(2007)沪二中民二(民)终字第1125号

　　上诉人(原审原告)仲崇清，男，1961年10月5日出生，汉族，住江苏省赣榆县石桥乡杨洼村1队，暂住上海市邮电新村10号12室。 　　委托代理人张滨，上海市光明律师事务所律师。 　　委托代理人陈培云，女，住上海市天目西路99号汇贡大厦9楼。 　　上诉人(原审被告)上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，住所地上海市四平路770号。 　　法定代表人朱金轩，该公司董事长。 　　委托代理人殷之杰，上海市申达律师事务所律师。 　　委托代理人张磊，上海市申达律师事务所律师。 　　上诉人仲崇清、上海金轩大邸房地产项目开发有限公司(以下简称金轩公司)因买卖合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2007)虹民三(民)初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2007年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人仲崇清及其委托代理人张滨、陈培云，上诉人金轩公司的委托代理人殷之杰、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　一审法院经审理查明：2002年7月12日，仲崇清、金轩公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》(以下简称意向书)约定，仲崇清向金轩公司支付购房意向金人民币(以下币种均为人民币)2,000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权，金轩公司在该小区正式认购时，优先通知仲崇清前来认购，选择中意商铺，预购商铺的面积为150平方米，均价为每平方米7,000元(可能有1,500元的浮动)。如仲崇清未在约定期限内认购单元的，则视同放弃优先认购权，已付的意向金无息退还；如前来认购的，则意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确。意向书签订后，仲崇清向金轩公司支付了上述意向金。 　　2003年6月30日，金轩公司取得上述小区房屋的预售许可证，但在销售商铺时未通知仲崇清前来认购。2006年初，仲崇清到金轩公司的售楼处，要求按意向书的约定，签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，金轩公司不认可原约定的价格，而且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只愿退还意向金。 　　一审法院另查明：金轩公司于2002年11月4日取得上述开发的小区拆迁许可证、2003年5月29日取得建设工程规划许可证。 　　因双方当事人交涉不成，仲崇清于2006年12月28日向一审法院提起诉讼，称：金轩公司未按约通知仲崇清前来认购商铺，并以房价上涨为由拒绝签订正式的买卖合同，故请求判令金轩公司按照1,050,000元价格履行双方的合同，或者赔偿仲崇清经济损失1,000,000元。 　　金轩公司辩称：双方签订意向书时，金轩公司尚未取得相关证照，因此该意向书无效。而且即便该意向书有效，仲崇清所付意向金也只是相当于定金，金轩公司仅应承担定金责任。故请求法院驳回仲崇清的诉请。 　　一审法院审理后认为，双方当事人签订的意向书约定以预订方式收受意向金，并对双方交易有关事宜作了初步确认，但因该意向书对商铺的楼号、房型、价格等无法作明确约定，需在符合商品房买卖的条件后由双方签订正式商品房预售合同予以确认，故该意向书具有预约合同的性质。嗣后金轩公司又取得了相关开发及销售房产的许可，因此该意向书作为预约合同依法有效。本案中的意向金不符合定金的表现形式，故金轩公司要求按定金罚则处理的主张无法律依据。由于金轩公司的过错，造成双方无法进一步磋商签订正式的商品房买卖合同，该意向书已无法继续履行，因此应予解除。金轩公司应承担违反预约合同的违约责任。 　　一审法院根据预约合同的性质，结合金轩公司的过错程度，以及仲崇清在履约中的支付对价和可能造成信赖利益的损失等，作出判决：一、解除原告仲崇清与被告上海金轩大邸房地产项目开发有限公司于2002年7月12日签订的《金轩大邸商铺认购意向书》；二、被告于本判决生效之日起10日内返还原告意向金2,000元；三、被告于本判决生效之日起10日内赔偿原告经济损失10,000元；四、原告的其余诉讼请求不予支持。 　　判决后，仲崇清不服一审判决，向本院提起上诉称：双方所签意向书合法有效，且完全可以实际履行。即使房屋的价格有所波动，但是双方也作出了相应的约定。金轩公司在实际出售商铺时，违反双方约定，故意不通知仲崇清，存在过错，并由此获取了更大的经济利益，使仲崇清基于该意向书预期可得到的收益完全丧失，因此请求本院依法改判，支持其一审诉请并由金轩公司承担一、二审的全部诉讼费用。 　　金轩公司亦不服一审判决，上诉称，按照交易习惯，届时不能签订认购书的，意向书自然失效，一审法院认定双方意向书具有预约合同性质，违背有关事实和法律。且该判决解除双方合同、金轩公司返还意向金等，违反了“不告不理”的原则。金轩公司因为房地产开发实际成本大幅增加，有权依据情势变更原则不与仲崇清签订买卖合同，对此，金轩公司主观上不存在过错，客观上也未给仲崇清造成任何损失，因此一审法院以信赖利益损失为由，判决金轩公司赔偿10,000元与事实相悖。金轩公司请求本院依法改判，不支持仲崇清之诉请并由仲崇清承担一、二审诉讼费用。 　　本院经审理查明，双方当事人对于一审判决认定的主要事实均无异议。 　　本院审理中，双方当事人对于本案的讼争主要存在以下两个争议焦点： 　　(一)意向书的法律性质、法律效力。 　　对于上述争议焦点，2007年6月15日，仲崇清向本院提出书面申请，要求向上海市城市建设档案馆(以下简称档案馆)出具调查令，并将调查取得的证据在二审审理中举证： 　　1、2001年6月15日，金轩公司向上海市虹口区计划委员会递交的《上海市建设项目选址意见书申请表》； 　　2、2001年11月26日，上海市虹口区计划委员会的《关于四平路新港路地块商品住宅项目建议书的批复》[虹计投字(2001)第108号[； 　　3、2001年12月18日，金轩公司向上海市虹口区计划委员会递交《上海市建设用地规划许可证申请表》，并附有建设工程的计划批准文件、国有土地使用权出让合同文本及附图，以及地形图等； 　　4、2002年4月2日，上海市虹口区城市规划管理局向金轩公司发出《关于核发新港路164街坊旧住房改造工程建设用地规划许可证的通知》[虹规建(2002)第054号]。 　　双方对上述证据的真实性均无异议。 　　仲崇清认为：上述证据证实了在双方自愿签订意向书之前，金轩公司已取得“金轩大邸”项目的立项批复、建设用地规划许可证，意向书具备了商铺买卖合同主要条款，因此具有预约合同的法律性质，依法有效，仲崇清按约支付了意向金，该行为使其取得了届时正式订立买卖合同的权利。金轩公司则认为：上述证据均已超过了举证期限，不属于新证据，且均系金轩公司开发、立项的相关事宜，与本案无关，意向书不属于预约合同，仅约定了双方可以签订认购书，无任何法律后果，支付的意向金对双方并无约束力，故不能证明仲崇清所称的上述内容。 　　(二)有否违约以及违约责任承担。 　　对于上述争议焦点，2007年6月15日，仲崇清还向本院提出书面申请，要求向上海市虹口区房地产交易中心(以下简称虹口房产中心)出具调查令，并将调查取得的材料在二审审理中举证： 　　1、金轩公司开发的“金轩大邸”商铺《上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息》； 　　2、金轩公司就“金轩大邸”商铺分别与案外人签订的三份《上海市商品房出售合同》，商铺每平方米房屋建筑面积的单价分别为15,000元、17,000元、20,500元。 　　双方对上述资料的真实性均无异议。 　　对此，仲崇清认为：至本案涉讼时，金轩大邸仍有部分商铺未出售，从有关预售合同的情况看，上述金轩大邸的商铺每平方米房屋建筑面积的单价在15,000-20,500元之间，金轩公司未按约定通知仲崇清前来订立正式的商铺买卖合同，构成违约，应承担违约责任，如不履行意向书，就应根据上述已出售的商铺价格赔偿经济损失。金轩公司则认为：上述证据亦超过举证期限，且与本案无关联性，有关商铺是分期开发、分批销售，不能证明仲崇清所称的部分商铺未出售等内容。 　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。 　　针对双方讼争的第一个争议焦点，本院认为，本案所涉意向书是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。仲崇清在二审中提供的有关档案馆证据材料，与本案讼争焦点关系密切，且不审理该批证据材料可能导致裁判失当，因此，对金轩公司以该批证据已超过举证时限、不属于新证据的抗辩意见，本院不予采纳。本院将结合双方当事人发表的意见，对上述证据材料予以审查、认定。有关档案馆证据证明：双方签订意向书之前，金轩公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，亦即该意向书签订的时间在金轩公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后，和取得“金轩大邸”房产预售许可证之前。双方在意向书中所指向的商铺并非虚构，其买卖存在现实的履行基础。因此，本院认为，有关档案馆的证据与本案相关的事实存在关联性，其证明效力可予确认。 　　同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为明确且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，双方在意向书上签字盖章之时，意向书即已成为一种具有法律约束力的合同。而且意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同，即本约进行谈判这一预约标的。因此本案意向书具备上述预约合同的主要特征，是当事人双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议，故一审法院认定该意向书系独立、有效的预约合同，依法有据，本院予以支持。 　　针对双方讼争的第二个争议焦点，意向书约定，金轩公司应在其开发的房地产项目对外认购时，优先通知仲崇清在约定的期限内前来认购。但是金轩公司提出由于房地产开发中的动拆迁及工程造价等成本增加，其基于情势变更的原因，没有通知仲崇清认购商铺的辩称，经本院依法释明，其仍未提供足够的证据印证其主张，故本院不予采信。有效的预约合同，对于本案双方当事人履行意向书的约定具有约束力。当事人不仅在行使合同约定的权利时应依照诚实信用的原则行使权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避双方合同约定的义务。金轩公司未按约履行其通知义务，反而在一审中主张双方签订的意向书无效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用基本原则，显属违约。该违约行为导致守约方的仲崇清丧失了优先认购商铺的机会，使其合同目的落空，金轩公司也承认双方现已无法按照意向书的约定继续履行。因此，金轩公司应当承担相应的违约责任。 　　至于仲崇清依据虹口房产中心的有关资料，要求金轩公司按照商铺每平方米建筑面积15,000-20,500元价格，赔偿其经济损失等。由于虹口房产中心的资料仅表明目前“金轩大邸”的有关房地产开发情况，尚不能完全证明该意向书指向的商铺确切情况；其次，金轩公司将有关商铺出售给案外人的预售合同确定的价格存在因时而异、因人而异等情形；再次，虽然仲崇清按约支付了约定的意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的本合同存在法律性质上的差异。故仲崇清诉讼中所主张的具体赔偿金额，本院难以完全采纳。与此同时，金轩公司要求其仅应按照定金罚则承担相应责任，因一审法院对该主张不能成立的理由已作阐明，本院不再赘述。 　　综上，一审法院基于双方无法继续履行意向书等客观情况，依法解除双方的预约合同，并由金轩公司返还意向金的判决，有助于化解双方就此产生的纷争，本院予以维持。一审法院认为金轩公司应当赔偿仲崇清的损失，亦无不妥，但所判决之10,000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑本市近年来房地产市场发展的态势以及双方当事人履约情况的基础上，本院酌情确定金轩公司应给付的赔偿金额。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下： 　　一、维持上海市虹口区人民法院(2007)虹民三(民)初字第14号民事判决第一、二、四项； 　　二、撤销上海市虹口区人民法院(2007)虹民三(民)初字第14号民事判决第三项； 　　三、上诉人上海金轩大邸房地产项目开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人仲崇清经济损失人民币150,000元。 　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 　　一审案件受理费人民币15,260元、二审案件受理费人民币14,350元，均由上诉人上海金轩大邸房地产项目开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

审　判　长　　沈志先 审　判　员　　马全耀 代理审判员　　吴　俊

二○○七年十月十九日

书　记　员　　陈　洁