公司拥有规划设计、开发建设、商业运营完整的商业地产产业链，形成了独特的“订单式地产”开发模式，多样物业、及“以售养租”有机组合，凭借很强的执行能力及业务管理能力，在全国范围内实现快速复制，并形成了极强的规模优势。

在2019年以前，公司主营以商业地产为主的开发、销售、租赁及运营管理业务。公司的核心产品为以“万达广场”命名的城市综合体，是集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能与业态的大型综合性建筑群。

02. 万达广场模式的演进：主要经历三次产品迭代

以“万达广场”命名的万达商业综合体经过多年的发展，树立了良好的品牌形象。就其产品形态而言，自2002年起，主要经历了三代，分别为单店模式、组合店模式、商业综合体的产品模式。

第一代至第三代万达广场的主要情况如下表所示：

第一代、第二代万达商业综合体多位于城市中心地带，需借助城市传统商圈的力量发展。第一、二代万达广场主要对购物中心零售铺位分拆销售，现金回流规模有限，资金压力下缓慢推进。两代万达广场累计开业12座，据了解，第一代、第二代的万达广场项目，已经被全部出售。

第三代万达广场开创“城市综合体”先河，以开发物业销售支持投资物业现金流，以投资物业聚客力提升开发物业品质与销售规模。单个项目整体现金流平衡，伴随房地产上行周期，实现规模拓展加速。第三代产品业态组合丰富，一定程度上可以实现依靠自身的商业模式和规模效应带动区域形成城市新中心和新商圈。

在第三代产品之后，公司于2021年9月，推出全国首个第四代万达广场——深圳龙岗万达广场正式开业，总建筑面积30.5万平米，商业面积21.2万平米。第四代万达广场降低纯零售业态，增加体验式业态，增加了旅游及文化元素，通过场景、科技及内容创新将商业项目打造成旅游、文化、社交及生活中心。

03. 城市综合体模式拿地成本低，从而综合建造成本低、利润空间大

公司开发的城市综合体项目主要集中在中国内地的直辖市、省会城市、计划单列市及其他发达城市的市中心、副中心，项目周边半径5公里内常住人口平均超过30万，区域具有较强的消费人群需求支撑。

一个完整的万达城市综合体对于拉动区域内消费需求、增加就业岗位、创造税收来源、带动产业结构调整等方面具有积极作用，受到各地政府的欢迎，因此公司的项目主要通过政府招商形式获得。

在土地获取方面，公司拥有较强的议价能力、土地成本相对较低，项目储备充足。

如在2012～2014年，按建筑面积计，公司平均土地收购成本分别为1,171 元/平方米、1,096 元/平方米和1,187元/平方米，但同期公司物业的销售价格为，2012～2014 年，公司房地产签约销售的均价分别为12,289 元/平方米、11,629 元/平方米、10,834元/平方米，这样公司建造物业的综合成本低，有充足的利润空间制定物业销售价格。

04. 综合体租售结合，“以售养租”，支撑项目快速扩张

公司商业地产围绕城市综合体的建设和运营展开，为快速回笼资金，公司对城市综合体项目中的配套产品如住宅、公寓、商铺和写字楼进行销售，以写字楼、住宅和商铺等为核心产品的物业销售业务是公司收入和利润主要来源，是资金回笼的最主要渠道，也是公司得以长期持有商业物业和酒店的重要保障。

公司将自持的购物中心进行对外出租，同时运营自持的五星级及超五星级酒店。自持并运营的购物中心及酒店可满足消费者日益多样化及多方面的需求，亦可提升位于同一综合体中开发物业的销量。豪华酒店及投资物业大部分位于同一综合体，相辅相成，可增加整体商业吸引力、品牌知名度及客流量，从而进一步提升其资产价值。

整体而言，公司的物业销售、物业租赁和酒店运营等业务板块之间相互支持、相互提升，组成一个有机业务整体，形成以购物中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理模式。

2015年以前，公司房地产签约销售额及签约销售面积逐年快速增长，公司房地产销售情况良好，销售回款比例80%左右，能够快速实现现金回笼，为投资性物业运营提供良好的资金保障。2016年以后，公司逐渐退出房地产开发及销售业务，将房地产业务剥离至万达集团其他平台，因此公司地产销售金额下降。

05. 2019年底，完成房地产开发及销售业务剥离

由于房地产开发及销售业务具有很强的“金融”属性，国内政策监管层对房地产开发业务公司的上市申请有非常严格的限制政策，因此公司在国内A股经历漫长的等待，但始终无法在国内上市。

另一方面，房地产开发业务类上市公司在资本市场的估值也很低，因此公司虽然于2014年在香港联交所成功上市，但估值一直较低，难以达到公司管理层期望的市值水平，因此公司于2016年果断从香港联交所退市。

基于以上考虑，近年来公司进行战略转型，逐步退出房地产业务。2017年~2019年，公司陆续转让旗下房地产业务，2018年5月，公司与万达地产签署股权转让协议，将九江万达广场投资有限公司等14 家公司转让予万达地产，合计对价约66 亿元，之后万达地产逐步成为万达集团旗下房地产开发业务的运营主体。2019年末，公司将剩余房地产业务的股权转让予万达地产，完成对非自持业态开发销售业务的剥离。

自2020年起公司不再从事房地产开发和销售业务，仅从事商业物业投资及运营管理。

06. “订单式”地产是万达广场投资建设的核心模式

公司万达广场的投资建设，采取“订单式地产”的模式，即“商业订单在先、建筑建造在后”，包括联合协议、共同参与、平均租金和先租后建四个方面。

首先公司通过与商家签订联合发展协议，约定共同的目标城市、经营面积和租金条件。由于商家共同参与了目标城市的选定、规划设计与技术方面的研究与协调，在设计阶段把招商与设计对接的问题解决，因此每个项目在正式开发前能够获得合作商家的认可。然后公司再与商家根据城市等级确定平均租金，简化合同洽谈步骤，实现快速投资建设，在项目建成之日基本实现同期满铺开业。

07. 20年持续扩张，成为国内规模最大的商业物业持有及运营商

凭借突出的项目设计研发能力、较强的土地获取能力、租售结合的城市综合体模式、成熟的“订单式”地产开发模式、及很强的项目执行能力，公司实现商业地产项目在全国范围内快速复制开发，规模迅速扩张。

以2012-2022年为例，公司开业项目数量从66个增长为472个，自2016年开始，公司每年开业数量约为40-60个；

在管商业可租赁面积从725万平米增长到4504万平米，成长为国内最大的商业物业持有及运营商；

投资物业租赁及管理收入从57.1亿元增长至451.2亿元。

截至2023年1季度，公司拥有万达广场479个，持有物业总建筑面积6643万平米，自持及在管购物中心物业面积位居全国第一，在管购物中心建筑面积居全球首位，公司规模优势十分突出。

08. 区域分布：覆盖全国31个省区，224个城市

截至2022年末，公司万达广场项目已进驻全国31个省级行政区、224个地级市。

其中在上海、重庆、成都、北京、天津、广州、武汉、苏州、郑州、无锡、沈阳和青岛等城市均布局了超过5个万达广场；从城市能级来看，公司一线和二线城市项目建筑面积占比约35%。整体来看，公司商业项目三四线占比高，其中通过轻资产和合作模式下沉尤为明显，而自持模式布局更优。

09. 轻重模式结合，未来重点发展轻资产管理输出业务

按运营模式划分，公司的购物中心商业项目可分为自持项目、合作项目和轻资产项目。后两类均为第三方持有物业，即“轻资产管理”业务模式。

合作模式下，一般由合作方负责获取土地并承担拿地和建设的全部投资，拥有项目资产所有权，公司提供项目的规划设计咨询、建设咨询、商业策划咨询及招商、运营管理，并授权合作方使用“万达广场”品牌，项目投入运营后，公司一般收取项目公司每年净物业收入的30%作为对价。此处合作方，一般为独立的第三方业主。

轻资产模式下，第三方投资者通过公司子公司、公司关联方或独立第三方作为管理人设立的有限合伙企业、信托计划等主体，对公司已拿地的万达广场项目公司进行100%股权收购，并为项目提供后续建设及运营资金，万达商管负责运营管理，双方按照约定比例进行收益分成。

上述的轻资产模式，类似于新加坡凯德投资（新加坡最大的商业不动产管理公司）所采取的私募基金管理模式（一般公司为基金管理人）。

凯德投资，采用“轻重结合”的方式进行商业不动产资产管理，但只有少部分资产为自持物业，其管理的大部分资产通过基金管理平台持有物业。如截至2022年6月底，公司持有物业价值为152亿新元，即总资产管理规模中，约12.2%比例为自持物业；其余约87.8%比例为轻资产资产管理业务。

以2022年上半年为例，凯德投资的基金管理规模860亿新元，其中包括6个公募reits，公募基金管理规模600亿新元；私募基金29个，私募基金管理规模260亿新元。

但是国内金融市场缺少长线资金，同时很长时间内也缺少公募REITs基金市场，不能为私募基金提供有效的退出通道，因此此模式在国内很难实现规模发展，这也是公司仅有19个项目采用此模式的原因。

好在今年3月24日，中国证监会发布le1《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》,国家发展改革委同步发布了《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》,允许购物中心物业作为消费基础设施，可在国内发行基础设施公募REITs，这为国内购物中心运营商提供了公募REITs市场，能为国内购物中心运营商提供有效的金融工具，提供资本市场的资金支持。后续大连万达商管有望通过发行国内基础设施公募REITs募集资金，支持购物中心业务发展。

话说回来，对于大连万达商管而言，由于自持项目开发的业务模式属于“重资产”，对资金的需求特别大，因此公司如果持续开发自持物业，只能持续对外进行大量融资，导致资产负债率持续升高，偿债压力不断增大。

因此，自2014年以来，大连万达商管即开始逐步转型为以轻资产管理为主的开发模式，即由独立第三方投资，公司负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理“慧云”系统。

在轻资产管理的业务模式下，在项目投入运营后，目前公司一般收取购物中心项目公司每年净物业收入的约30%作为管理费。

珠海万达商管为进行轻资产管理的业务平台，对于轻资产项目，目前有两种业务模式，即委托管理、租赁运营模式。

在2022年底472个在营购物中心项目中，母公司大连万达商管持有的 288个在营物业 全部为委托管理模式；独立第三方的持有的184个在营物业，占在管项目数的 39%，48个为委托管理模式，136个为租赁运营模式，租赁运营模式项目占轻资产管理项目的绝大多数。

根据珠海万达商管招股书显示，在委托管理模式下，珠海万达商管收取收入、承担费用情况如下图所示：

在租赁运营模式下，珠海万达商管收取收入、承担费用情况如下图所示：

近年来，公司在管的独立第三方项目数量持续增长，每年公司商业广场项目计划投运数量继续保持在较大规模。如2022年全年新开业55家商业广场，自持项目新开业3家，轻资产管理项目新开业52家。

轻资产管理项目为公司整体租金规模的持续增长提供支撑，其中合作类型（即独立第三方业主所有项目）的广场数量及比重逐步提升，成为公司业务拓展的主要方式，有助于公司发挥资源整合能力、品牌优势和项目管理能力，同时减轻公司对外投资压力。

10. 万达广场购物中心运营：各项运营指标保持较高水平

万达购物中心是万达商业综合体的核心，其业态组合涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮、儿童、体验服务等。不同城市的万达广场根据定位合理进行业态选择、配比和衔接，较好地发挥各业态间的协同效应。

公司和国内主要大型超市等企业，以及上千家国内外知名品牌签订了战略合作发展协议，主要的战略合作伙伴包括沃尔玛、大润发、百胜餐饮、百盛、新世界百货等百货零售品牌，同时，根据市场环境，定期调整店铺，在传统零售品牌基础上，引进儿童、教育、培训、健身等体验业态，丰富经营品类。

此外还探索品牌经营新模式，建立品牌总部联系会议，引入特色店铺，提升客户体验感，增加广场客流量及消费量，并积极促进品牌资源整合，开设多家全新概念生活馆和创新集合店，以提升商业经营的稳定性。公司购物中心与控股股东的娱乐院线、儿童业态等形成联动，有助于解决前期招商及后期运营效益的问题。整体来看，公司综合运营能力很强，具有很强的规模和品牌优势。

截至2023年6月底，公司的合作品牌超过24,700家，线下商户数量超过90,200家。

在商户续约率方面，2020-2022年，品牌平均续约率分别为75.8%、73.9%、 71.5%。

凭借着专业化的运营管理能力，公司经营的商场在开业时基本已实现满铺出租，近年来公司持有物业的整体出租率均保持在很高水平，基本实现满铺出租。

在客流方面，2020-2022，项目总客流量为36.32、47.45、39.41亿人次，平均单个项目日均客流分别达到2.74、3.16、2.32万人次。

得益于公司很强的商业运营能力，公司平均租金自2012年的79.3元/平方米/月升至2022年末的103.3元/平方米/月，考虑到公司区域分布情况，单位租金水平良好。

关于不同层级城市收入坪效，以 2022 年为例，一线、二线、三四线城市分别为4.93、 3.59、 3.15元/平/天。

项目净收益率方面，截至2022年底，开业三年以上的项目，通常能达到60%以上，体现出公司旗下购物中心项目具有很强的运营水平。

11. 2017年流动性危机，果断出售13个文旅项目、73家酒店，成功自救

2017年，在公司等待A股上市的过程中，一场流动性危机降临。

为应对危机，2017年7月，公司与融创中国签署股权转让协议，融创以438.44亿元收购公司14个文旅项目公司91%股权，上述项目规划总建筑面积合计约为5,940 万平方米，其中可销售部分的规划建筑面积约为5,006 万平方米；上述项目涉及的目标公司2017 年末合计总资产为1,527.60 亿元，所有者权益347.65 亿元。

2018 年，公司又将14 个文旅项目剩余9%股权转让给融创中国。同年融创中国以约59.94 亿元收购公司成都万达主题文化旅游管理有限公司75%股权和万达文化旅游创意集团有限公司100%股权。

公司通过此次出售资产获得资金约500亿元。

2017 年广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”）以189.55 亿元收购公司73 家酒店及大连万达中心100%股权，73 家酒店合计总建筑面积约为309 万平方米。

公司通过此次出售，获得近200亿资金流入。当然，受此影响，公司自持酒店数量大幅下降。

这是当时房地产史上最大规模的一笔交易，也被称为“世纪交易”。通过这两个大手笔出售，虽然公司不得不确认投资损失87亿元，但公司得以“断臂求生”，获得700亿资金，从而成功走出此次流动性危机，也体现出王健林在重大关键时刻决策的果断与魄力。

12. 酒店运营：目前以轻资产管理模式为主

公司于2012年开始经营万达系列品牌酒店，运营的酒店大多位于万达广场城市综合体内，业务定位上大多面向中高端市场，面向的终端消费群体包括国内外商务客户、家庭与个人客户等。

公司会根据酒店所处市场及周边环境特性、潜在客户群体等选择合适的品牌经营，其中，品牌选择又包括自营与委托经营两种。公司自营品牌包含万达瑞华、万达文华、万达嘉华、万达锦华等品牌，委托经营主要与国际顶级酒店连锁品牌合作，不同品牌针对及吸引的客户群又略有差异，大多面向消费能力较强的商务客户及个人客户。

2017年，公司将73家酒店资产转让予富力地产，此后公司自持酒店数量大幅减少。截至2023年3月末，公司自持酒店数量为7家，委管酒店121家，在管酒店以轻资产管理模式为主。2022年以来受外部环境不利影响，酒店收入同比下降接近31%。目前酒店运营业务收入占公司比重很小。

13. 战略目标：轻资产管理输出为主要扩张路径，保持全球龙头市场地位

在战略方面，公司仍将保持全球商业物业企业的龙头地位作为战略目标，通过轻重结合的模式拓展物业规模，在快速扩张的同时保证资本结构的合理。

随着前期获取的自持项目逐步竣工投运，截至2023年3月末，公司在建的自持项目为4个，预计总投资31.61亿元，已投资11.75亿元，投资支出压力不大。

2023年，万达商管计划新开约50个新项目，其中80%以上将采用轻资产模式，并重点分布在三、四、五线城市。未来新开业项目中，自持项目占比预计会越来越低。

未来公司以轻资产管理输出为主要拓张途径，其轻资产标的筛选标准与自建项目一致，将租金及收益率测算作为项目评估的核心考量依据，深入细化投资决策程序。公司将利用万达广场高度标准化、具备高度可复制性的特征，在已进入区域深耕推广，并选择性地进入新的目标区域，深化全国网络布局及先发优势。

综合以上所述，大连万达商管作为国内及全球在管规模最大的购物中心运营商，其各项主要运营指标处于很高水平，具有很强的规模优势和品牌影响力。在轻资产管理输出的发展战略下，公司可以在低资本消耗的情况下，较快地扩大项目规模和市场份额，并提升公司整体回报率。返回搜狐，查看更多