□经济视点报记者 李登攀

　　 出了郑州火车站的北出站口向东远眺，约300米处的丁字路口，一座南北走向、高13层的万博商城（A区）便映入眼帘。

　　2008年开业的万博商城处于郑州火车站这块商家必争的黄金宝地。同时此处也是火车站小商品批发商圈的核心地带--北侧不远处是金林小商品批发市场，南侧毗邻苑陵商场和中州商场，而斜对面，则是郑州国际小商品城。

　　“同在一个商圈，大家就是一种竞合的关系。”面对这么多老牌小商品批发市场的“夹击”竞争，万博商城的管理运营方--河南万菱商业经营管理有限公司（以下简称河南万菱）董事长助理邓国坚则认为，“相比其他的小商品市场，万博商城起点较高，我们的目标就是要做这个行业的龙头。”

　　如今，除了正在运营的万博商城A区项目之外，在其北侧仅有一条小路之隔的万博商城B区项目正处于前期的施工和招商阶段。

　　“B区是从去年底开始的项目，预计2012年建成投入运营。”河南万菱总经理助理陆伟介绍说，“但是，与A区不同的是，万博商城B区的主导定位是做针织用品与饰品等小商品细分，要打造成长江以北最大的针织用品主题批发市场。”

　　原业态升级

　　对于万博商城而言，选择做小商品和针织批发市场，与其前身有着密切的关系。

　　据陆伟介绍，万博商城A区前身是郑州知名的盛和小商品城，而B区的前身则是曾经闻名全国的盛和针织城。

　　而盛和小商品城，由于时间长、形象差、条件简陋，且属于违章建筑，于是，一个升级换代版的万博小商品城于2006年12月，在其原址上动工开发，2008年宣告开业。建成的万博商城A区，很大程度地提升了郑州火车站北出口站的形象。

　　“原来的盛和小商品城在郑州火车站大概有15年的历史，而盛和针织城虽然稍晚，但也有12年了。”陆伟介绍说。

　　鉴于这种历史传承的关系，在盛和两大批发市场的原址上，万博商城继续沿用原来的市场业态。

　　在陆伟看来，这样能以最短的时间度过市场的培育期，少走弯路。“现在我们几乎不存在招商难的问题。”

　　紧接着是万博商城B区。

　　据陆伟介绍，B区的前身盛和针织商场于1998年开业，2001年开始经营针织，并改名为盛和针织城。2009年，盛和针织城由河南金智置业有限公司接手投资开发，在此基础上，一个崭新的、规划更加合理、配套更加齐全、服务更加完善的针织品采购基地--万博针织基地便孕育而生。

　　“现在看来，作为针织品专业市场，盛和针织城为火车站针织市场的兴起发挥了重要作用。”陆伟感慨地说道。

　　万博针织基地集展、商、贸为一体，拥有餐饮、物流、银行、工商、税务等完善的配套服务；其会议服务中心、新产品发布展示中心、大客户俱乐部均居全省商场首位，领先同行业5--10年。

　　“无论是外在形象，还是内部设施，都是原来市场和现在其他市场条件无法企及的。在未来，万博商城也将会引领周边小商品城的升级改造。”陆伟表示。

　　导入先进管理

　　作为升级版的万博商城，由于定位精准并且有着成熟的商圈作为基础，招商工作并没有遇到困难。

　　“从市场前期的定位上，我们就进行了很专业的细分。”陆伟介绍说，“所以，我们的招商工作非常顺利，三个月时间就大势已成。”

　　但是，在经营前期，万博商城也遇到了一些诸如商户没有生意而产生不满情绪的情况，这也让运营管理方意识到后续管理的重要性。而为了能保证实现开发商与商户的共赢与发展，投资商与运营管理方对万博商城的后续管理投入了相当大的人力、物力与财力。

　　“我们与其他传统批发市场不仅仅是硬件上的差别，而且还要看到软件等管理方面的差别。”陆伟表示，“比如说，我们导入了零售商业比较成熟的运营管理模式，基本上一个楼层就会配备2～3个商户经理，在后续管理上则采取统一的管理与促销活动。”

　　“另外，为保证小商品市场的长远发展，我们还要主动帮助商户找市场，发现并满足商户的需求。”陆伟介绍说。

　　万博商城为了招一些行业内的有影响力的商户，曾去浙江、广州这些小商品成熟的地区进行招商。而为了帮助商户能在全省进行招商，找到合作伙伴，万博商城还专门购买大巴车，开通商户直通车，为商户在全省建立营销渠道。

　　另外，鉴于内陆城市在商业地产运作理念方面的落后以及人才的缺乏，作为广州甚至国内知名的商业地产操盘手、现在身为董事长助理的邓国坚就是河南万菱从南方礼聘过来的专业人才。

　　“邓总过来之后，带来的先进理念和丰富经验是我们非常需要的，而且带来的变化也是显而易见的。”陆伟表示，“比如，我们在每个项目中导入了规范而又严谨的系统化商业地产操作流程。”

　　“每个项目从规划、定位、招商、运营等环节都要经过调研形成科学化的数据。”邓国坚表示，“拿数据说话，不靠拍脑袋行事。”

　　在介入这种先进的系统管理模式之后，如今，万博商城B区才刚开始动工，最高楼层的几层商家组合工作已经基本达成目标并进入了选商层面。“这就是因为项目从前期规划上就已满足了这部分细分客户的需求。”邓国坚表示。

　　打造中原义乌

　　如今已运营两年时间的万博商城A区，已进入了平稳的良性发展阶段。

　　A区汇集了头首饰品、针织品内衣、文体用品、小家电、家居饰品日用品、工艺品、箱包、玩具等八大业态，已经形成了多业态、多品种、拥有2500户商户群体的综合小商品批发市场。

　　“这么大体量的商户群体，让万博商城拥有了该区域同类市场难以复制的优势。目前，万博小商品城年交易额大概在50亿元左右。”陆伟表示，“我们就是要做中原的‘义乌小商品城’，做中部最大的小商品集散地。”

　　目前，在郑州火车站商圈甚至整个长江以北区域，还没有一个具有鲜明特征的大型针织市场，大部分设施不齐全、环境简陋，没有空调，没有停车位，与市场内千万身家的优质商户身份十分不匹配。

　　“而这也是我们要坚定在B区做针织市场的原因。”陆伟表示，还在A区规划了空中停车场。

　　B区在研究了A区不足的基础上规避了一些问题。“比如A区没有超大铺的规划，而B区就注意并解决了。”陆伟说道。

　　最终B区的发展思路与目标则是，立足中国中部核心商圈，覆盖中部六省，集展贸、商务、仓储为一体，并依托盛和针织城在全国各地的知名度及影响力，整合周边针织市场，发展中部针织品采购基地，打造万博针织城，使之成为长江以北的针织商贸中心和全国专业针织品批发市场的标杆。

　　换句话说，就是要把它打造成中西部地区规模最大、辐射范围最广、容纳商户最多的针织品专业批发市场。

　　据了解，B区建成后，将与A区联通经营。A区建筑规模6万余平方米，B区建筑规模8.7万余平米，这样一来，从体量上来讲，万博商城已具备了成为中部地区规模最大的小商品和针织用品集散地的条件。

　　“经过我们先进理念与模式的导入，通过我们专业化的运营，最终使万博商城成为行业的领头羊，成为行业的龙头。”陆伟表示。

　　市场历程:

　　盛和小商品城

　　（15年的历史，转手升级）

　　万博商城A区

　　（2008年开业，定位小商品批发,拥有2500户商户群体、年交易额50亿元)

　　打造中原“义乌小商品城”

　　盛和针织城

　　（经营12年，转手升级）

　　万博商城B区

　　（前期施工和招商阶段，定位针织用品与饰品,预计2012年投入运营)

　　 打造长江以北最大的针织用品主题批发市场

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