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近几年，郑州房产市场一直起色不大，环郑区域更是“降价大甩卖”。

作为郑州的卫星城，航空港区是国内首个国家级航空港经济综合实验区，规划面积415平方公里，是集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体的综合枢纽，加上富士康等产业的加持，足以用“高大上”来概括。

最近一段时间，郑州、富士康、疫情等这些关键词占据了热搜榜，又一次把郑州航空港区推向公众视野。

借此时机，我们一起来讨论一下，经此一疫，郑州航空港区的房价是否会直接“腰斩”？

五年房价下跌3000+元/㎡

我们先来看一张图。

2018年之前，航空港区的房价一直处于万元以下，2016年随着市区房价在飙升，环郑区域房价也在不断飙升，在2018年7月破万。

港区房价破万，离不开刚需大军的汇入直接拉动需求，同时区域内在售住宅集中在北港。

尤其是北港依托于富士康超大体量已经先行带动了周边配套的发展，使得北港的居住功能更完善。

虽说港区不止有富士康，但富士康对港区的影响不容小觑。

港区分为南港和北港，目前在售项目约54个，其中北港楼盘销售均价普遍高于南港。

根据官方最新公布的数据显示：

2022年9月份，航空港区商品房销售401套（间），销售面积4.54万㎡，销售均价8008.34元/㎡；

其中商品住宅销售331套，销售面积4.09万㎡，销售均价8286.45元/㎡。

非住宅销售70套（间）,非住宅销售面积0.45万㎡，非住宅销售均价为5469.82元/㎡。

典型楼盘情况：

正弘中央公园：高层均价8500，毛坯；

豫发白鹭源春晓：高层均价8500，毛坯；

中绘集云筑：高层均价10500，毛坯；

正商雅庭华府：高层均价7500，毛坯。

相较于最高点2018年7月，港区房产均价下跌了3000+元/㎡。

航空港区的房价，在富士康“大逃亡”之前，就已经跌回了五年前，甚至部分项目的价格直接“腰斩”，跌到5000元/㎡左右，目前区域内在售楼盘价格，基本维稳，下调空间有，但不大。

2022年9月，港区二手房共成交110套（间），成交面积11895.53平方米，成交均价7947.68元/㎡；

其中住宅二手房共成交108套，成交面积11624.63㎡，成交均价7776.74元/㎡；

非住宅二手房共成交2间，成交面积270.90㎡，成交均价15282.95元/㎡。

航空港区定位不低，但产业和人口导入慢，需要长时间等待，近年来的房价走势也在验证这一点。

航空港区不止有富士康

很多人说，航空港区的发展，包括房价的腾飞，富士康出力占大头。

这个说法，对也不对。

自2010年富士康在郑州建厂以来，郑州富士康为郑州带来约30万人的就业岗位，同时创造郑州最高达80%左右的进出口额。

富士康的进驻，郑州航空港区陆续吸引了300余家产业链上下游企业，形成以智能终端为代表的世界级电子信息产业集群。

提到航空港，大部分人想到的都是大机场和房地产；而河南城外的人，看到的都是保税区和富士康。

富士康与航空港，是一段相互影响、相互成就的故事，是整个郑州乃至河南历史上浓墨重彩的一笔。

但如果说郑州航空港只有富士康，那就是一种偏见了！

从经济数据而言，郑州航空港2021年的GDP为1172.8亿元，这其中富士康直接和间接创造了多少？

虽然没有官方数据，但有专业人士根据GDP测算模式预估，富士康创造大约300亿直接GDP和100亿左右产业链GDP，在整个航空港经济中占比应该略高于1/3，属于绝对的中流砥柱，但一定不是全部。

在今年新一轮扩容之后，郑州航空港区达到770平方公里，其中富士康面积仅仅占比0.263%，且主要集中在北港范围。

除此之外，航空港区作为一个集航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路、快速通道交会的超级枢纽。

目前，在郑州机场运行的货运航空公司31家（国际地区24家），货运航线51条（国际地区41条）通航城市63个（国际地区46个），通达11个“一带一路”沿线国家，在全球前20位枢纽航点中已通达16个。

客运航空公司54家（国际地区18家），客运航线194条（国际地区27条），通航城市130个（国际地区24个）。

俗话说，无产业不兴城。

产业集群虹吸效应引领下的人口导入，成为港区未来发展的决胜一步。据规划，到2020年，郑州航空港区人口规模达到90万人，2030年达到190万人。

富士康之于航空港区，只是产业的一隅。

我们通常把十年称之为一个年代，每个年代都会有自己的标签和印记。

郑州的富士康，上海的特斯拉——同为轰动全国的经济事件，富士康超级工厂对于郑州来说，像极了特斯拉超级工厂之于上海——它们都是时代的符号。

富士康事件，会让港区房价腰斩么？

最近一段时间，富士康因为疫情接连被推上热搜，引发广泛讨论。

对于任何一个地方来说，一个重要企业的入驻，带来的不仅仅是重要企业本身，也意味着周边产业配套，上下游供应链的入驻和带来相关岗位，带来就业和人口，带来税收和资金流入，同时也带动房价的上涨。

在富士康，来回进出几趟算不得稀奇，隔壁工站的“老资格”，说自己是第六次进厂，教他抓住合适时机就走。有工人声称，见过离职18次、第19次回来的“大神”。

来回折腾大多是为了抢在返费或工价最高时进厂。

生产旺季的富士康不会拒绝回来的工人。

它需要劳动力，这座巨大工厂拥有数十万名工人，仅郑州厂区便有超过25万人，是全球最大的iPhone代工基地。

提供30万就业机会的富士康，真是“铁打的工厂，流水的工人”。

2010年前，也就是在富士康入驻之前，航空港区大部分不过是长满荒草和一些食品、钢铁低附加值产业，周边的住宅区基本还不存在。

富士康的到来，尤其是多达几十万富士康及其专业配套上下游产业链带来人口，不仅吸引了万科、绿地等大开发商入驻开发，也吸引不少商业地产进驻。

更重要的是，在富士康的带动下，强大的电子硬件，必然需要良好的软件支持。

因此，某些高附加值，提供高薪岗位的互联网、软件公司也纷纷被吸引至此。

对于航空港区来讲，富士康不仅仅是一个血汗代工厂，更是一个普通城市向上产业升级的根本推手，在过去的十几年，航空港区顺利完成了产业的升级。

疫情这一波会让航空港区的房价“腰斩”吗？

2016年至2018年，郑州市房价一路飙升至高点，由于疫情等因素影响，郑州市区内的房价也在不断下调，环郑区域更是回落明显。

早些时候，很多购房者看好富士康的发展，选择在港区投资房产，以期得到相应的回报，但是上文我们提到根据最新数据，航空港区的房价相较于最高点，均价已回落3000+元/㎡，大部分人购入在高点，有些人甚至已经把首付亏了进去。

富士康作为航空港区的支柱产业，数十万人的厂区疫情爆发，各种负面新闻频上热搜，很多人徒步逃离，这种影响不容小觑。蝴蝶效应牵一发而动全身，经此一疫，航空港区已经见底的房价，可能会霜上加雪，未来更加不乐观。

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