明彬

毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。

要目

一、引言

二、单个业主无法起诉

三、物业公司收取停车费是否合法？具体收什么费？

四、典型违法收取停车费的维权思路

五、结束语

单个业主不得就物业公司的违法收费行为提起诉讼，往往会被裁定不予受理。但作为业主要识别物业公司的各种违法收费行为，并可以依法向行政机关提交行政处罚申请书。

一、引言

物业服务公司很多时候是满嘴跑火车，“地下停车位的机械车位只有第二层的，地面的没有了”、“（入住时不收取停车费）现在地库开始收费了”、“你家附近没有停车位了”……如此等等，但当你到地库仔细观察，你会发现，这些都是谎言。

归根结底一句话，就是物业公司涉嫌违法收取停车费或涉嫌不依法将停车位出租给车主使用。为此，有个别业主张三以物业公司涉嫌违法收停车费向人民法院提起诉讼，被人民法院裁定“不予受理”。

二、单个业主无法起诉

法院经审查认为：张三要求物业公司停止向全体业主收费的行为系基于其认为对小区业主共有部分的损害行为，业主对于共有部分的共有权具有不可分割性，建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼，不具有原告主体资格。现张三要求物业公司停止向全体业主收取停车费，不具有原告的主体资格 。因此对张三的起诉，裁定不予受理。

三、物业公司收取停车费是否合法？具体收什么费？

参照《无锡市物业服务收费管理实施办法》第19条规定，车位的分类及相关属性如下：

第一，有的车位是绝对不能收费，比如业主专有室内车库。

第二，有的车位仅能收取管理费，比如业主专有室内车位。

第三，有的车位是绝对不能出售：人防工程室内车位和业主共有室外车位，人防工程是国家所有，业主共有室外车位归根结底是对土地的利用，城市的土地所有权是国家所有，国有土地的使用权依据法律规定可以转让，那么一个小小的停车位的国有土地使用权没有转让的法律依据。

第四，建设单位专有室内车位可以出售、出租、赠与，所有权人是建设单位，建设单位一般是委托中介或物业公司出售或出租。

第五，业主共有室内车位，所有权是全体业主，理论上可以出售，但实践中以出租为主，出售的案例几乎没有。

以上根据无锡经验进行的划分，与全国其他城市可能略有不同。但大家坚持要注意的是：

第一，建设单位无所有权的，无法出售；

第二，所有权归国家所有的，无法出售；

第三，一般来说，小区车位主要是出租使用，通常包括车位租金和管理费；

第四，享有车位所有的建设单位、业主，可以出租，可以使用；

第五，“20年”的问题，尽管依据《民法典》租赁合同最长的时间是20年，但并不意味着你可以“百年大计”，即签订5个“20年”租赁合同。一般来说，所有的“车位买卖协议”，只不过这种最长时间车位租赁协议，是否合法，有待市场监督管理部门来予以认定。

第六，“70年”的问题，某些建设单位委托物业，出售车位，号称与房屋“70年”的时间相等。这种绝对是违法的，首先违反了租赁合同20年最长期限，另外，至少目前我们国家没有对车位有时限规定。通常我们说70年是国有土地的使用期限问题。即使建设单位享有所有权的“建设单位专有室内车位”那也不是70年的问题，而是“永久的所有权”的问题。

四、典型违法收取停车费的维权思路

（一）违法一：未备案即收停车费

物业公司收费的前提是必须到物价部门进行备案，原来的物价局，现在归属到发展和改革委员会。因此，如果物业公司未竖立收费牌，一般就是未备案，这种未备案即收费的行为是违法的，任何一名业主可以依法向发展和改革委员会提交《行政处罚申请书》。

（二）违法二：未按照收费标准收停车费

物业公司如果未按照标准收取停车费，则属于据不执行政府指导价的违法行为，任何一名业主可以依法向市场监督管理部门提交《行政处罚申请书》。如果市场监督管理部门告知你停车费不是政府指导价，是协议价之类的，请市场监督管理部门书面回复，然后向相关机关申请行政复议。

（三）违法三：捆绑停车费收取物业服务费

未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，不得将物业服务费、车辆停放费等捆绑收费；这是违法的收费行为。任何一名业主可以依法向市场监督管理部门提交《行政处罚申请书》。

（四）违法四：私自改造、设置停车位

物业公司在人行道、地库走道等公共区域增设停车位，收取停车费，没有法律依据，属于违法行为。如果有其他单位或者个人非法占用市政公共设施，涉嫌危害公共安全。即使有关部门审批通过，也是违法的。任何一名业主可以依法向住建部门提交《行政处罚申请书》。

（五）违法五：将停车位违法出租给非小区业主使用

开发商将停车位委托给物业公司管理和出租，但违法将车位出租给非小区业主，属于违法行为，应当首先满足业主需要。当事人业主可以依法向住建部门提交《行政处罚申请书》。

（六）违法六：有停车位拒不出租给业主使用

开发商将停车位委托给物业公司管理和出租，但拒不将空置的停车位出租给业主使用的，属于违法行为。当事人业主可以依法向住建部门提交《行政处罚申请书》。

五、结束语

单个业主不得就物业公司的违法收费行为提起诉讼，往往会被裁定不予受理。但作为业主要识别物业公司的各种违法收费行为，并可以依法向行政机关提交行政处罚申请书。