日前，综合产业片区的规划草案已公示：

综合区立足点在产业，浦东产业南下的重要承载地

提出综合产业片区“以国家战略为引领，顺应新一轮科技革命和产业变革趋势，强化科技创新策源功能，扩大高水平科技供给，打造以信息技术、人工智能、航空航天为主导的产研高地。”

综合区的开发主体是金桥集团，作为浦东新区的四大金刚之一，浦东产业南下临港，综合区成为重要承载地。

结合规划内关于产业的表述，这一地区产业发展的重点有两个方面，一是差异化发展人工智能、航空航天、高端智造、文化创意等前沿产业，二是布局产教融合的技术型大学。基本给该地区定性为相对高端的研发社区。

有两港快线，和两港大道两大交通动线

两港快线是综合产业片区最重要的交通线，在片区内设有两个站点：东大公路站和临港综合区站，串联浦东机场和滴水湖核心区，到达浦东机场仅需要十几分钟。

两港大道作为其主要交通干线，驾车前往浦东机场仅需25分钟，到达滴水湖核心区也仅需十分钟车程。

北接浦东机场，南接滴水湖105片区

综合区地理位置有着先天的优势：

一是滴水湖105片区，其主要功能为金融贸易相关产业聚集区，也是临港滴水河核心区最重要的金融业集聚区，与“综合产业片区”形成了非常好的错位互补，既不构成竞争 也是片区产业发展的强有力支撑。

二是浦东机场，毫无疑问将大幅提升“综合产业片区”国际交通能力，另一方面，机场南部地区也是重要的制造业地区，可以作为“综合产业片区”研发成果转化的重要基地，对片区的发展也是非常有利的。

综合产业片区单元规划详解

具体到综合产业片区内部的规划情况，本次单元规划将片区内部（城市开发边界内）划分为了5个片区：

（假设产业类平均容积率为1）

我们首先从总量的角度来看看各个片区的特点。我们根据单元规划给出的单元指标计算了各个片区内4种主要类型建筑的开发量。不难发现有两个片区很有特点。一是ZH-02单元产业类建筑面积占比最高，而ZH-04单元开发量最大，住宅建筑总规模和公共服务设施总规模均最大。

具体到各个方面：

1、产业

产业方面，根据单元规划给出的数据

至2035年，综合产业片区产业用地约284.98公顷（含44.48公顷大学用地）。其中，商业商办用地面积约70.26公顷，教育科研设计用地约170.48公顷，工业用地约25.23公顷，综合用地约19.01公顷。

从整个“综合产业片区”来看，教育科研设计用地是最主要的产业用地，这类用地也主要集中在04片区，少量分布在02片区南部。

2、公共服务设施

公服方面，整体上分布相对均匀，符合“十五分钟生活圈”的规划构想。同时04片区相对南部的01和02片区公共设施更加充足。

3、公共绿地

公共绿地方面，片区内的绿地相对集中，主要由滨海森林公园和鲜花港两个集中绿地构成，另外值得关注的是南北向的滨河空间也有可能被塑造成为片区内重要的线性公共绿地，也值得各位关注。

4、住宅布局

大家最为关心的住宅方面，首先片区内住房导向仍然是以租赁式住宅为主的，可以参考文本中的表述：

规划至2035年，新增住宅中政府、机构和企业持有的租赁性住房比重达到25%以上，其中轨交站点600米范围内，新增住房以保障性租赁房为主。新增住房中，中小套型比例不低于70%。鼓励以公共交通为导向的社区开发模式，实现城市组团式紧凑开发。

在普通商品住宅方面，南部产业集中的01和02单元新建住宅区项目极少，其中01单元主要是以存量住宅为主，02单元仅北部组团一片集中的居住用地。未来供应的主要范围还是集中在北部的03、04、05单元。

通过上文对建设数据的整理以及各单元规划常住人口的规模，我们为大家进行了更详细的城市发展数据测算。

土地供应落地

从土地供应的情况来看，综合产业片区的土地供应全部集中在02单元，值得高度关注。

注：土地供应信息统计截至2022年1月7日，来源上海一网通办土地交易查询

从今年十月开始，共成交了七次，除了ZH-02单元F07-01地块（科研设计用地）以外，全部被金桥集团及其关联公司拿下。金桥公司在产业片区的开发方面很有经验，在一定程度上保证了综合产业片区ZH-02单元后续的发展。

从供应结构上来看，迄今为止的土地供应共出让9块居住用地，1块商业办公用地，3块租赁住房用地和3块科研设计用地。可以说现阶段以住宅用地为主，配合部分产业性的科研设计用地。另外，目前市场上挂牌但还未出让的有3组共计8块科研设计用地，可以看到产业用地的供应已经在路上了。

出让土地具体的位置，我们做了标注供大家参考。感兴趣的小伙伴可以重点关注一下02单元内若干住宅用地组成的小组团，是本次土地供应的先行者。

教育方面，引进如平和学校，还是个幼儿园到高中全学段的学校！上海临港平和学校项目将于2021年11月正式开工建设，预计2024年9月开始对外招生！

本文参考资料来源：

1.《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 综合产业片区单元规划》（含重点公共基础设施专项规划）草案公示稿

2.（《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划(2019-2035年)》）草案公示稿

3.上海一网通办土地交易查询

4、部分内容来源：小胖看房

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