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写字楼，城市发展的高级形态。和酒店一样，写字楼的档次，也是有官方认定的。

11月9日，广州市2023年超甲级、甲级写字楼名单出炉。

这份写字楼评级是由广州市商务局指导，广州市楼宇经济促进会牵头，依据广州市地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB4401/T30—2019）来评定的。

在一线城市中，广州率先给写字楼评级，从2020年开始采用广州标准，每年对超甲级、甲级写字楼进行认定。

为什么要关注甲级写字楼？

高档写字楼是一个城市核心的产业载体，有“垂直印钞机”之称，CBD随便一栋楼，纳税贡献就可能过亿。

而且，随着95后、00后逐渐步入职场，一个城市如果缺乏高品质写字楼，企业很难招到人，尤其是招到年轻人。

与往年相比，今年的甲级、超甲级名单有一些变化，首先南沙的名字首次出现，其次是番禺万博的甲级写字楼越来越多。

不变的是，天河仍然以绝对的优势，独霸全市70%以上的超甲级写字楼，堪称一个打十个。

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全市新增12栋甲级、超甲级写字楼

首次出现南沙的名字

下面是今年新晋的12栋甲级、超甲级写字楼：

如上图，天河新增1栋超甲级写字楼和1栋甲级写字楼，均为广州万科的总部大楼。

海珠区新增2栋甲级写字楼，均位于琶洲。

黄埔区新增3栋甲级写字楼，其中一个为甲级（预），两栋位于鱼珠滨江，一栋位于生物岛。

番禺区新增3栋甲级写字楼，其中一个为甲级（预），均位于万博CBD。

南沙新增1栋甲级写字楼，为香江国际科创中心，位于金洲地铁站附近。

越秀新增1栋甲级写字楼，位甲级（预），为丽丰国际中心，位于海珠广场。

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甲级/超甲级写字楼区域分布

天河一个打十个，海珠排在第二

先看超甲级写字楼名单。

从2020年~2023年，广州共认定了28栋超甲级写字楼

以上28栋楼是广州写字楼的第一梯队，相当于酒店行业里的超五星级酒店，代表着广州商务楼宇的最高水准。

28栋超甲级写字楼从分布看，天河区独占20栋，占比达七成，真正的一个打10个。

而且，未来随着金融城的楼宇逐渐交付，天河的超甲级写字楼只会更多，天河经济的首位度还会更高。

珠江新城，摄影/小鱼

海珠区以5栋超甲级写字楼排名第二，越秀区、荔湾区、黄埔区各有1栋超甲级写字楼。

作为广州楼宇经济最早的发源地，越秀区目前只有一栋楼（丽丰中心）被评为超甲级写字楼，不免让人唏嘘，说明越秀区的楼宇亟待焕新。

海珠则凭借琶洲这员猛将，超甲级写字楼也不少，随着琶洲其他楼宇的逐渐交付，海珠坐稳全市第二的位置，问题不大。

番禺虽然拥有万博CBD，但超甲级写字楼仍然空缺，说明万博的写字楼虽然很多，但品质与档次，和天河、海珠仍存在不小的差距。

再看看甲级写字楼名单，截至目前，广州共认定66栋甲级写字楼，分布如下

甲级写字楼最多的区域依次为天河区（27栋）、海珠区（12栋）、越秀区（8栋）、黄埔区（8栋）、番禺区（4栋）。

天河区占全市甲级写字楼的40%。

位于天河CBD的广州第一高楼（东塔）

据南方都市报报道，天河CBD拥有超124栋商务楼宇，其中亿元以上税收楼宇达90栋，集聚总部企业164家，现有178家世界500强企业投资项目259个。

天河CBD集聚全市1/3的会计师事务所、1/3的律师事务所、1/5的地产中介机构和70%的高端人才中介机构。

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广州写字楼的家底

作为享誉全球的国际商都，广州是中国楼宇经济的先行者与尖子生。

那么，广州到底有多少栋写字楼？根据广州市楼宇经济促进会发布的《2020年湾区·广州楼宇经济发展报告》，广州全市共有标准写字楼2095栋，办公规模近2000万平方米。

从楼高上看，全市楼高200米以上的商务写字楼50栋，其中200-300米的40栋，300米至400米有8栋，400米以上的有2栋。300米以上高楼的数量，广州超过北京和上海。

从营业收入来看，广州共有892栋写字楼的营收过亿，10亿元以上的楼宇有268栋，百亿元以上的楼宇有15栋，甚至还有营业收入合计在千亿元以上的“千亿楼”。

从税收贡献来看，全市税收亿元以上楼宇合计超150栋，税收超10亿元的楼宇有23栋。

据媒体报道，广州南沙还有一栋超级楼王，每年的纳税额超过20亿元。

从解决就业来看，全市商务楼宇解决了264万就业人口，吸纳世界500强企业及机构超100家。广州市进驻甲级写字楼企业的行业主要集中在TMT（科技、媒体和电信，35.8%）、金融业（15.7%）、商贸业（16.5%）。

从租金水平来看，全市商务写字楼平均租金175元/平方米/月，空置率长期保持在10%以内，在一线城市中最低。

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怎样才算甲级写字楼？

广州发布一线城市首个官方标准

写到这里，可能有人会问，甲级写字楼是个什么概念？

甲级写字楼原本只是一种约定俗成的说法，此前并没有统一的标准。媒体上还有个常用的说法叫“5A写字楼”，但5A指的是写字楼产品的智能化水平，主要考量硬件。

所以，甲级写字楼大多数时候并不是个严谨的概念，大致和“高档写字楼”一个意思，不像酒店行业有个统一的评级标准。

不过，2019年10月份，广州市商务局发布商务楼宇等级评定地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB4401/T30—2019），于2019年12月1日开始实施。

这被认为是一线城市中首个官方标准。

根据这个标准，广州按照以下四个指标对写字楼进行打分，每个指标对应的分值如下：

楼宇设施（35分）

楼宇运营（25分）

楼宇招商（20分）

社会经济贡献（20分）

四大指标加起来，总分值100分，超甲级写字楼的得分不能低于90分，甲级写字楼的得分不能低于80分。

具体指标如下：

1、楼宇设施（共35分）包含：交通条件（3分）、周边配套（2分）、场地规模（3分）、办公空间（3分）、客梯（3.5分）、停车位（2分）、便利设施（3.5分）、绿色节能（2分）、建筑装饰/特色（4分）、智能化设施（7分）、电力系统（2分）

2、楼宇运营（共25分）：物管要求（3分）、人员要求（3分）、日常运营（9分）、楼宇服务（5分）、客户满意度（3分）、升级维护（2分）

日常运营、楼宇服务其分数占比较大。

3、楼宇招商（共20分）：年平均入住率3分、月平均租金水平5分、客户认可度4分、在地注册率3分、客户状况5分

4、社会经济贡献（共20分）：纳税总额4分、纳税大企业数量5分、纳税强度3分、就业人数3分、社区互动3分、行业互动2分。

从实际观察来看，一栋楼要达到甲级写字楼标准，一般会有这样一些共性：

一般都是大业主自持，不散售，或者自持比例超过80%。

体量要足够大，最好是综合体，超甲写字楼的建筑面积不少于5万方，甲级写字楼的建筑面积不少于2万方。

建筑外立面时尚大气，有设计感。

位于政府重点打造的写字楼集群区域，单打独斗的写字楼成不了什么气候。

电梯客货分离，电梯等候时长一般不超过30秒，办公室实际层高不少于2.8米，大堂高度不能少于9米。

空置率低于20%，租金高于100元。超甲写字楼内实际就业人数不少于2000，甲级写字楼不少于500。

可见，甲级写字楼的门槛还是蛮高的，它是城市发展的高级形态，只有那些拥有高端产业集群的城市，才能撑得起来。

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