买一套好房子

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文/观察员老王

不论是昨天张村河的018地块，还是今天经过76轮大战熔断的闫家山地块，青岛的土拍市场还是十分激烈。

老王对这些楼盘的总结是：也许不难卖，但是不解”渴“。

这些地拍出来以后，我们基本上就可以看出今年青岛供地思路了。那么，那些工作和生活重心依然在市南、市北传统城区的改善族们，就要认真思考一个问题了：

在当下没有100%满意的选择时，即使我们愿意等三年，还能等来什么？

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青岛改善的“北驱”之路

2023已近过半，如果让我们来梳理青岛土地市场，会发现有三个供地的重点：

张村河、老四方腹地、世园会。

张村河是天选之子，建发、万科没有出现在这次竞拍名单中，海信拿地是一个比较好的结果。因为青岛的高端住宅一旦离开海岸线，那么它们所面对的就不仅仅是青岛一座城市核心资产的PK，而会是所有强二线同期产品的竞争。

从海信·君玺的品牌号召力和产品力来看，海信地产是为数不多能代表青岛一战的开发商。

而且，我们从海信·君玺第一日的认筹来看，不论市场怎么走，海信在崂山的产品都不愁卖。

问题是，不但张村河F4已经逐渐明牌，还有瞰海七子也在2023年蓄势待发。站在刚需改善的角度去考量，这个区域并不太缺房子。

真正缺房子的，是市南——市北一线。

从南京路一直到中山路，许多人的工作在这里，孩子好不容易上了公办名校，九年内也不可能再远去。

开车或者地铁20分钟，品质改善的选择有哪些？

这是一个被询问频次很高、但似乎“无解”的答案。

我们打开地图看市南，确实没有什么土地供应。有朋友说很想住在浮山脚下，有什么选择？我笑笑说我还想在中山公园旁改善，都不现实。

老王希望大家一定要清醒：即使市南传统意义上的好地段，有土地供应出来，这房子也会是天价，和普通改善没啥关系。

不管有没有学区，城市界面如何，胶州路-辽宁路一线也很久没有什么土地供应了。因为这一片征迁太复杂了，所以土地供应其实就是和传统城区地中青年改善们喊话：

突破自己地舒适圈，往北走走吧！

2

相对好与不能住选择

现在手握四五百万的改善族，就像是高学历男女择偶，我自身条件很不错，所以我也要有些小条件。问题是，符合这些“小条件”的人，在相亲角太少了。

在现实生活中：老青岛眼中的好地段、通勤方便、低密住区、户型好、物业好、价格也好的现房或者准现房，现在确实没有，未来也不会有。

从通勤上讲，闫家山地块未来有双地铁，通勤没问题，问题是老四方从来都不是市南、市北人眼中的好地段，所以要不是产品力超强，很难获得主城改善的青睐。

世园会，心无旁骛地养老，真不错。

当然，也有朋友会说，新房买不到，我们去买二手嘛。好，我给你展示一个品质上不错的二手房，万科新都会1907，这在很多人眼中不算是好地段，也没有学区，远离地铁M3号线和凯德mall，但是产品力、户型、物业是真不错。

价格嘛，4万元/平方米左右。

所以，仅仅是产品力卓越的好二手房，也比新房要贵多了。

我希望朋友们明白，那些价格便宜、十年房龄以上的二手房是一定不能买的。因为这不但意味着十年后资产缩水20%以上，而且从目前二手房的去化周期和人口趋势来看，可能你会是这老房子最后的房东。

你一时钱包舒服，锁死的将是两代人的改善希望。

真是让人无奈！我再租三年房子，等等下半年的土地如何？ 

3

“好“地段的两个成本

我给市南和市北的改善族梳理了一下下半年可能供应的土地，大家最可能买的无疑是长沙路周边的地块，确实被整理出来了。

土地面积足够大，地铁通勤到市南要30分钟左右，周边配套成熟。只是，参考周边保利·天珺、万科新都会1907的价格，未来售价不会低于3.2万元/平方米，问题是：

你买得起这个房子，你愿意再等三年吗？

所以，我希望大家认清现实，以一颗平和的心，重新去审视：

长在团岛山公园里的云上观澜；

拥有无敌海景、健身中心、会所配套的云上观海；

拥有世界一流规划的青岛滨海国际中心；

CBD核心区最后的改善之选青铁·安澜地；

也许他们就像那个颜值在线、会做饭、努力上进、前途广阔，但是天赋一般的相亲对象一样，和你的理想伴侣有差距，但这些选择却是你近两年能入住的改善住宅中，相对好的选择。

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