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　　无论是豪宅盘还是刚需盘，当前来看，收楼都成为项目的一大口碑挑战，甚至不少以高品高质为前期宣传亮点的楼盘也在交楼后被爆品质危机。

　　近半年来，位于南山西丽的豪宅项目金众麒麟公馆便因交付后或出现的与前期销售宣传不符、同品不同质等问题，陷入业主的“投诉门”。

　　01

　　谈判半余年，部分业主仍难接受

　　金众麒麟公馆位于南山西丽深圳动物园旁，项目西边是西丽湖，高层可远眺西丽湖景与麒麟山庄，生态景观资源优渥，宜居舒适度高。搭配金众本身所宣传的重本设计，项目定位高端。

　　2019年10月，金众麒麟公馆正式开盘，销售均价约8.85万元/㎡，不过在景观资源与项目展示中心所呈现的高端品质加持下，依旧吸引不少客户买单，至2020年年中便全部销售完毕。

　　2021年12月，项目开始陆续收楼，自此业主与开发商的相关矛盾也逐渐浮出水面。

　　“学位、会所、精装修、4栋5栋只有一层停车库、4栋5栋车库入户门差、物业服务质量差等问题尤为突出，深深困扰着小区几百个业主家庭。”在业主递交给政府部门的维权信中，着重列下了这些问题。

　　“过去半年，我们多次与开发商谈判协商，但是对于业主的合理请求都答复模糊，没有整改的诚意”一位业主对此提到。而从业主提供的6月7号最新一场协调会视频文件来看，协商的结果依旧不太顺利。

　　02

　　业主：“诱导性宣传”

　　首先是深圳楼盘维权的频见问题--学位划分。

　　于深圳，虽教育改革不断在推进，但名校的吸引力对于家长而言，依旧占据很大分量，成为置业过程中的一大考量。

　　目前金众麒麟公馆的对口学校为大磡小学，距离项目车程距离约3.5公里。而据业主表示，项目在前期销售宣传时，无论是销售口径还是售楼处摆出的宣传板，都明显倾向车程在2公里范围内的平山小学。

　　对此开发商方面给出的回复是，项目在宣传过程中，仅是将周边的学校资源均列了出来，并未承诺对口学校，不仅是平山小学，其他学校也有做相应展示。

　　“学区划分是政府教育部门根据政策和区域位置来制定的，项目没有权也无法担保学区分配。”金众地产集团副总裁兼营销客服部总经理杨辉对中房君表示，“包括我们也一直在积极配合业主解决入学问题，去年项目还未交付前，我们就在不断与政府、学校协调，最终解决了小区第一批学生入读的问题。”

　　而在大学区制下，未来不排除执行共享学区。

　　03

　　泛会所功能缺失，货不对板

　　另外的泛会所问题也是业主维权的重点。

　　金众麒麟公馆共有6栋住宅，业主表示销售过程中，开发商曾承诺全小区（6栋住宅）每栋架空层都将打造成不同主题的泛会所。据金众官方微信号“深莞金众”可查证的早前消息，也屡次提及关于金众麒麟公馆六大主题泛会所的相关内容。

　　而到了收房时，除了前期已搭建好用作销售时展示的1栋、6栋泛会所外，其余楼栋呈现给业主的却是空荡的架空层，泛会所功能缺失。

　　“为了让我们买房，把1栋、6栋的泛会所做得非常漂亮，我们业主也都认可，但项目卖完了其他楼栋就不管了，这完全就是欺骗，是虚假宣传”有业主对此气愤地表示道，“当初看中这个项目，就觉得这个会所品质做得非常高，对项目很期待”。

　　在收楼后的半年时间里，业主们就泛会所的事也多次与开发商协商。

　　据业主林先生表示，“开发商知道自己理亏，给出过几种答复，刚开始是说我们可以去1栋和6栋使用，后面大家不接受，就一直说之后会建，但大半年过去了并无实质性进展。”

　　其他楼栋首层现状

　　对此，杨辉提到每栋楼泛会所的建设一直在做，落地时间久主要是前期与业主的沟通花费了较长时间。

　　“大家都想要1栋、6栋那种茶室、会客室，相反老年人活动中心，儿童活动中心这些比较闹的都不想要，但这些其实是小区更需要的。后来没办法就按业主投票确定3-5栋的泛会所功能，我们也邀请了原室内设计大师进行主题方案设计，形成平面规划效果图，几版方案由业主投票，目前已经在按方案内容进行家具定制。”杨辉进一步表示道。

　　不过从部分业主的反馈来看，项目所给出的方案并未得到广泛认可。

　　在6月7号街道组织的最新协调会上，业主代表与开发商代表也再次针对泛会所的事进行了协商，业主要求所有楼栋的泛会所品质应相同（同品质是指市场认可的同档次或同预算），而不是简单摆放几张桌椅。

　　对此，项目方表示，目前会按业主需求先把功能做上去，并给出了6月30日看落地情况的具体时间节点。“功能、档次在深圳各小区里都不会含糊”杨辉表示道。

　　04

　　业主：仅家电差价10万元+

　　开发商：政府限价相应品牌调整正常

　　转身室内，较高的装修费用下还有业主并不满意的精装交付标准，包括与样板间内展示的家电、橱柜等价格差距过大、硬装质量问题及整改进展缓慢等。

　　“当时看样板间时，销售明确说了除标注‘非交付标准’的产品外，所有产品都是所见即得，即使不一样也是同品牌或同等级产品。但实际交付后，当初销售明确讲到的轨道灯、音响系统实际都没有，家电、橱柜也都不是同品牌，更谈不上同档次。”业主林先生对此表示道。

　　以厨具为例，样板间用作展示的冰箱、油烟机、洗碗机、炉灶、蒸箱等均为美诺品牌，而金众麒麟公馆实际交付品牌则为博世。

　　“仅家电方面，经初步计算，实际交付与样板间展示所产生的差价，至少都去到10万元以上每户”林先生进一步提道。

　　业主提供的价差对比图

　　对此开发商方面给出的解释是，所使用的品牌并未违背业主初衷，是合同中明确约定的相应品牌，也是公示、备案的品牌。于样板房门口，也有相应的样板房内所有装修建材及家具配置均为非交楼标准等提示内容。

　　以厨电配置为例，合同中的内容为“博世、斐雪派克、库博士、弗兰卡或同档次品牌”。

　　“因每一个品牌都有不同档次的产品，参考样板间销售的说辞，所谓的同档次当然是与样板房装修的同档次，而最直观的衡量标准就是价格一样，但对比项目交付的博世型号产品，与样板间展示的美诺型号产品差距悬殊。”业主对此表示道。

　　“样板间是先开的，也确实是按10万元+/㎡的售价标准做的，但后面项目实际取证的价格被限制在了8.85万元/㎡，受新房限价备案价格没有达到预期，相应的品牌调整也很正常。所以我们当时就在销售中心、样板间门口明确约定了现在的品牌，才开始进行预选登记”杨辉对此解释道。

　　开发商提供

　　05

　　6.9元/㎡物业收费，服务水平不匹配

　　定位豪宅的金众麒麟公馆，物业的收费也并不低。

　　目前深圳市官方规定的现行高层住宅每月最高收费为3.9元/㎡，项目物业中盈物业于南山区住建局备案的前期物业合同收费也为3.9元/㎡·月，但业主还额外签署了一增值服务合同，实际每月物业费标准为6.8元/㎡。

　　不过就深圳市住建局曾回应的消息来看，物业管理收费标准主要是为市场提供一个相对合理的参考标准，指导物业管理双方参照指导标准协商价格，实现物业服务“价质相符”，提高业主的获得感和满意度。即收费标准并没有严格的限制作用，市场上物业收费超过3.9元/㎡·月的项目也已是常态。

　　但据业主反应，就小区的物业管理来看，即便是3.9元/㎡的标准都没有达到，对标其他收费较高的高端小区，服务水平更是差距悬殊。

　　“低下的管理水平、办事效率与担当意识严重影响了我们业主的正常生活”在维权信中，业主代表如此写道，项目业主群中，也屡见对物业的不满评价。

　　对此，项目方面并未否认，杨辉也表示因物业问题前期也已开过了几个专项会，协调业主意见，提出了一些改进方案。

　　“物业刚入伙的时候都会有一个磨合期，再结合精装修特点，与集中入住问题比较多，管理肯定是有一点问题。经过磨合，会逐渐达到一个较好的状态。”对方进一步提到。

　　金众地产作为深圳本土开发商，立足深圳，并布局湾区多城，在过往项目的经验上，于高端品类市场已拥有一定口碑。

　　2019年推出的金众麒麟公馆，也是项目公馆系的第一个代表作，入市后收获了较好的社会效应，由于麒麟公馆较高的的产品标准，集团后期于东莞打造的金众柏悦公馆更是以此为标准。

　　从如今这个明星项目的交付反馈来看，除架空层、物业、学区等的矛盾让部分冲着金众品牌而来的业主，或有心理落差，但项目本身的打造品质还是受到大部分业主认可。

　　据项目所处的西丽街道办工作人员表示，接下来有需求还会继续组织双方协商，希望能尽可能将矛盾化解到最小。

　　（中国房地产报大湾区）

责任编辑：宋源珺

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