（一期C区）

（一期B区）

（一期A区）

（二期F区）

（图中楼栋间距标注均取整）

总图排布特点分析：

1、一期为A、B、C区，二期为F区，布置上尽可能维持中央园林区，塔楼向四周散开布置；

2、一期以类板楼布置为主，二期以点式塔楼布置为主，楼栋朝向上主要为偏东南；

3、地块总体南北向进深长，东西向面宽窄，面宽较为紧缺；

4、较好楼栋位于小区中央，既能享受小区核心景观资源同时静谧性也较好。

1、指标分析

（一期A、B、C区）

（二期F区）

一期A区分布4栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为3.19，绿地率35%，建筑密度22%，小区指标整体宜居，容积率指标稍高；

2、商住比为0.8%，几乎为纯住宅地块；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:0.8，车位配比较少；

5、主力户型面积段为90~150㎡，瞄准刚需人群。

一期B区分布9栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.98，绿地率35%，建筑密度22%，小区指标整体宜居；

2、商住比为0.4%，几乎为纯住宅地块；

3、有人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:0.83，车位配比不高；

5、主力户型面积段为90~150㎡，瞄准刚需人群。

一期C区分布7栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为3.19，绿地率35%，建筑密度22%，小区指标整体宜居，容积率指标稍高；

2、商住比为0.5%，几乎为纯住宅地块；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:0.83，车位配比不高；

5、主力户型面积段为90~150㎡，瞄准刚需人群。

二期F区分布6栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为3.1，绿地率35%，建筑密度22%，小区指标整体宜居，容积率指标稍高；

2、商住比为0.6%，几乎为纯住宅地块；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:0.8，车位配比不高；

5、主力户型面积段为90~150㎡，瞄准刚需人群。

综上所述：四块地有一个共同点，设置大量车位在地上，节省地下室停车位数量，但是这样也会造成地上车位占地较多。

2、区位分析

（来源：百度地图）

片区及地块本身素质：此地块位于开福城北片区，板块配套较少，此地块以后将在一定程度上成为该片区的核心商业配套区。

（来源：百度地图）

地块周边主要节点：

1、直线1.3~1.8km左右：鹅羊山公园，湘江边；

2、直线3.5km左右：长沙北站；

3、直线500m左右：铁路，可能存在一定噪音；

4、直线2.7km左右：长沙港，可以实地了解下是否有鸣笛声；

综上所述：本地块周围几乎没有实际成型生活配套，基本需后期自己承建和招商，目前最近的商业中心位于湘江世纪城和北辰三角洲区域。

3、交通分析

高速路网：往北通过芙蓉北路进入长沙绕城高速（距离3.7公里左右），可较为便捷的通往本省或者省外；

城市路网：往南可通过芙蓉北路，鹅秀路进入长沙北二环（距离3.4公里左右），通达长沙河东河西主要区域。

4、小区流线

（一期C区）

（一期B区）

（一期A区）

（二期F区）

人行出入口：一期A、B、C区人行出入口主要位于西侧的鹅秀东路，尽量靠近核心商业配套一侧开口，同时也可与边上小区呼应，共用部分底商配套；

由于小区高于市政路，故而采用台阶与电梯入园，两侧为底商，中间预留宽9米左右入园通道；

由于人行口要经过底商，所以在一定程度上会与底商外侧的车行流线有交叉；

消防及车库出入口：一期A、B、C区出入口布置于小区之间的次干道；车库出入口的位置基本处于最外侧，有利于小区内实现完全人车分行。

人行出入口：二期F区人行出入口主要位于西侧的鹅秀东路，尽量靠近核心商业配套一侧开口，同时也可与边上小区呼应共用部分底商配套；入园后沿着中央主轴向两边单元入户；

由于小区高于市政路，故而采用台阶与电梯入园，两侧为底商，中间预留宽9米左右入园通道，同时边上设置物业用房便于值班管理；

由于人行口要经过底商，所以在一定程度上会与底商外侧的车行流线有交叉；

消防及车库出入口：二期F区出入口布置于小区之间的次干道；车库出入口的位置基本处于最外侧，有利于小区内实现完全人车分行，实际情况还需咨询小区围墙具体位置。

5、教育配套

学校配套方面：目前未搜索到具体配套学校品牌，具体以楼盘公示为准。

6、地块细节分析

（来源：自规局官网）

垃圾站：由于B、C地块的垃圾站合用，导致B地块内的垃圾收集点面积较大；F地块内的垃圾收集点为装修垃圾与生活垃圾合用；在装修的前几年，垃圾量较大，可能味道影响较大，位置如上图所示，F地块垃圾站总体设置较为隐蔽，但是要看下现场的隔断处理，B地块垃圾站位于小区两栋之间且点位过于靠近园区内侧。

（来源：自规局官网）

非机动车停车区：位于B2#与B3#之间，离B2#较近，可以关注下此处的防火分隔措施。

（来源：自规局官网）

公厕：位于B地块，B2#与B3#之间。

（来源：自规局官网）

幼儿园：位于B地块，总体兼顾各地块之间的入学距离，同时与南侧的小学也较近，教育资源布置整体较为集中。

（来源：自规局官网）

楼间距：小区楼间距大多在40米上下浮动，B6#与B8#之间存在小部分重叠，间距在16m左右。

（来源：自规局官网）

托儿所：位于F6#一层。

（来源：自规局官网）

底商：沿着鹅秀东路沿街设置，体量不大且结合人行，布置较为合理。

（来源：自规局官网）

消防登高面：小区扑救面布置合理，基本沿着小区外圈布置，在园区内的扑救面也尽量避免了两栋之间的在同一个面，利于后期景观打造。

（来源：自规局官网）

地库出入口：A2#两侧布置地库出入口，布置上不甚合理，首先是出入口离得太近，容易造成交通流线交叉，其次对此栋影响较大。

7、小区典型户型分析

（来源：房天下）

89户型亮点：

1、户型整体较为紧凑，利用率较高。

户型遗憾：

1、书房和公卫进深不够，导致横向面宽与进深比例失调；

2、只有一个卫生间，多人起居略显紧张。

户型可改造性：阳台与客厅无承重墙垛，可完全打通，有效加大客厅空间；主卧与次卧之间无承重墙垛可以考虑做成主卧、书房套间

（来源：房天下）

129户型亮点：

1、户型南北通透且有北向阳台，满足分区晾晒需求；

2、玄关处布置书房，可作为老人房；

3、纵向主卧套房空间较为舒适。

户型遗憾：

1、玄关入户，正对主卧房门，感官上有一定影响；

2、北侧卧室和公卫进深不够，导致横向面宽与进深比例失调。

户型可改造性：客厅与阳台、客厅与书房之间没有设置承重墙，后期可自理为横厅布局同时与阳台连通后，尺度相对奢华；主卧与次卧可以连通设置主卧套间；餐厅与阳台之间没有设置承重墙，后期可完全推出，扩大餐厅空间（布置岛台，中西厨等）。

132户型亮点：

1、入户处有老人房，起居较为便利；

2、户型南北通透且有北向阳台，满足分区晾晒需求。

3、主卧南北较为通透，有利于通风换气；

4、南侧阳台贯穿客厅与卧室，尺度较大。

户型遗憾：

1、内开入户门，一定程度上影响玄关空间；

2、北侧套内花园进深不够，导致横向面宽与进深比例失调。

户型可改造性：客厅与阳台、客厅与书房之间没有设置承重墙，后期可自理为横厅布局同时与阳台连通后，尺度相对奢华；主卧与次卧可以连通设置主卧套间；餐厅与阳台之间没有设置承重墙，后期可完全推出，扩大餐厅空间（布置岛台，中西厨等）；套内花园可自理为卧室。

108户型亮点：

1、户型整体较为紧凑，利用率较高；

2、阳台贯穿客厅和阳台，尺度较大；

3、主卧尺度较大可设置半独立衣帽间，但主卫为方形，洁具布置存在一定局限，主卫门正对床可适当考虑软装遮挡。

户型遗憾：

1、阳台与客厅之间有承重墙垛，影响后期自理。

【 长沙保利北中心保利时代 】

如有问题欢迎来电咨询400-022-8887-9999来电！预约案场内部销售人员，

专业一对一热情服务，楼盘项目全面介绍，包含楼盘简介、售楼电话、小区图片、

区位优势、交通、周边商业配套、户型图等楼盘详细资料让您用专业眼光去买房。返回搜狐，查看更多