过年回来，差不多有一个多月了。这一个多月，可以说济南楼市风云突变，济南部分片区的市场，从买方市场一下就转为卖方市场，开发商的底气好像回来了。雪山万科城涨价了，

绿城春来晓园停止与中介合作，涨价了。

保利公园上城涨价了，

越秀麓端府停止与中介合作，还涨价了。

中建星光城市也涨了，

海信君和也要涨价

……

海尔天玺卖得动了

奥体铂悦府卖得动了

汉峪海风海德堡热销了

……

银丰玖玺城6期高价卖的挺好

银丰玖玺城5期蹭着6期热销了

……

不仅仅是部分热点新房楼盘涨价，二手房住宅成交量也上来了，贝壳平均每天成交70-80套，周末基本上是100+多套的成交记录。

神奇的济南楼市，2023年的市场热度能够持续多久？

今年楼市另一个典型的变化，是开发商的心态变了。

2022年，是绝大部分开发商真正的至暗时刻。保持现金流、活命，是唯一的生存诉求。为了活命，开发商可以降价、可以促销、可以分期……可以把最好的房源或项目打折出售，可以裁员，可以不拿地，也不敢拿地。

只要能活下去，就可以。

挺过了2022年，2023年过完春节，在楼市政策放松+疫情成为历史的前提下，市场回暖，开发商看到了希望的曙光。

不少一二线城市，新房市场陡然一转，变成了卖方市场，开发商又成“大爷”了。然而从业人员也真是高兴不起来，因为只有手里在售楼盘，大部分房企没有什么土地储备了。

我们就看济南头部开发商的土地储备就好。我们肉眼可见的那些优质开发商，万科、龙湖、仁恒、绿城、金茂、中海等除了现有在售楼盘，已经没有多少土地储备了。

市场转好，从企业角度是好事情，但是对于从业人员并不是好事。

开发商没有储备土地了，市场又这么好、需求如此旺盛，那就要利润，那就不能卖太快。要不然没地了，没活干，很多人要被优化裁员解散掉的。

那怎么办？涨价，略微控制速度，要利润。

而开发商不仅要利润，还得在接下来的土地市场中有钱拿地，有胆子拿地。而这种拿地，更谨慎，主要集中在一二线城市，且能在一线拿地，就不去二线，能在存量小的城市拿，不去存量大的城市拿。

想要活下去，就不能拿亏损的土地。

要拿一块，开发一个项目，赚一个项目的钱。不能像去年一样赔钱卖房了，再亏损下去公司就要破产了，打工人都要失业的。

如此大环境、大趋势下，大部分开发商的规模都会收缩，因为接下来不是要规模的时候，还是要健康、稳健发展。

所以接下来我们能预见的是：

开发商拿地更谨慎，整体规模继续收缩，市场新房供应同样收缩，市场健康发展，土地出让价格与售卖房价之间会相对正相关，很难再有倒挂情况出现。

步子迈太大扯蛋的事儿，开发商不会，也不敢干了。

楼市启动的慢，从去年政策一松再松，整整启动一年，到今年春天才见到效果。

现在政策不可能收紧，所以行情还会继续。这一个月我们看全国楼市新闻，上海、深圳、北京等城市均有成交回暖，二手房市场也很活跃。

而我们济南楼市相比别的城市，又有自己的特殊性行情：

1、可售新房住宅库存不大，库存应该不足12个月。

2、东城核心区、热点刚需片区可出让住宅土地不多。

3、2023年济南二手房市场明显活跃起来。

大家应该明显感觉到，现在济南新建楼盘可选不多，而下半年将会更少：

南北康就是鲁能领秀城、市中万科城、绿地新里城；

党家、王府庄、西客站、国际医学中心、药山片区供货相对均衡，销售速度比较平稳；

和谐片区基本没几个选择，北湖还是在售楼盘，新增加楼盘也不多；

东部雪山万科城、绿城春来晓园今年都会清盘；

唐冶就是远洋潮起东方、能建紫郡兰园；

张马存货还比较多；华山存货也不多了，中铁建梧桐天樾销量会上来；

盛福片区只有中建星光城市、海信君和还有不少存货，下半年这个片区话语权完全看中建了；

CBD、高新区大部分购房者仰望就可以了；

长岭山银丰玖玺城、路劲璟悦府、奥体铂悦府已经纷纷涨价了……

二环东以东你看任何一个片区存货都不算多。

再看2023年的可供住宅用地，我们济南楼市虽然也有大量土地想要推向市场，但是看这些土地分布位置，开发商看不上，购房者也看不上。

核心区寸土寸金供应稀少，边缘地带的土地，绝大多数开发商看不上、不想拿。

现在在售的很多热点楼盘，都是2016-2021年出让的土地，那个时期济南一直有大量的土地出让，位置也都不错。

济南这个城市向外扩张的速度会慢下来，开发商拿地少了，供应自然就少了。

而东部这些热点片区，这两年土地开发差不多了。这些存量楼盘卖光之后，老百姓要么买的远点，要么选择距离方便的次新二手。

第三点就是济南的二手房市场在2023年的确活跃起来了。

要看到2020-2022年济南楼市的二手房交易量相对比较弱，但是2023年当下济南楼市二手房交易量上来了，仅仅贝壳平台每天70-80套成交，周末100+套成交，如果算上中住系门店以及一些个人中介门店，那平均200套的二手房成交是有的。卖掉二手房所获取的资金，我认为大部分都会进入新房市场或者次新房市场，所以又会助推济南楼市继续活跃。

综合以上三点，再结合购房政策，需求集中释放，所以济南楼市走向，就相对非常清晰了。

楼市是周期性的重复，这一点不假，但每一次又不完全一样，这是需要大家思考之后做出应对动作的。济南楼市的供需结构已经在发生变化，且大概率过不了几年就真的进入存量房时代，二手房成交量超过新房成交量。

济南楼市不同房产的两极分化，其实从2017-2018年年就已经开始了。

大家回忆一下2017年唐冶、雪山、张马片区、新东站等片区，那时候房价是多少钱？现如今新房卖多少钱？二手房卖多少钱？5-6年过去了，是不是很多刚需房房价涨幅，去掉利息，资金成本，能不赔钱的都在少数！

“房住不炒”，在有些城市，有些片区、有些楼盘早就实现了。

城市中房价的两极分化既是需求分化，也是制度慢慢转变的结果。简单说一下未来可能的住房结构——

1、保障房

2、商品房

保障房有很多，房价便宜，房租便宜，你可买可租，自由选择。因为这种房产你与国家共同持有，你只有一部分产权。这部分房产大量、同质化，位置也不错，配套也不错，你不用花太多钱就能住进去。缺点就是，你永远无法通过这种房子获益，获取保值、增值的收益。

再一种就是商品房，你有钱就能买，承担高房价，承担高税费。房子大，户数少，产品好，绿化、物业各方面都会比保障房好。这一部分房产获取的土地款收益、税费，贴补保障房的建设、租赁、维护、配套费用。有钱人之间持有、买卖、升级、置换，富人赚富人的钱，赚不到穷人的钱，这样你平衡了吗？

仅仅是瞎猜，假设。我去年写过一篇文章，那就是国家鼓励建大批量保障房的时候，当下以及未来的住房供应结构，房价的走势大概率会按照那时候的大方向走的。2022年8月文章：

济南市将筹集保障性租赁住房20.5万套！

房住不炒就是让一部分房产平民化，一部分房产充分释放有钱人的购买力。

一个刚需想通过房产赚钱微乎其微，同时你想换改善，只能通过工作收入增长去积累，增加首付款实现了。

住房供应结构，住房需求结构，已经开始潜移默化在改变了。

如果还是按照原来惯性思维去买房，那显然是不可能保值、增值的。

楼市最终的结果就是“房住不炒”，是不让普通人炒，而让富人继续为国家多做贡献。有些话不一定要说出来，但是事儿是朝着特定的方向做的。

楼市活跃、向好，房地产从业人员也别太高兴，因为2023-2025年，房地产的整体规模肯定是要收缩的，不少从业人员是会被优化掉的，早点有个心理准备。赚快钱的时代过了，未来大家能做什么？

另外最近咨询粉丝比较多，我更确定了一件事，那就全部在下图包含了，周六直播再聊吧：

个人观点，供您参考。

周六晚7:30直播再聊，全干货分享，预约收看。

如果你有购房困扰，可以添加我的微信进行咨询，微信号jilou2017，我会根据你的情况，为你提供专业的建议，筛选适合你的房子！(199元/语音通话咨询）

>>>>>>付费咨询获取专业建议

——END——