房地产研究系列四:地产公司毛利率解读(以保利地产为例) 毛利率对于跟踪地产公司的经营情况来说无疑是非常重要的,地产公司财务、销售及管理费用基本是刚性支出,毛利率的大小直接决定了... |
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来源:雪球App,作者: 查理研究,(https://xueqiu.com/3431824332/164394476) 毛利率对于跟踪地产公司的经营情况来说无疑是非常重要的,地产公司财务、销售及管理费用基本是刚性支出,毛利率的大小直接决定了项目的利润情况。今天,我们以保利地产为例,分享下对毛利率的解读。 1、数据的采用 对于毛利率的分析,我们首先要明白地产公司地产业务准确的毛利率在哪里查看。地产公司会存在如物业服务等其他业务,如果直接采用报表披露毛利率会存在一定的偏差,影响我们的判断,这需要我们对公司财务报表进行细读、调整,而不是直接采用财务报表上的数据。 以保利地产为例,我们拆解出房地产销售业务的毛利率如下,可以看到与报表披露的整体毛利率相比还是有差异的。 2、数据的分析 有了保利房地产开发业务的毛利率后,接下来就是对毛利进行分析,包括但不限于毛利率历史变动,影响毛利的因素,未来毛利的变化方向等。 通过年报披露的数据列出毛利率计算过程,可以看到影响毛利的三大因素:结转销售价格、土地成本、开发建设及其他成本 通过以上影响毛利因素的变动情况,我们可以看到,保利地产过去毛利率的提升,主要是依赖单位售价的上涨,其土地成本、开发建设及其他成本变动并不大。这跟事实是对得上的,由于预售制的存在,结转的收入是地产公司2-3年前的预售金额竣工交付后确认为收入的部分,2016-2017年我们国家的房地产市场是经历了一轮大幅上涨的。 如果要预测未来毛利的变化,就要密切关注未来结转收入中售价、获取的土地价格、开发建设及其他成本的变动情况了。 我们用同样的方式,也可以测算同行业比如万科、融创中国、中国金茂等公司的毛利情况。 @今日话题 $保利地产(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$ #三傻纷纷逆袭万科保利何时新高# 注:投资有风险,本文提到的标的仅供逻辑示意,不作为推荐及持仓暗示。 |
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