要说郑州楼市目前所谓的价值“洼地”在哪里，不少业内人士可能会向你推荐郑州管南片区。

曾经的钢贸物流热土，如今被注入新的活力，赋予新的定义，成为创新发展、宜居生活的全新城市圈。

规划、教育、交通等优势拼图已不断补齐。管南区域不断向上，开始进入越来越多的人视线，或许现在是赶上末班车的最好时机……

发展：小李庄火车站年内开工

城市在进阶的过程中，必然会经历发展格局的变迁。政府的发展规划便如同一座城市的血脉，成为牵引城市发展的动力所在。

首先，我们要聊一聊，所谓的管南片区到底是哪？

管南片区是管城回族区南部，指的是管城区航海路以南的区域。位于郑州市南部，东边是从管城区划出来的经开区，南边与新郑龙湖镇接壤。

从区位来说，管南片区的首个优势就是交通。这里的位置属于郑州东南方向，介于南三环与绕城高速之间，多条城市主干道迅速通达市区各个区域。根据高德地图测算，这里距离东区CBD和高铁站约16公里；去老城区紫荆山地铁站非常方便，约 18公里。（备注：此距离由高德地图测算的驾车距离，仅供参考。）

此外，还能通过京广快速、陇海快速、绕城高速、机场高速等实现快速出城。

早已通车的地铁2号线贯通郑州南北，还有即将通车的4号线，大大提高了管南区域交通的便捷程度。

2021年6月18日，管南片区核心区域金岱科创城核心板块也终于重磅发布。规划总用地面积达到5.31平方公里（7965亩），此次规划标志着金岱科创城迎来二次创业和更新迭代的新机遇，将给管南带来重大变化。

经济发展，交通先行，这是郑州的发展定律。郑州火车站被称为“中国铁路的心脏”，郑州也被称作“火车拉来的城市”，从“郑县”到国家中心城市，郑州的百年发展印证了火车的力量。

（小李庄站与郑州枢纽站关系示意图-仅供参考）

管南的小李庄火车站从规划起一直备受关注，2022年1月6日《河南省人民政府2022工作报告》中指出小李庄火车站将在今年开工建设。轨道交通建设的提速，无疑是为片区带来了又一重大利好，也将极大改变周边的土地与人居价值。

这个火车站，始建于1917年，因位于郑州市管城回族区南曹街道的一个“村庄”里，故名：小李庄站。

（图片来源于网络）

小李庄站是郑州“四主多辅”车站格局中的重要组成部分。早在2018年12月，中国铁路总公司和河南省政府联合批复了《郑州铁路枢纽总图规划（2016—2030年）》，其中明确指出郑州铁路枢纽客运系统布局为以郑州、郑州东、郑州南、小李庄站为主客站的“四主”客站布局。

（图片来源于网络）

未来这座名不见经传的小站，将麻雀变凤凰。如今，郑州已有郑州火车站、郑州东站两座大型铁路客站，随着郑州南站今年建成运营、小李庄客站的提速建设，“枢纽郑”正加速进入“一城四主客站”的新时代。而管城区将加强“小李庄”火车站周边发展规划和建设，最终形成郑州南部的城市重点地区。

未来，小李庄火车站周边城市设计研究范围约24.5平方公里，即以小李庄为圆心，扩展到南四环——郑新快速路——南绕城高速——机场高速合围区域，并实行“站城一体化” 的规划方案，以“车站枢纽中心”、“总部枢纽中心”为两大中心的规划设计，地铁4号线（已通车）等多条地铁与其串联，路网交通更是四通八达，让区域实现“近距离换乘”，小李庄火车站无疑是区域裂变的催化剂。

（规划意向图）

随着小李庄火车站的规划逐渐落地，管南新晋为城市动脉枢纽，也将迅速拉动片区的人居生活发展。

众所周知，火车站带来的人流、物流、信息流等价值不可估量，将驱动周边成为区域乃至全城的又一个发展引擎。

TOD模式，给你全新立体生态城市体验

小李庄火车站的建设，采用“站城一体”理念和TOD立体生态城市开发模式，实现顺畅换乘、无缝衔接，成为地下地上空间高效利用的流量汇聚高地。

所谓“站城一体”简单点说，就是将轨道交通枢纽站和周边的城市街区进行一体化。TOD模式则是，以公共交通站点为中心，所建立的集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体。

作为世界上最成功的TOD案例，日本东京城市中心20公里内聚集着800多万人口，通过TOD的有效利用，达到理想的居住状态。

我们常说的，对于一个板块而言，便利的交通和购物中心就是两大法宝，它们是撬动板块能级的引擎，也是能让人住下来的双重保险。

甚至对于一个城区而言，“大型的购物中心+交通枢纽”的双打组合，可以撬动整个城市重心的位移。

家门口的“黄金城道”，老人小孩都能玩儿个痛快

乐活新宿，是正商生态城迭代升级之后，作为乐活系的首发作品。

“新宿”，是新的居所、新的房子、新的安家乐活的地方。新时代的新归宿，住得下一切新鲜美好的向往。

(正商生态城大鸟瞰图)

而在正商生态城，在小李庄火车站的超前规划基础之上，乐活新宿延伸规划出一条长约1000米的“黄金城道”，汇聚了包括儿童、银发、文化运动、邻里、创业体系、服务六大主题街区，打造住宅区少见的集消费、文化、时尚、教育于一体的多龄化生活场景。

(黄金城道鸟瞰图)

在黄金街道，青年人可以在有篮球场、健身房、游泳池、乒乓球场等场地的运动中心锻炼运动；

（黄金城道效果图）

在黄金城道，孩子可以在拥有探索空间、绘本馆、手工区、动画影音播放厅、智力启蒙教室的儿童成长中心放心玩耍。

（黄金城道效果图）

在黄金城道，老年人可以在健康管理中心、老年活动中心、养生馆等场所的银发中心接受无微不至的关怀，丰富他们的老年人生活。

（黄金城道效果图）

同时，黄金城道还有社区MALL，含有生活超市、零售商铺、特色餐饮、电影院，以及咖啡店、花店、买手店、手艺坊等丰富我们的日常生活。

无论您是什么年龄都能在这里找到您的快乐！

舒适：更好的管南，更好的生态城

除了接轨新火车站的商业规划，正商生态城本就占据管南重要资源，在小李庄火车站西侧，十七里河、南水北调运河与郑州绕城高速围合出一方大美之境。双河环抱之间，绿意掩映之中。南水北调运河水光潋滟，烟波浩渺，奔腾而过；十七里河细流潺潺，蜿蜒多情，涓涓汩汩；滨河公园天朗气清，风景秀丽，层林尽染……

（鸟瞰示意图）

除了背靠小李庄火车站，正商生态城也拥有片区内极为优越的生态环境。作为片区内双河环绕的全维大盘，紧邻十七里河和南水北调运河，碧波环绕，沿岸约2200亩主题滨河公园（十七里河四大主题公园和南水北调运河公园），可以尽享日常遛娃、运动、休闲，理想生活。

漫步于正商生态城，生态之美随处可见。这得益于正商生态城的“大手笔”规划。据了解，正商生态城占地约8500亩，建设用地却仅为2400亩，剩余用地尽是公园、商业、教育等公共配套资源，真正做到生态之城、生态大城，以真金白银之“舍”，换业主居住舒适度、区域整体形象提升之“得”。

作为一座具有前瞻性的新型社区，正商生态城也正在试图通过新型邻里找到这片乐活社区的理想状态。

（实拍图）

正商生态城以大乐活中心为原点，延伸出星期8生活集、站前文化体验馆、社营成长中心等复合功能，由此展开的“社区营造”行动，旨在通过找准共同兴趣爱好，让邻居们不再是互不寒暄的陌生人，营造一个温情、和谐、有爱的乐活理想住区。

教育：大城教育先行

一个城区想要真正成为人居生活新中心，除了规划和交通优势，优质、丰富的教育资源是不可或缺重要的一环。都说产业最能留住人，其实好的教育资源更能留住人。

提起管南，人们的原有印象多是交通便利、紧邻主城、区位条件不错。但提起教育，马上会有人吐槽是一片“洼地”，亟待完善。近两年，随着商都新区入驻人口的增加，城市管理者一定也看到了这一点。

（效果图）

为了留住人，特别是发展巨大的年轻人，政府不断加大教育投入，深化教育改革，向管南片区引入不少名校资源，开启逆袭之路。

产品：迭代更新，做好产品

正商生态城三期乐活新宿作为正商集团定位乐活系社区的“旗舰大盘”，用新的规划理念、社区配套内容、室内空间使用方式，创造新的生活方式、新的邻里关系、加倍的幸福感。

（户型图）

2022年更是重在产品设计，集结市场上小三房优劣势，设计出令人无法拒绝的管南“天花板”级小三房。

正商生态城建筑面积约96㎡小三房，做到方方正正的三开间朝南户型，次卧阳台与客厅连通设计，1.8m*6.2m巨幕大阳台，即使是小三房，也能享受阳光散入，四季通明；同时，还做到三房两厅两卫设计，餐厅客厅一体，南北通透，客厅更大。

（实拍图）

双卫在生活中越来越重要，市场上的小三房由于面积受限，只能勉为其难做单卫；但多一个卫生间，避免了生活中很多细枝末节的麻烦。

看看夜幕降临后的万家灯火，就能明显感受到管南片区的入住率在不断提升，甚至还要超越主城三环内。

伴随着区域内各种利好，片区内的价格也在不断刷新，留给管南置业者的思考时间已经不多了，而坐落于管城区新火车站旁的正商生态城，正随着市场回暖，展现出生机勃勃的腾飞之势。

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