福田区区股份合作公司物业租赁管理指引

第一章 总则

第一条 为规范我区股份合作公司物业租赁行为，确保股份合作公司物业租赁公开、公平、公正，维护股民根本利益、促使集体资产保值增值、促进社会和谐稳定，根据《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字〔2016〕55号）制订本指引。

第二条 本指引所称物业租赁是指由股份合作公司占有、受托管理或实际控制的依据法律法规可用于租赁并通过租赁获取收益的厂房及配套宿舍、办公楼宇（用房）、住宅、商铺、闲置土地等。

第三条 本指引适用于股份合作公司单宗物业租赁面积在3000平方米或年租金400万元以上的集体物业租赁活动。未纳入本范围的物业交易活动由股份合作公司自行组织实施，也可参照本指引执行。设施设备等其他资产租赁参照本指引执行。

股份合作公司异地（指深圳市辖区以外）集体资产交易达到以上标准的，按照公司章程及资产所在地有关规定执行。

第二章 交易方式及成交原则

第四条 股份合作公司集体资产交易原则上应通过福田集体经济阳光管理服务平台以公开竞价、续约交易、单一来源谈判等交易方式组织实施，且以公开竞价交易方式为主。

第五条 公开竞价是指通过福田集体经济阳光管理服务平台面向社会发布招租公告和征集意向承租人，并由政府委托第三方交易机构在招租公告期满后组织符合条件的意向承租人按照公告约定的竞价、竞争性谈判、综合评审及法律法规允许的其他市场竞争方式择优遴选承租人的交易方式。

第六条 股份合作公司物业交易以公开竞价方式进行的，招标文件及招租底价须经公司董事会、股东代表审议通过，公示五个工作日后，由福田集体经济阳光管理服务平台通过其网站及相关媒体发布招租公告，公告期不得少于5个工作日。

第七条 公告期满，若无意向承租人，经公司董事会、股东代表审议通过，公示五个工作日后，可以不低于招租底价的90%重新公开招租。

公告期满，只产生一个符合条件的意向承租人，可采取协议租赁方式，但租赁价格不得低于招租底价，政府委托第三方交易机构将招租结果公示3个工作日无异议后方可订立租赁合同完成交易。

公告期满，产生两个及以上符合条件的意向承租人，原则上采用竞价（包括网络竞价和拍卖）方式以价高者得的标准遴选承租人；涉及租赁资产相对特殊、复杂，或因产业政策、规划需要等原因只能在特定范围内选择交易对象的情况，可采用竞争性谈判或综合评审的方式以综合评分高低为标准遴选承租人。原租赁合同约定享有优先租赁权的原租户参与交易的, 同等条件下原租户为承租人。

公开招租过程中，承租人遴选方式应在招租公告中予以明确。

第八条 股份合作公司物业交易符合下列条件之一的可采用续约交易与原租户在原租赁合同到期后协议续约：

（一）优质企业：具有市级或以上高新技术企业称号、守合同重信用企业称号或龙头企业称号的政府重点扶持企业；

（二）纳税大户：年纳税金额100万元以上的企业；

（三）主体产业：在当地具有较大影响力,是资产所属单位、企业或组织收入主要来源,根据行业特点和实际需要应当续约经营的行业和企业；

（四）更新改造：对指定地域计划在将来某时点进行连片开发、升级改造，已形成具体方案将付诸实施，在该预期开发时点期限内的资产租赁合同续期；

（五）企业配套：对在同一地域或同一股份合作公司租用多宗资产的同一企业, 其资产租赁合同到期时间不一致，但租赁合同已到期的资产是企业持续经营所必须配套的,可视需要对地域内合同已到期的资产续约，但续约期不得超过其租赁合同未到期资产中最长的剩余时限；

（六）持续经营：连续租用股份合作公司资产已达到五年或以上、按合同约定足额准时缴纳租金、未发生重大安全生产事故及劳资纠纷的企业。

依照本条规定续约交易的, 股份合作公司应当制定科学合理的租赁方案，经章程规定的民主决策程序审议通过并抄报街道办，方可订立租赁合同完成交易。

第九条 属于区产业政策或规划需要的特别项目, 经章程规定的民主决策程序审议通过，并公示五个工作日后，可由股份合作公司直接与特定意向人在政府委托第三方交易机构通过单一来源谈判达成交易，并将结果报街道办、区集体办备案。

第三章 交易程序

第十条 股份合作公司物业交易方案由董事会审议通过，并征求法律、财务顾问和股东代表意见。交易方案包括如下内容：

（一）物业概况（包括地点、面积、现状等）、业态要求、权属情况、抵押情况和租期；

（二） 租金标准和租金收缴方式；

（三）拟设定的交易方式（公开招租和定向招租）和承租人遴选方式（竞价、竞争性谈判、综合评审或法律法规允许的其他方式）；

（四）承租人资格条件；

（五）合同文本；

（六）其他相关内容。

第十一条 股份合作公司物业交易事项采用续约交易或单一来源谈判交易方式进行交易的，交易方案还应包括原租户或特定意向人相关资料及选用定向交易方式的必要性说明文件。

第十二条 交易方案依据股份合作公司章程规定的民主决策程序表决并形成书面决议后，由股份合作公司通过“福田集体经济阳光管理服务平台”（下称“平台”）向街道办申请交易, 并提交以下资料：

（一）拟定的交易方案；

（二）依据股份合作公司章程规定的民主决策程序表决通过交易方案的书面决议；

对即将完成租赁合同的物业可提前申请交易, 但原则上不能提前（距离租赁合同到期日）超过90天。股份合作公司申请交易前,应向原租户发出《租赁到期通知书》。原租赁合同因双方协商或一方违约而解除的，股份合作公司应当及时提出交易申请。

第十三条 街道办应对股份合作公司提交的资料进行审查，并自收到全部申请资料之日起3个工作日内作出是否同意交易的决定。如不同意, 应一次性告知具体理由及需要补充的材料。

第十四条 股份合作公司物业交易事项经街道办交易审查后,相关交易信息由街道办通过平台推送至政府委托第三方交易机构，并报区集体办备案；续约交易的物业交易项目，由股份合作公司在交易后的5日内自行完成续约并将交易结果通过平台公示；单一来源谈判的物业交易事项，相关交易信息由街道办通过平台推送至政府委托第三方交易机构并通过单一来源谈判达成交易，并报区集体办备案。

第十五条 政府委托第三方交易机构接收到平台推送的交易信息后，应在2个工作日内完成受理审核。审核未通过的，政府委托第三方交易机构应一次性告知具体理由及需要补充的材料。审核通过的，政府委托第三方交易机构在其网站及相关媒体上发布公开招租公告，并将公开招租公告内容推送回平台同步公示。同时，股份合作公司及时在公开栏或网站上公布交易信息及实施进度。

第十六条 招租公告期限不得少于5个工作日。公告期内，未经区集体办同意，股份合作公司不得撤回交易。公告期间原则上不得变更交易信息，因特殊原因确需变更的，股份合作公司须在公告截止日前3个工作日以书面形式向区集体办提出申请。

第十七条 意向承租人应在公告期内向政府委托第三方交易机构申请报名和提交报名资料。

第十八条 政府委托第三方交易机构应在交易日按招租公告公示的承租人遴选方式组织交易。实施现场交易的，股份合作公司可派出代表到场见证监督。

第十九条 物业交易成功后，政府委托第三方交易机构在其网站公示交易结果，并将交易结果推送回平台同步公示。同时，股份合作公司要将交易结果在本公司、分公司公开栏上公布，接受股东监督。

第四章 监督管理

第二十条 党政机关工作人员违反本指引，在股份合作公司资产租赁过程中存在收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守等违法违纪行为的，依照《中国共产党纪律处分条例》等有关规定给予相应的党纪政纪处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

股份合作公司有关人员违反本指引规定进行资产租赁的，由相关部门视情节轻重对相关责任人依法依规处理。构成犯罪的，依法移送司法机关追究其责任。

第二十一条 股份合作公司物业交易过程中发生交易纠纷的，当事人应向地方相关行政管理部门申请调解；调解无效的，应依据合同约定申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。

第二十二条 本指引由福田区集体办负责解释，自2016年11月13日起实施。除标明“工作日”以外的，以自然日计算。