋房,碧桂园象府是以大户型改善为主,户型建面都在145㎡以上。 碧桂园生态城北边紧邻连霍高速,北接黄河生态保育区,是区域内少有的千亩大盘,1.2超低容积率,整体定位为高端改善。 这样来看,即便纯新盘入市留给刚需的机会也并不多。 最后 白沙目前是规划先行,稳步前进。政府对白沙寄予厚望,虽然当下区域基础设施建设没有想象中快,但是有了那些落定的规划和高规格的定位,未来潜力是不必怀疑的。 目前东区除了高攀不起的北龙湖,老东区已经基本没有新房,北龙湖金融中心、高铁商务区、龙子湖高校集群,这些聚集起来的高阶层客群,只能转向东边的白沙,这些巨大人口流入,也是未来区域房价和价值飞升的基础。 而白沙产业用地的高占比,意味着居住用地的稀缺,未来寻求置业机会的难度可能会更大。 所以意向白沙的朋友们是时候该想想,怎么抓住有限的上车机会是关键! |
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