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每一年，深圳的二手房成交量top楼盘排名，其实都不会有太大的异变。——这是爱home从2015年开始跟踪市场至今所得到的结论。以至于，现在我们的小编们，闭着眼睛，都能数得出每个大区域的成交热盘有哪些。

同样的道理，细分到每个小片区，成交热盘来来去去其实也就都是那几个。即便略有变化，冒头的依然是相同类型楼盘里曾经被市场忽视的那一个——若热盘价位高企，在各方面条件对比之下，具性价比优势的楼盘自然会获得市场青睐。

当然，每个片区的市场细分情况各不相同，楼盘品类自然各有所需。像布吉的龙珠花园、国展苑、中海怡翠山庄，常年盘踞全市热盘前三。福田前三甲多半是益田村、皇御苑、京基御景华庭。宝中小户型基本上被花样年花乡花郡二盘包揽，但三房及以上的户型成交主力，非金泓凯旋城以及熙龙湾这两个盘莫属。

如果说，2015年以及之前，市场的关注多以上车2-3房刚性需求为主，那么2016年以后，我们会更加注重3房及以上的改善型刚性需求市场动态。

试想一下，一个中产的家庭，夫妻二人均处在事业上升期，上有老下有小的。再加上二胎开放，限购限贷、金融趋紧，一系列大政策下来，改善换房或者一步到位，就成了最终的选择。

那么，问题来了。从片区价值到环境氛围到教育条件在到生活体验的全面升级，目标600-900w的次新改善，假设购房人不受地域情节限制，能选择哪里呢？

掰掰手指头，也就只能从南山后海深圳湾-前海、宝安中心区-碧海、以及龙华红山-上塘片区里面去做选择。

首先这些区域未来的综合价值够硬，有强大的概念支撑。其次，片区规划是新的，环境美道路宽，并且先后都不断的有优势教育资源注入加持，逐渐补齐短板。最后，片区楼盘品质好楼龄新，小区园林绿化养眼，商业生活等氛围等浓厚，户型产品多数为宽敞舒适的大户房型，有一定的拓展空间，足够容纳下一大家子。

盘点2017年度这个价位需求的成交楼盘，果然也就是后海的蔚蓝海岸、宝中的金泓凯旋城、前海的星海名城、红山的中航天逸以及碧海的润恒尚园与阳光海湾等少数几个楼盘较为突出。且都是户型80-130平之间的大三房。这，难道不就是所谓的豪宅片区里的刚性居住需求么？！

再来看看凯旋城本身的条件：中大型的社区规模，楼栋较多，一期两梯四户的2-4房，二期有两梯两户的175平的大户型，主流的三房面积在84-130平之间。建设年代在06年-08年，也是宝中主流的建筑开发时间段，这个时期开发的楼盘，大多数都是有着不错的赠送空间。一二期的园林小区相互连通，绿化水景都不错，且小区门口还有开阔的广场绿化空间足够宽阔，自带裙楼商超、篮球场、会所等，非常方便带着小孩日常休闲。目前楼盘里的生活氛围相当浓厚，幼儿园培训班等开的都热火朝天。又与宝中片区的学校——宝安实验学校一路之隔，新安地铁口物业，又是在宝安大道边上，南头关出关个楼盘，自驾往南山也就二三十的事情。而且据网友反馈，17年入手的四房，手续办完后放租，租金开到7-8千，半个月不到就租出去了，小区租赁也是相当的紧俏供不应求。虽然前两年出现过外墙脱落、物业管理不善等现象，但也都已经改善好转。

金泓凯旋城楼盘档案

位置：深圳市宝安区新安一路20

学位：宝安实验学校——九年一贯制

交通：地铁1号线新安站A出口       

        自驾宝安大道   

户型：79-84平2房  

         84-127平3房（有赠送）

         126-185平4房（有赠送）

         163-268平5房

价格：7-8万左右。

景观配套：遥远的海景

公园：宝安湾公园

推荐户型：81-84平2-3房、127平3-4房（高赠）

楼盘基本信息：

开盘：一期2006年，二期2008年

占地约17.8万m2，建面约85万m2，容积率约4.83，总户数3223套，

车位：略紧张。

价格与市场参考数据

  1、润恒尚园：位于碧海片区，却并非是主流高端居住地段，周边现多为工业区以及城中村。紧靠招商果岭，高尔夫俱乐部，视野开阔。交通依靠宝安大道为主，距离地铁较远。2017年主力成交户型为81-122平三房，整体价位在425-695万之间，会比凯旋城少个大两百万。凯旋城成交主力在84-131平，总价600-878万。

  2、蔚蓝海岸：卓越集团后海主流宜居大盘，高尚滨海社区，周边配套齐全，2号蛇口线登良地铁口物业。三房户型是主力，面积区间为88-127平，分布楼栋较多。2017年主力成交户型为78-130平三房，整体价位在660-1200万之间。

  3、中航天逸：龙华红山精品楼盘，距离地铁4号线红山站约400米，片区商业标杆mall九方就在中航，是具有复合型城市功能的都市综合体。2017年主力成交户型为87-117平三房，整体价位在660-720万之间。

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