目前，长沙甲级写字楼市场供过于求，租金上涨的动力不足。

由于目前长沙甲级写字楼市场供过于求，仍为租方市场，租金上涨的动力不足，2018年全市平均租金相较去年同期基本持平，达到110.1元/平方米/月。不过各项目租金走势分化愈发明显，市场里综合品质高端的项目往往能保持住较高的租金价格，而散售较为严重的项目租金变动往往随供求关系频繁调整。

戴德梁行长沙公司副总经理暨董事文学分析，随着联合办公向二线城市下沉，其作为互联网大潮下的一种重要办公方式，在长沙甲级写字楼市场中表现也逐渐活跃，2018年联合办公占据了长沙甲级写字楼市场的最大份额，占全市总租赁面积的19.6%，房地产和TMT企业也是推动甲级写字楼去化的重要力量，其租赁面积占比分别达17.2%和16.9%，金融因受整体经济形势的影响较大，仅排名第四，占总体租赁需求的14.3%。从企业类别看，民营企业是长沙甲级写字楼市场租赁需求增长的最主要驱动力，占总租赁成交面积的83.8%，而外资企业和国有企业则表现相对保守，其租赁面积市场占比分别录得8.2%和8.0%。

文学预测，未来三年，长沙甲级写字楼市场预计将迎来112.3万平方米的优质办公面积入市，市场供过于求的态势将愈发明显。虽然长沙GDP保持较高增速，写字楼净吸纳量有望进一步上扬，但由于目前甲级写字楼市场空置面积远超过历年全年净吸纳量，并且未来供应仍在持续放量，预计长沙甲级写字楼市场的竞争将更加激烈，设立更多的联合办公空间或将成为消化大量甲级写字楼“库存”的契机。

零售品牌

是长沙优质商业扩张主力

《报告》显示，2018年，高端奢侈品商场九龙仓IFS与凯德在华首个购物中心管理输出项目凯德·壹中心的开业为长沙带来约37.0万平方米的新增供应，推升全市优质商业总存量至220.5万平方米。

整体来看，长沙优质零售市场表现优异，零售商对于长沙的消费增长态度乐观并积极拓展市场份额，新开业商场基本接近满铺开业，推动全年净吸纳量达到36.0万平方米，空置率同比下降0.5个百分点至5.2%，市场租金水平取得较大幅度的增长，至年底录得432.6元每平方米每月，同比上涨9.3%。

零售品牌是2018年长沙优质商业市场的扩张主力，其在全市新开业门店业态中所占比例为43.1%，餐饮品牌紧随其后，所占比例为36.9%，儿童和休闲娱乐业态占比分别为10.8%和9.2%。“目前长沙各大商业项目仍面临品牌资源有限，商场业态同质化的难题。”戴德梁行建议商场未来应在增强服务与体验、积极求变的同时，打造独有的卖点和特色以持续吸引客流。

文学认为，在消费升级的影响下，商业地产细分领域社区商业在长沙开始蓬勃兴起，若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园、龙湾商业广场等多个社区商业项目于2018年顺利落地。社区商业满足周边居民的消费需求，具有很强的便利性和针对性，其与购物中心形成差异化竞争，或将成为长沙商业地产的新一轮风口。

随着五一商圈土地资源日渐稀缺，商业项目开发商转战新兴商圈，使得长沙优质商业市场一主多辅的格局将继续得到发展。未来三年优质零售项目将主要集中在洋湖商圈、武广商圈以及溁湾镇商圈，预计将为长沙优质商业市场带来约70.8万平方米的未来供应。

土地市场

上下半年“冰火两重天”

2018上半年，长沙土拍市场较为火热，出现了首个楼面地价突破万元的非特殊用地以及多个溢价成交的“双限”地块，而从下半年开始，由于限价地块利润有限以及购房者观望情绪加重，开发商拿地趋于理性，多宗土地流拍，底价成交地块成为土拍市场主流。

整体来看，长沙全年出让土地122宗，土地成交金额和成交面积相较2017年有较大增长，但是土地成交溢价率在政府调控政策的影响下，出现了明显的下降：2018年长沙土地成交金额合计达414.2亿元，相较2017年的224.1亿元，涨幅达到84.8%；土地成交面积共计704.5万平方米，同比上涨22.8%；土地成交平均溢价率同比下降27.4个百分点，录得7.6%。

在长沙，市民希望购买90平方米以上新建商品住宅明显增加。

楼市观望情绪逐渐浓厚

90平米以上商品住宅需求增加

虽然在调控政策密集出台的影响下，投机购房行为被打压，市场观望情绪逐渐浓厚，但前期净流入的人口为住宅市场带来了较为稳定的购买需求，推动新建商品住宅市场量价齐升：2018年长沙新建商品住宅供求比约0.7，供应面积达到1033.5万平方米，同比上浮18.2%，新建商品住宅成交1586.8万平方米，成交量同比大幅上涨32.2%，新建商品住宅成交均价同比上升12.5%至8,042元/平方米。

文学表示，与去年同期相比，2018年90平方米以下新建商品住宅成交面积呈下降趋势，而90平方米以上新建商品住宅需求量增加，“这可能是受‘限购’政策影响，购房者希望能一步到位购买大面积住宅产品，其中90-120平方米与120-144平方米新建商品住宅成交量占比分别为36.5%和34.7%，两者合计超过总成交量的一半以上”。

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