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原创UCANMAX宜凯门2023-04-27 17:29发表于河南

网传当时在瀚海的展厅，一刷好几套的人非常多，内购全款价格5100元/㎡，还需要绑定车位，也不知道当年买房的人现在还好吗？

“作为一个周口人，我一直想在郑州买套房！

2019年，陪朋友去郑州买了瀚海航城，航空港区高大上的规划，加上1700亩瀚海航城吸睛的设计，朋友一出手就是3套，我也很心动，奈何现金紧张！

后来听说，瀚海在港区又开了一个6600亩的超级大盘叫瀚海光辉城市，而且比亚迪要在附近建厂，我一听来了精神，但一直被生意耽搁最后也没买……

上周来港区办事，又顺便去看了这两个项目，两年过去了，谁曾想瀚海航城卖到12期不继续开发了，6600亩的瀚海光辉城市只有几栋建到一半的楼孤零零的矗在荒地里，售楼部直接没人了。

真是令人唏嘘，这年头，远郊盘还是要慎之又慎……”

——来自一位周口购房者的自述

南港的海市蜃楼——瀚海光辉城市

瀚海光辉城市位于双鹤湖东片区，占地约6600余亩。按照规划将建成住宅约2502亩，商业约1341亩，教育约522亩，医疗约87亩，公园绿地约1498亩，水域约603亩，其他约58亩。

在早期的宣传资料当中能看到，瀚海光辉城市以白鹭洲为首，规划了的五个住宅板块，各个区域的功能不同，比如2区水云涧是全龄运动社区，3区青云志是教育特色社区，4区璞雅筑是康养社区，5区云栖谷则是智能化社区……

单从效果图上看，瀚海光辉城市不是单纯的打造一个社区，而是站在城市规划的高度进行创造和想象，创造一座多维度、多业态共存、共生的未来港区第一大城，规模之大，无暇遐想。加上瀚海有远郊大盘的经验，也有像瀚海晴宇高端盘案例，市区其他楼盘也卖的不错，彼时让客户笃信不疑。

2021年中旬，铺天盖地广告的瀚海光辉城市，白鹭洲的1号院和4号院开盘，销售面积段为89-117㎡均价约6700元/㎡。...

但理想很丰满，现实却很骨感，随着市区在建项目，陆续传出停工的消息，瀚海光辉城市也逐渐没了音讯。

后来听朋友说：”瀚海光辉城市项目“流产”了，地被兴港置业（航空港区城投）接手，后续这些地块大概率会被盖成安置房，以此为代价，瀚海航城停工的后续建设，也由兴港置业出资。”

目前，周边是广阔的空地和泥泞的断头路，瀚海光辉城市的销售电话显示不存在，只剩几栋未建成的楼体，和楼梯上斑驳的广告能证明它曾存在过，恢弘而大气的规划像海市蜃楼一样消失了。

麦田里的守望者——航海航城

从瀚海光辉城市出来去瀚海航城的路上，经过一片片的麦田，一拐弯看到大片的房子立在那，脑子里瞬间蹦出了大卫·塞林格的小说《麦田里的守望者》，彼时的瀚海航城，像极了霍尔顿看破生活的平庸却又没办法超越平庸的状态。

瀚海航城位于园博园片区，住宅规划占地1700亩，拟分18期开发，2018年开始对外内购，住宅容积率3.5，目前开发至12期，后续地块开发暂停，剩余部分现房在售，均价7000元/㎡左右。

根据招拍挂信息，2018年2月瀚航航城一共在开市尉氏县岗李乡胡家村和占庄村拿地17块，其中包含住宅用地13块，其他商服用地1块，科教用地2块，医卫慈善用地1块。

已拿地面积共计430,420㎡（630.645亩），成交金额3.87亿元，住宅地块限容积率：2≤ 容积率 ≤6.5，单期因容积率不同楼面价：133.91元/㎡≤ 楼面价≤435.22元/㎡。

瀚海航城从2017年开始大规模内购，一二期内购均价5500，一共有2600套左右。

随后瀚海航城的销售价格步步抬升，最高逼近9000元/㎡。

除了内购卖房，瀚海卖房的操作不少，除了花式绑车位以外，最出名的就是2020年末的共盈计划。

大概就是买瀚海航城一套房子，放一半以上的首付款，60万起步，年化12%收益，相当于一分的息.

存放时间可以自己选择：放12个月，利息12％，放24个月，利息24％，放30个月，利息30％。

到期本金加利息一次返还，不想要随时可退房，按年计息。

硬生生的把房子卖成了理财产品，变相融了资，又以理财产品的思路把房子卖了。

据业主说：“瀚海航城，销售12期，卖了约13000多套，总销售额超100亿。”

原定于2021年交付的房子，延期到今年，一期二期才刚刚交付。

港区的热度褪去，从2020年开始郑州远郊市场逐渐崩塌，被市场教育过的投资客也好、购房者也好，逐渐谨慎起来。

瀚海航城预计今年还会交付7期，几年过去，周边的环境几乎没有太大的变化，而瀚海在麦田里的守望也还在继续。

南港住宅现状，

其实，南港的情况这几年不太乐观。

前几天跟朋友吃饭，我问现在南港如何，他说客户少的是寻寻觅觅，冷冷清清；项目惨的是凄凄惨惨戚戚，基本上是门可罗雀，只有少数几个项目工地在施工，进度也不乐观。

南港的两个大地主，瀚海、绿地都很难，原本属于开封尉氏的地界，因为建了个比亚迪超级工厂地被划到了南港，但其他的项目也都是王小二过年——一年不如一年，项目卖也卖不出去，距离主城区远，客户还少。

航空港区现有的住宅销售去化以投资客为主，自住购买者少之又少。

对于资金不足的郑州市区刚需来说，这里房价相对主城确实便宜，并且低密、限高也令人神往。但是距离主城区直线距离50多公里，自驾通勤时间50多分钟，有诸多限制因素。

对于投资者来讲，港区的投资价值，还是远高于周边县城，甚至一些三四线城市，毕竟，身份地位在那儿放着呢。

退一万步来讲，基础设施建设和城市配套的给力程度，许多地方望尘莫及。但是，也一定准备好长期持有的打算，毕竟港区的发展还是需要一定时间的。

总的来说，结合过去几年的经验，这两年购房步子跨太大的房企不能买，大饼画太好的区域不能买，大部分无法落地！

小结：远郊盘买房要点

1、选择远郊房需要着重关注周边配套以及基础设施的问题，这些决定了房子尤其是远郊房的价值以及之后的生活质量。

2、远郊房房价抗跌能力普遍较弱，因为距离主城区较远等诸多原因，一旦遭遇诸如疫情等不可抗力因素，房价下跌趋势较主城区更为显著。如是自住可以考虑，如为投资则需慎重。

3、需考虑水、电、暖气问题，远郊房如使用集中供暖会因输暖距离过长而导致热力损耗过大，暖气不足；如使用锅炉供暖虽暖气充足但是价格昂贵。

4、远郊房学区问题，因为远郊距离主城区较远，因此在主城区上学对于学生和家长来说都不是很方便，安全性也不能保证，因此小区配套里面有没有学校，是选择远郊房之前需要考虑的问题。

南宫丨文

宜凯门图库丨图

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