铅山县经济适用房可行性报告.docx

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铅山县经济适用房可行性报告

铅山县经济适用房可行性报告

第一章总论

第一节项目背景

1项目名称、主办单位及负责人

项目名称:

铅山县经济适用房

承办单位:

铅山县房管局（房改办）

负责人：

项目负责人:

编制单位：

上饶赢通项目管理咨询有限公司

负责人：

2项目提出的背景、必要性和社会意义

（1）承办单位概况

铅山县房管局是铅山县人民政府管理全县住宅与房地产业和住房制度改革工作的职能部门。

（2）项目提出的背景

经县长办公会议研究，决定由铅山县房管局（房改办）负责在县城城南范围内规划建设经济适用房,占地面积50000.00㎡、住宅建筑面积约90000.00㎡的经济适用房小区，用于低收入户购房。

经济适用房小区整体工程建设涉及的有关规费除工本费外，一律予以免收。

3项目的目的、必要性和社会意义

（1）铅山县经济适用房项目是为策应国家的经济适用房建设需要，主要满足低收入户购房而建设的项目。

（2）铅山县经济适用房项目是非常必要的。

一是铅山县社会与经济发展的需要。

随着铅山县社会与经济的飞速发展,城镇人口的不断增加,需要建设大量的商业和居住用房；而在购房需求者中,低收入户无力按市场价格购房,因此,有必要建设部分经济适用房用于低收入户购房。

二是铅山县城市建设的需要,是城市化发展的需要。

上饶的城市化程度与全国的城市化平均水平相距较大，全国城市化率目标要求达到60%，上饶2005年才达到27%,铅山县的城市化率就更低，急需加快城市化建设的步伐。

三是铅山县改善投资环境、提升城区品味,加大吸引外资力度的重大举措。

（3）铅山县经济适用房项目的建成，促进铅山县城市建设的发展具有一定重要的意义。

第二节编制依据和原则

1编制依据

1本可行性研究报告的编制，依据了中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及铅山县人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件的规定；委托方提供的有关资料；本咨询公司所掌握的有关资料以及报告编制人员实地勘察所获取的资料。

2其它编制依据

（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《商店建筑设计规范》JGJ48-88、《住宅设计规范》GB 50096-99（2005年版）、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）、《混凝土结构设计规范》GBJ10-2002、《建筑地基基础设计规范》GBJ7-89、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）等现行标准、规范。

（2）《建设项目环境保护管理办法》。

（3）《投资项目可行性研究指南》（2002年）。

（4）铅山县有关部门提供的铅山县的规划条件、水文、气象、地质等资料。

（5）铅山县房管局与上饶赢通项目管理咨询有限公司关于铅山县经济适用房项目可行性研究的协议。

2编制原则

1严格按照现行国家规范、标准进行设计，选用国产先进设备,力争新建项目在设施上达到国内的先进水平。

2铅山县经济适用房的基础设施直接与铅山县外环路上的市政基础设施连接。

3铅山县经济适用房项目的布局、设备的选用体现合理、实用的原则。

第三节可行性编制中的工作范围及其结论

1该项目报告的编制范围为:

由开发公司投资的安置小区17栋，绿化等其他工程。

2铅山县经济适用房设计中所采用的设施切合实际、房型按经济适用房要求设计，布局合理，能满足国家现行规范要求。

2该项目建成后，三废排放均能达到排放标准，对周围环境不会造成不利影响。

3该项目建设投资6961.36万元。

该项目为铅山县城市建设的一部分,将产生较好的社会效益和经济效益。

4从铅山县社会经济发展、城市建设、改善投资环境、环境影响等各方面综合分析，该项目是可行的。

第四节建设规模及主要技术经济指标

1建设地点

本项目拟在铅山县城南新区,西为福泰路，北为外环路，南为规划道路，东为福安路。

其中，北面的外环路为32米的城市主干道。

2建设规模与目标

（1）建设规模

本项目为经济适用房,规模为90000.00㎡建筑面积，四年内实施建成,销售期六年（含建设期）。

（2）建设目标

本项目的建设目标是以全新的规划理念进行高水平的规划设计,以达到国家要求的施工队伍建造较高质量的建筑,设施到位,环境优美的绿色经济适用居住小区。

2主要建设条件

（1）该项目所在地区市政基础设施和配套设施完善，具体表现为：

交通条件：

该项目地处铅山县城南新区，北面临城市主干道，交通便利。

给、排水工程：

市政给水管网北面可接至本地块，可接DN200以上给水管，接管直接，水压及供水量满足要求；雨水、污水分别排入市政排水分流管。

电力工程：

地块北面主干道边有电力网线可供接入楼房，能满足本小区的用电负荷。

电信工程：

地块北面主干道边有电信网线可供接入小区，能满足本项目的电信网络需求。

（2）铅山县经济适用房位于铅山县城区边缘，商业与人口来往交流的频率相对较低，符合建设经济适用居住区的要求。

（3）本项目的主要筹资依托单位为铅山县房管局（房改办）。

3技术经济指标

总占地面积50000.00万平方米。

建筑面积90000.00平方米。

密度40.0%。

容积率1.80。

绿化率30%。

总户数1280套。

停车位100。

平均建筑层数六层。

本项目技术经济指标符合铅山县建设局提供的规划设计条件中提出的要求。

5项目投入总资金及效益情况

（1）项目建设投资6961.36万元。

（2）项目建成后可满足低收入户1280户的购房需求。

第五节问题与建议

1本项目的资金筹措需要各方的支持和帮助。

2建议开发建设单位加强项目管理团队的力量，加大前期工作力度，切实做好各项设施过程中的项目管理和市场营销工作。

第二章经济适用房建设

第一节经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

　　经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

江西省城镇经济适用住房建设管理实施细则明确规定,经济适用房是为以中低收入住房困难户为对象，具有社会保障性质的建设、供应体系；加快经济适用住房建设，是为提高职工、居民的住房水平。

经济适用住房以中低收入住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，包括福利房、集资合作建房、平价住宅等。

二、上饶市基础设施建设及房地产发展状况

十五期间，上饶市基础设施建设提速推进。

高速公路建设从无到有，建成高速公路174.8公里，在建高速公路206.2公里，高速公路通车里程占全省的11%；建成快速通道1135公里，比“九五”时期增加492公里；硬化和改造农村公路12200公里，县到乡实现油（水泥）路化、乡到村油（水泥）路率达50%。

大型电力项目建设从无到有，有史以来投资最大的黄金埠电厂开工建设，50万伏输变电工程已经启动,新建22万伏变电站4座、11万伏输变电站10座，农村电网改造顺利完成，城网改造正在抓紧实施，实现了城乡居民生活用电同网同价。

大型商品粮基地建设从无到有，投资7500万元的国家商品粮基地项目落户上饶，实施了移民建镇、退田还湖、平垸行洪、鄱阳湖二期综合治理、城市防洪以及农业综合开发、土地整理、以工代赈和老区扶贫工程，完成了463座病险水库除险加固，更新改造了滨湖地区的机电排灌设施，改造中低产田81万亩。

建设了政务信息网络平台,实现了省、市、县纵向联通,开通了市政府门户网站“中国上饶”和市长热线电话，完成了农村电话村村通工程，固定电话用户达100.3万户、移动电话用户达107.1万户、宽带互联网用户达19.7万户。

十五期间，我市城镇以上固定资产投资完成186.7亿元，增长46%，增速居全省第2位。

根据上饶城市总体规划，到2020年，上饶城市用地规模将由现在的17平方公里扩大到44.2平方公里，城市人口增加到45万，重点地区、主要地段、标志性建筑等还作了控制性详规。

围绕这一规划，上饶拉开了城市建设的帷幕。

城区18条主次干道中，已改造建设14条，投入资金逾4亿元。

赣东北大道、中山路被打造成主要景观大道，抗建路被建设成高等级的商业步行街。

宽阔平坦的路面、璀璨夺目的灯饰、形态逼真的雕塑、美不胜收的绿化、粉饰一新的临街建筑，大大提升了上饶的城市品位。

市区城市建设10项重点工程：

改造建设北环路、沿河路和进入城区的3条主干道、开发高档住宅小区、美化中心广场、兴建综合大市场和污水处理厂等，总投资超过20亿元。

到2005年底，上饶城区建成区面积由2000年的17平方公里拓展到2005年的35.2平方公里，城区人口由2000年的17万人增加到2005年的32万人。

到2005年，全市城市实有道路面积1148.3万平方米。

上饶城区实有道路面积从2000年的151.5万平方米增加到279.2万平方米，增长84.3%。

城市化率由2000年的17.6%上升到2005年的25%；城镇化水平的平均增长速度是前十年的7.1倍。

从2003年开始，市政府还投入2500万元，3年改造了老城区的398条里弄小巷，10多万户居民直接受益。

一个大上饶的雏形已基本形成。

二、铅山县房地产发展状况

1铅山县经济发展总体思路是：

“两点三块，五业并举”。

两点，就是把河口镇与永平镇作为全县重点城镇来抓，两镇分别结合梨温高速公路建设和上分线改造，高标准、高起点规划建设新城镇。

高起点、高标准规划建设新城镇，从而使之成为上饶市的工业和商贸重镇，对全县经济形成强大的辐射力和带动力，再创河口和永平的辉煌。

三块，一是抓好信江流域平原区的食品工业板块；二是抓好中部丘陵区的高效农业板块；三是抓好南部山区的生态经济板块。

五业，就是大力发展鳗业、竹业、矿业、食品工业和旅游业这五个主导产业。

根据这一总体思路，我们调整了工作重点，强化了工作措施，狠抓强工兴县、农业结构调整、城镇建设、旅游业、改善经济发展环境等各项工作，形成了多种所有制经济成份共同发展的开放型经济发展的格局。

2近年来，随着城市化进程的加快，铅山县房地产业发展迅速，商品房价格涨幅过快，均价己达1000--1300元／米。

然而，铅山毕竟是经济欠发达地区，经济基础薄弱，城镇居民收入还普遍偏低，大部分城镇居民难以承受目前的房价，中、低收入居民的住房难问题，依然是我县亟待解决的主要社会问题。

为了有效解决住房困难户的住房难问题，97年铅山县曾上报安居工程项目，且1999年通过了项目评估和设审，但因种种原因一直未能实施，故此住房困难户的住房难问题一直未能得到有效解决。

为了认真贯彻实施党中央、国务院关于进一步加快经济适用房建设的精神，努力构筑现代的和谐社会，从“解危、解困"出发，扣紧、加快实施经济适用房建设项目势在必行。

通过经济适用房的建设，既能一定程度平抑当前与我县情不相符的房价，又能实实在在一定程度地解决住房困难户的住房难问题，不失为一项民心工程。

3铅山县房地产业总体发展水平与其经济发展水平相应，处于发展上升期，土地及地产业项目数量有限，与本项目的目标市场有明显差异，因此，本项目的目标市场定位是适宜的。

4根据调查，铅山县有无房户、低保户约2864户，96年以来行政事业单位新参加工作人员已有1000多人，加之经济适用房价格优惠，其销售势头绝对看好。

因此，铅山县经济适用房的建设极具良好的经济和社会效益。

2005年铅山县城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况表

序号

8

9

10

11

12

13

14

宗地名称

县石塘电影院及新增用地

原县副食品糖仓库

原双江浴室

县国税局干部培训中心

永平老电影院

县公安局刑警中队

县二中

宗地位置

石塘镇工商所西侧

狮江西路原看守所东侧

世纪商贸城西侧

河口镇胜利北路

狮江东路北侧

开发企业名称

江西琪生房地产开发有限公司

童吉彪.刘丽萍.任启明程葛生

钱水仔

叶安福叶安贵王小红叶建英蔡智强

占玉仔

任薇

程雄建

土地面积（公顷）

0.71231

0.27606

0.06717

0.05208

0.30256

0.01344

1.20625

其中：

建设用地面积

0.27606

0.06717

0.05208

0.30256

0.01344

1.20625

代征地面积

规划建筑面积（万平方米）

1.143

0.6648

0.4045

0.1

0.71

容积率

1.6

2.4

6

1.9

2.36

规划用途

住宅（内含集贸市场）

住宅

住宅

商住

住宅

住宅

商住

批准用地时间

2005.1.17

2005.1.10

2005.4.6

2005.6.2

2005.12.10

2006.4.29

约（规）定开工时间

2005.1.6

2005.1.6

2005.3.25

2005.5.30

200512.8

2006.4.29

约（规）定竣工时间

2007.1.6

2007.1.6

2007.3.25

2007.5.30

2007.12.8

2008.4.29

取得土地方式

挂牌

挂牌

拍卖

挂牌

拍卖

挂牌

拍卖

土地总价款（万元）

80

130

75

41

86

11

1340

第三章建设规模与项目方案

第一节项目组成

铅山县经济适用房共23栋6-7层的多层住宅建筑,住宅建筑面积864000.00平方米,总建筑面积90000.00平方米。

四年内实施建成,销售期六年（含建设期）。

第二节建设规模与项目方案

1占地面积:

占地面积50000.00平方米。

2建筑面积:

建筑面积为90000.00平方米

3主要建设内容

序号

项目

房型

面积（平方米）

套数

合计（平方米）

1

住宅

中套

80

480

38400.00

2

小套

60

800

48000.00

小计

86400.00

3

公建

物业管理用房

3600

3600.00

4

道路

5000

5

绿化

15000

6

配套工程

7

智能系统

合计

1280

90000.00

第四章用地选择及建设条件

第一节地理位置

铅山县经济适用房拟在铅山县城南新区,西为福泰路，北为外环路，南为规划道路，东为福安路。

其中，北面的外环路为32米的城市主干道。

占地面积90000.00㎡;该地块交通便利，环境优美，用地条件优越，是经济适用房建设的较好场所。

该地块属于由铅山县政府组织凤凰大道拆迁安置的土地。

铅山县规划部门已将该地块作为凤凰大道拆迁安置用地的项目用地纳入规划。

第二节自然环境

铅山县位于江西省东北部，以她美丽的南国山乡风光而闻名八方。

“一水西来，千丈晴虹，百里翠屏”。

武夷山峻岭逶迤，劲松苍翠，云雾飘渺，恍若仙境；黄岗山奇峰突兀，云蒸霞蔚，有华东屋脊之称；鹅湖山清秀峻逸，如一幅淡雅的水墨画；瓢泉碧水两汪，淙淙流淌，映蓝天白云。

   武夷山麓，东径117°26′－－118°00′，北纬27048′－－28024′，东近浙江，西接赣中，南邻福建，北望安徽，境内地势由东南向西北逐渐倾斜，南北最大跨度66公里，东西最大宽度54公里。

武夷山脉绵亘于南缘，主峰黄岗山海拔2157.7米，屹立于赣闽边界上，北境最低处海拔仅40米。

全境分为：

南部中低山区，层峦叠嶂，森林茂密；中部低山丘陵区，梯田层层，油茶遍布；北部低山岗地河谷平原区，地势平缓，阡陌纵横，形成了“七山半水分半田，一分道路和庄园”的基本地貌特征。

   铅山属中亚热带温湿型气候，距海洋较近，受亚洲大陆和太平洋、印度洋季风交叉影响，气候温和，雨量充沛，日照充足，四季分明，年降雨量1733－2000毫米，年平均气温8.7℃－17.9℃，最冷的一月份平均气温16℃－5.6℃，最热的七月份平均气温18.7℃－29.4℃，平均年日照为1952小时，常年主导风向为：

东南风。

第三节项目建设地区经济现状

铅山县因历史上产铅而得名。

建县始于南唐保大十一年（公元953年）。

铅山地名读YANSHAN。

早在明朝中叶，铅山已发展成为江南地区五大手工业区域之一，以手工造纸业与松江的棉纺、苏杭的丝织业、芜湖的浆染业、景德镇的制瓷业齐名。

河口以纸张、茶叶之大宗集散，带来了百业之繁盛，而成为与景德镇、樟树镇、吴城镇齐名的江西四大名镇之一。

各路商贾，远至山陕之晋帮，近至皖南之徽帮，纷纷涌至此间开号设庄，进行商业之竞逐。

铅山县总面积为2177平方公里，人口41万，辖20个乡镇。

县城所在地河口镇，市政建设规划合理，设施完备，环境优雅，为江西省一等卫生城,现有人口4.5万人。

城区现有面积4平方公里,城区规划面积8平方公里。

铅山，风光美丽，资源充足，物产丰富。

山区，林海茫茫，古木苍天，是一座绿色的宝库；沃野，清山绿水，良田万顷，盛产稻、茶叶、柑橘、猕猴桃、甘蔗、西瓜等，使铅山享有茶乡、竹艺之乡、鱼米之乡美誉；地下，蕴藏着金、银、铜、铅、锌、煤、石灰石等矿藏。

   全县土地327万亩，其中水稻土52.7万亩，红壤土223万亩，耕地34万亩。

全县共有水田30万亩，旱地3万亩。

农业以水稻种植为主，年产粮食3亿斤，是全国商品粮基地县之一。

经济作物有：

油茶、蔬菜、茶叶、大豆、柑桔、芝麻、蚕桑、白莲、甘蔗、荸荠、西瓜、板栗等，生猪饲养量达38万头。

   全县山林面积250万亩，其中用材林82万亩，毛竹林46万亩，森林覆盖率为80％，县内毛竹颇丰，共有5000余万根，是江西省重点木竹县之一，主要分布在境南、境中偏南地区。

   境内水力资源十分丰富，河流众多，干流信江自东向西，横跨县境北部，支流有铅山河、陈坊河、石塘河，年地表径流总量17.24亿立方米，人平拥有水资源8788立方米，高于全国人均水量200％，高于全省50％，河流水能蕴藏量14亿千瓦，可开发电量6.7亿千瓦时，平均每平方公里就有可开发电能53万千瓦时。

   铅山县是全国第二批农村水电初级电气化县，电力蕴藏量达24.29万千瓦。

年发电量5100万度。

架10千伏输电线1084公里，35千伏输电线1200公里，35千伏变电所4个，发电容量3.86万千伏安。

所有电站自行联网，并与华中大电网联网运行。

   铅山县现已探明矿产资源有：

铜、铁、铅、锌、金、银、铝、钨、硫、煤、石灰石、黄岗岩、大理石、红柱石、硅灰石、膨润土、焦宝石、瓷土等，铜的储量达115万吨，品位高达0.6％，为国家重点产铜地之一。

此外，煤储量达5000万吨，铅、锌矿储量550万吨，金50吨，银200吨，石灰石8000万吨，花岗岩2亿立方米、硅灰石150万吨、大理石100万立方米、红柱石80万吨、铁70万吨、耐火粘土100万吨。

   境内植物极其丰富，珍贵稀有树种有：

南方铁杉、银杏、鹅掌锹、香果树、连香树、银鹊树、樟木樽，优良树种有：

柳杉、红豆杉、乌柏、光皮桦、木荷、木莲、黄山松果；果木有：

桃、梨、杏、枣、柿、桔、板栗、杨梅、石榴、枇杷、山楂、榧子、李子、核桃、白果、柚子以及藤本浆果植物葡萄、猕猴桃等；花卉有：

玉兰花、水兰、木兰、含笑、腊梅、山茶花、玉兰香、木贯花等；药材有：

桅子、积壳、南山楂、陈皮、苏子、如真子等千余种。

铅山山川秀美，名胜荟萃，在这块2177平方公里的土地上，留下了悠久的历史和灿烂的文化。

县城河口，那沿河明清古街，保留了昔日的风貌，江边码头石碑，刻下了当年繁华的景象；书院、瓢泉、亭台、楼榭，印鉴了辛弃疾、朱熹、陆九渊、蒋仕铨等历史名人的倜傥身影；古桥、古刹、古碑、古城墙，无不记载着历史的足迹。

铅山旅游景点众多，至今仍保持完好的景观有十余处。

武夷山自然保护区作为国家级保护区，黄岗山座落在县境南缘，海拔2157.8米，素有“华东屋脊”，“珍稀植物王国、奇禽异兽天堂”之称，著名经济学家、中国社会科学院副院长许涤新登黄岗山诗云：

“百仞劲松茂底涧，绿草如茵美山巅，黄岗山高有几尺，脚下群峰飘云烟”；九狮山位于河口镇信江北岸，九山并立，雄峙江边（最高者115.3）。

其山色如生铁，壮如覆釜，为北门户，被称作龙门，其中一山壁立信江大王潭边，上镌“龙门第一关”五字，字大1.2米见方，笔力雄健浑厚，系明万历间河口文人费元禄所书；神仙洞，距县城4公里，洞深1.5公里，面积3万平方米，属喀斯特溶洞，经地下水长期冲蚀，洞内形成石笋、石钟乳、石柱、石球等，似雄鹰挺立，虎豹怒蹲，巨大的石柱拔地而起，高贯岩顶，形如擎天大柱，小的石柱如石笋，纹理密细，色泽晶莹，酷似琼花玉树，景色奇特，气象万千，故名神仙洞。

   境内人文景观十分丰富。

鹅湖书院位于河口镇东偏南10公里鹅湖山北麓，是南宋理学家朱熹、陆九龄、陆九渊、吕祖谦相与讲学之所，是南宋以来，历代统治阶级培养士子之所包括头门、石排坊、泮池、左右碑亭、会元堂、御书楼、月池、文昌阁、关帝庙、东西两廊读书房共96间，有明清二代石碑14块，碑文记录了书院坎坷的历史，1959年被列为全省重点文物保护单位；道教圣地葛仙山为东汉名道人葛玄道成升天处，主峰海拔1096.3米，山峰奇秀峻峭，林木蓊郁，云雾缭绕，有上马石、下马石、息心岩、仙人足迹、飞升台、洗眼仙泉等古迹，明赵椿《飞升台记》称它，与九华山、黄山和仙都雁荡、巫峡诸山同为天下所珍重。

山上祠庙，殿宇嵯峨，终年香火鼎盛，游人如织，赣、闽、浙、皖四省来此朝拜的香客近年已达百万众；县城河口镇内的明清古街沿信江伸延，长达5公里，街道宽6米，路面用长青石块铺砌而成，布满车辙。

街道两边尚存旧店铺450多家，至今还保持了明、清建筑的特色，小桥流水，木楼深巷，古色古香；南宋爱国词人辛弃疾故居－－瓢泉及其墓葬，清代著名戏剧家蒋仕铨墓等均是观光、凭吊的好去处。

   铅山本土人才辈出，素有“隔河二宰相，百里三状元，一门九进士”之称誉。

其中佼佼者有北宋状元刘辉、南宋名相陈康伯、明代首辅费宏、清代著名文学家蒋仕铨、近代动物学家陈桢等。

铅山县经济发展总体思路是：

“两点三块，五业并举”。

两点，就是把河口镇与永平镇作为全县重点城镇来抓，两镇分别结合梨温高速公路建设和上分线改造，高标准、高起点规划建设新城镇。

高起点、高标准规划建设新城镇，从而使之成为上饶市的工业和商贸重镇，对全县经济形成强大的辐射力和带动力，再创河口和永平的辉煌。

三块，一是抓好信江流域平原区的食品工业板块；二是抓好中部丘陵区的高效农业板块；三是抓好南部山区的生态经济板块。

五业，就是大力发展鳗业、竹业、矿业、食品工业和旅游业这五个主导产业。

根据这一总体思路，调整了工作重点，强化了工作措施，狠抓强工兴县、农业结构调整、城镇建设、旅游业、改善经济发展环境等各项工作，形成了多种所有制经济成份共同发展的开放型经济发展的格局。

2005年1－10月,全县财政收入继续保持较快增长势头，总的形势较好。

截止10月底，全县完成财政总收入17866万元，占年计划的94.88％，同比增长27.14％；完成一般预算收入11109万元，占年计划的97.53％，同比增长26.32％。

1－10月份，全县共实施项目70个，合同资金17.95亿元，实际进资14.7亿元，按"五条线"统计，其中：

工业项目41个，占项目总数的58.6％，实际进资9.6亿元，占实际进资总数的65.37％；重大基础设施项目11个，实际进资3.45亿元；农业项