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2022年中国城镇化率突破65%，浩浩荡荡的大国城镇化进程进入下半场。七普人口数据显示，目前我国流动人口规模高达3.7亿，十年间增长69.7%，占全国人口总量的26%。在人口向大城市流动过程中释放出了巨大租赁需求。尤其是日益增长的年轻化的租房人群催生了新租住生活方式的形成。随着生活方式的形成、消费人群画像的迭代，在产品供应端也需与时俱进贴合客户需求进行产品定位与产品升级。

在此背景下，ICCRA面向C端客群开展问卷调研，并形成《2023年新市民、青年人租赁需求洞悉报告》。本次调研共获取3763份有效问卷，分布于一、二线各能级城市，调查内容包括租赁人口的基本情况，以及租金与收入的关系、租房面积需求、租赁方式选择，同时涵盖对长租公寓产品的期待等租赁行为中的核心问题。

我们将分上下两期展示该报告的核心结论。

群体画像篇

✦租赁群体年龄范围集中在18～40岁之间

✦租赁群体整体学历水平较高，本科及以上占比过半

✦男性租赁群体占比约七成，女性占三成

■新市民、青年人是租赁基本盘：18～40岁合计占比95%

调研数据显示，租赁受访人群主要集中在18-40岁之间，占比95%，18岁以下未成年及40岁以上中老年群体较少。其中又以18-30岁新青年人口为绝对主力，占比68%，租赁人口整体呈现为年轻化职场新人的特征。

但另一方面我们也观察到，30-40岁的客群比例其实并不算小，占比达到27%，超过我们的预期，尤其是一线城市，越来越多的“大龄青年”也在加入租赁大军。这其中有一部分是家庭型客户，由于一线核心地段房价已是寸土寸金，出于工作变动、子女就学等原因，租赁住房可以更灵活地解决居住问题。而另一方面，随着大城市婚育年龄的推迟，首次置业年龄的延后也带来租赁人口年龄结构的增长。

■打拼不易，男性比例占七成

本次调研显示男性租客占比约七成，女性占三成。这一数据在一线、二线和三四线各能级城市中占比没有明显差别。

■职场白领为主力，本科以上学历占比过半

接近70%的人群接受过大学专科以上学历教育，其中大学专科学历占比约29%，大学本科学历占比约36%，职场白领是租房的主力军。一二线本科以上学历占比更高，另有12%的一线租客为硕士以上学历。

从受访者的职业或岗位看，租房需求普遍存在。更多的租房需求集中在基层岗位与普通白领，企业管理者与专业人员（如医生、律师等）占比约三成。

聚焦四大一线城市，上海普通白领与企业管理者占比明显高于其他三个城市，政府机关公务员等人群在北京较高，在校学生与自由职业者广深较高。

启示与思索

✦从租赁群体的年龄分布来看，在优先满足单身青年客群租住需求的基础上，还需给与家庭型及中青年客户细分市场更多关注。

✦高学历年轻人是非常重要的客户群体，他们通常拥有更高的消费能力，更注重生活品质和舒适度。

✦在公寓空间设计上，目前大多长租公寓在产品设计、软硬装、公区配套及物业服务中均无差别，未来可探索不同主题公寓，以满足不同性别群体的不同需求。

租赁行动篇

✦一线城市租金收入比达到37%

✦独居：合租：小家庭，三分天下

✦30-50平为租房面积段主力，占比34%

■租金收入比超三成，一线城市压力较大

前文提到新青年流动人口为租赁基本盘，刚踏入社会的“一线漂”们在外租房到底负担几何。我们以月租金支出除以月收入计算出租金收入比，发现一线城市租金收入比达到37%，即每个月的月收入中的37%用于租房。

根据ICCRA研究，比照国际经验，“双30法则”在各国租赁住宅市场普遍存在，即90%的租户月租金控制在月收入的30%以内，同时租户理想通勤时间在30分钟以内。我们依然认为合理的租金收入比代表了城市生活的幸福指数，也是新青年们在大都市扎根的基础，住房租赁行业作为民生行业，有责任更好的为新青年在大城市的安居而服务。

我们也看到，近年来随着保障性租赁住房项目的持续入市，低于市场租金的定价，已初步显现平抑租金的效果。

■独居：合租：小家庭，三分天下

家庭规模小型化是租房人群的主要特征之一。在受访的租房人群中，以独居、多人合住、夫妻（包括有子女和无子女两种情况）的家庭结构为主，一二线城市合计占比超过95%。三代同堂的租房人群在一二线城市不到4%。

其中，一二线城市“自己独居”占比约30%；小家庭占比约为35%（有子女与无子女比例相近）；还有近30%的租房人群是合租，呈现三分天下格局。

■30-50平为主力，50平以下超六成

调研显示，30-50平为租房面积段主力，占比34%，其次为50-70平，占比28%，70平以上占比21%，30平以下占比17%。在一线城市，50平以下产品合计占比超过六成，其中30-50平的主流产品折算公摊后，单间实际使用面积多在20-35平之间。现有长租及保租房项目供应以70平以下小户型为主，与租房人群面积需求基本匹配。

■由民居向长租公寓过渡

在租赁方式选择上，根据调研，目前租住个人房东民宅的租客比例整体大于品牌公寓。其中民宅整租的接受度最高，占总人群的近六成；也有四成的人可接受与人合租。在租住品牌公寓的人群中，选择分散式房源的是集中式公寓的三倍。

就国内目前的租赁市场现状而言，机构化运营的品牌公寓，尤其是集中式租赁住房的市占率相比国外成熟市场仍然偏低。这与我国租赁式住宅发展阶段相关，也契合当前的租赁供给端格局。

中国住房租赁市场在过去几十年间，经历了从租住传统民宅，到自如等分散式品牌公寓，最终发展为集中式机构运营的阶段性变革。在住房租赁市场起步时期，市场房源大量为民宅房东直租，包括合租和群租，随着对居住条件的提高要求，整租民宅开始成为主流。再之后随着互联网技术的快速发展，自如等分散式品牌公寓开始出现。品牌公寓通过标准化的装修、设施、服务等方面的提升，提高了租客的居住体验。

近年来，在中央政策的大力推动下，集中式租赁住房已成为了住房租赁市场的新趋势。

启示与思索

✦从产品供给端上，长租机构仍需在租金、户型面积上下功夫控总价，以匹配收入与租住需求。

✦租赁住房人均居住面积会明显低于城镇人均居住面积。从供应端来看，出于坪效考虑部分产品小户型仍为大趋势，不过由于租住方式的逐渐形成，也应从家庭型群体需求端出发，考虑宜居舒适的居住面积段底线。

✦集中式租赁住房已成为住房租赁市场的新趋势，这一方面是政策端推动所致，一方面也是需求端租客对于更好居住体验的要求。这种趋势也将促使租赁市场不断推陈出新，提供更好的住房租赁选择。

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