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过去20年，中国经济增速最快的城市是一个既没有地理优势又没有自然资源的地方。长沙发展的这么快，为什么它的房价还能这么低？

长沙是我看来最成功的城市发展模型。按照道理，长沙既不像武汉是全国重点工业城市，也不像郑州是重要的交通枢纽，原本它方方面面都不太起眼，也没有优势。2001年的时候，长沙GDP才728亿，在全国排在第36位，远低于郑州和武汉。然而短短20年时间，GDP涨了16倍，不但赶超郑州，而且已经几乎能够比肩武汉。你要知道，同期的深圳GDP涨幅不过13倍，北京和广州是八倍，上海只有六倍。这20年可以说长沙是进步最大的城市，在表面上，长沙的特色是旅游消费，是娱乐，是美食，是悠闲的生活，大家都知道网红的文和友和茶颜悦色，似乎好像这里很有烟火气，但其实这是一个误会。长沙全市每年餐饮、住宿类的营收不过500亿左右，比起这座城市一年一点三万亿的GDP总额，只占了非常细微的一部分。藏在这些市民气息的背后，长沙真正的基础气质是非常硬核的重工业，过去十几年发展最快的城市往往是要靠房地产，但是长沙走出了一条完全不一样的路，全世界最大的50家工程器械制造商，有五家就聚集在长沙这一个城市，从三一重工、中联重科、铁建重工到山河智能、兴邦智能，长沙的机械制造一年产值3000亿，一个城市干了全国工程机械产值的1/3，是中国工程制造第一重镇。如果没有长沙的工程机械发展，就没有中国基建狂魔的称号。然后每年千亿以上的产业，长沙还有汽车、电子信息、新材料和食品这四个，支撑长沙高速发展的是无数的工厂，就是因为它的制造业足够强，所以他不靠房地也能发展，所以商家不用承担高昂的房租，老百姓也不用倾家荡产去买房，这就支撑了长沙市民的烟火气，因为大家有钱去消费。长沙的房价到底有多低呢？2021年长沙市的房价均价只有1万，其他中部省会比如合肥、武汉是它的1.5倍。长沙房价收入比是8.1，而合肥是15.7。也就是买个100平米的房子，合肥人要比长沙人多一倍的时间才能供完。就是因为长沙的房子便宜，工厂够多，长沙人才有钱去消费，去吃喝玩乐。毕竟相比北上广深这类城市，长沙可以少奋斗几十年。

长沙的房价为什么这么低？为什么不但房价低，它的经济还能增长？长沙稳定房价的手段并不复杂，只要愿意，任何城市都可以模仿。很简单，第一就是土地放量供应，土地不藏着掖着管够。2019年，长沙的宅地成交量是2700万方，同期的北京不到700万方，北京人口是长沙的几倍，住宅供应不到长沙的零头，那它房价可不就贵了吗？过去20年，长沙城区新建面积年增8%，同期武汉新增5%，深圳只新增了3%，连长沙的一半都不到。长沙从一开始就根本没有打算让土地变得稀缺，不但政府不囤地，而且也不让开发商囤，政府直接限制开发商的利润率，直接让炒地皮变得不挣钱。然后长沙还有一个城市特色叫做福利房。听上去像上个世纪的福利，但是真的有用。政府国企的低价福利房，一直分到了2015年。一直到十年之前，福利房源还占市场风格的15%，市面上有这种低价的福利房存在，开放商就根本没法哄抬房价。而且还形成了长沙人民觉得房子不值钱这种文化，都不觉得有房子是多了不起的事，人生根本不应该和房子绑定。人家上三代下三代房子根本是不缺的，再加上对外地的限购，外地人想炒也进不来。其实我觉得长沙人的这种认识才应该是房子真正的价格。当所有人的不信仰房地产，反而所有人都不会被房子绑架，反而获得了幸福，反而大家都能买得起房了。土地在放量供应，买房的人也都不着急，看起来是政府在吃亏，因为他卖地的钱少了很多。但是政府真的吃亏了吗？也没有，房价低，物价低，企业用工就便宜，就愿意来，安家就容易，人才也愿意来，大家房贷不高，有钱消费，经济就能活跃。于是长沙的常住人口不断增长，十年之间涨了50%一举晋升为特大城市。而且他红吸的不是周边城市，更多是北京、深圳这种一线城市的人才，好像长沙已经变成了很多年轻人的理想之选，这是一种非常正向的循环，城市发展，人才集中，经济活跃，卖地他就算不挣钱，政府也不会缺钱，特别是像今年各地土地的不好卖，长沙的经济仍然保持着高速发展。这个就让我们思考一个问题，城市发展的目标到底是让政府更有钱，还是让居民感到更幸福？长沙似乎给了我们一个答案，为什么长沙的土地能够放量供应呢？其他的城市真的缺地吗？为什么我说土地财政必然要结束了？

土地财政肯定是没有办法持续了，这个跟房子能不能卖得掉已经没有关系了，这个结局从一开始就注定了。几句话给你讲明白。

当年发明土地财政的时候，那个想法是非常聪明的，就第一步把房价先炒高，地价就会跟着高起来，然后政府卖了地赚了很多钱，第二步就可以拿着这些钱去建设城市，去吸引人才和企业，有了人房价就更高了，这就开始了一种循环，土地变得更值钱，政府变得更有钱，城市建设的更好。这个计划是不是听起来非常完美，但这里面有一个环节，有一个问题啊，就是第一个这样做的城市肯定能够成功，第二个也会成功。但是当所有的城市都学会这个套路之后，这一招就无效了。你吸引的人，他不是凭空长出来的，那都是以前住在别的城市原本住着的人，那些别的城市原有的企业。那么等到各个地方都开始炒地皮，招商引资的时候，那城市和城市之间就等于开始互相压价，你给企业补贴100万，我就补贴200万，你修一个高铁站，我就修两个。最后的结果，原本大家都在走路，第一个城市跑起来了，抢到了先机。那么其他所有的城市都不得不跟着跑起来，而且越落后的城市就要越激进，因为你光卖地已经不行了，人家一夜之间就可以把你的企业和人才吸走，你等不及卖地了，所以要借钱，要发债。最终这个强产业抢人才的战斗演变成了一场巨大的内卷，我们可以把这一场前所未有的城市大战叫做土地内卷。最终结果就是一开始强的地方最后还是强，没有发生任何变化。但是在这个过程里面，各地都无可奈何，不由自主的进行超规格的建设。这个让我想起了江湖上面的一段过往，就是原本大家都在正常练武功，突然有人发现了辟邪剑谱，而且还把剑谱公开了。人人都不练的时候，你不练是没关系的，但是当人人都开始练了，你就不得不练了。结果当大家都练完之后发现，武功高低排名和之前一模一样。唯一的变化就是每个人都少了一些东西。地方欠了还不起的债，房价也到了买不起的位置，土地这个东西其实从一开始就根本不稀缺，种田的地是稀缺的，但是你住房子能占多大的地呢？不过。是被捂在手里罢了。2015年北京市计划供应国有建设用地是4600公顷，实际完成2300，只完成了计划的一半。一六年计划供应住宅用地1200公顷，最终连指标的四成都没有完成。你说地没有？其实地多的是，北京市内至今都有大片的空地，甚至还有很多农业用地，只是不愿意拿出来盖住宅的问题。全的大城市城区的土地都主要用来住人，比如首尔60%、伦敦50%、纽约40%的土地都是居住用地，而我国多数城市居住用地比例也就是30%左右，像北京、上海、深圳居住用地比例还不到30，也就是从一开始的规划上面，人为的就在限制住房的用地，有地也不给你盖住宅，那房价可不是实打实的产业，这也就是高质量发展的意义所在。

那么，哪种发展模式你觉得是正确的？

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