以下文章来源于上海市法学会 东方法学 ，作者罗培新

上海市法学会 东方法学.

上海市法学会

近日，据《新民晚报》报道：

业主停车每月收费150元，租户却要按每小时5元收费，这合理吗？”家住普陀区金沙江路895弄华师大三村的孙先生反映，小区近期公布了新的机动车停放、收费管理办法，其中面向租户的停车费用从150元/月变为每小时收费5元。小区停车“租售不同权”引发争议。

业主有权决定共有车位的分配，无须征求租户意见业主有权决定共有车位的分配，无须征求租户意见

法学专家如何看？

目前存在的诸多质疑，可以分为程序与实体两个方面：其一，业主大会的召集与表决程序，是否合法？没有听取租户意见，是否有问题？这是程序方面的判断。其二，业主大会的决议内容，是否合法？对业主与租户实行停车位差别定价，是否有问题？这是实体方面的判断。

只有这两个方面都没有问题，我们才可以说，华师大三村小区业主大会关于停车位的管理规约合法有效。

罗培新 法学教授

业主有权决定共有车位的分配，无须征求租户意见

针对租户关于小区车辆管理方案未征求其意见的质疑，物业的解释是，当初每栋楼的楼组长挨家挨户发放选票，也在各大楼门洞口张贴了相关告示。经业主大会投票表决同意，通过了新修订的车辆管理方案，所有流程都合法合规。

然而，房东孙先生却称，自始至终没收到过相关通知和选票，事后联系业委会，也不愿出面解释。

争议焦点在于，租户未收到通知、也未参与投票，是否导致业主大会的决议无效？

首先必须明确的是，对于小区事务的参与权，是一种成员权，必须基于业主身份而获得，属于社区自治权的范畴。也就是说，《民法典》第271条赋予全体业主的权利，适用于所有的房屋所有权人而不是租户。另外，业主行使此种成员权，通常是通过业主大会决议的方式。

我国《民法典》第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《上海市住宅物业管理规定》第12条第4款规定，“业主参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权。” 第61条第2款规定，“车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。也就是说，业主大会的参与主体是全体业主，即房屋所有权人，租户并没有参与的权利。当然，租户可以在获得业主授权的情况下，代表业主投票，但其投票必须反映业主意愿。

另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条第2款，“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”据此，租户对小区车位等共有资源享有的权利，当然要受制于业主大会通过的管理规约。

道理至为简单，小区情况千差万别：有些小区停车资源丰富，租户的停车需求完全可以满足，而有些老旧小区，则早已不堪重负，连业主也一位难求。因而，对于停车位，法律无法做一刀切安排，而是交给了业主自治。

回到本事件，如果华师大三村小区的业主大会议事规则没有问题，则该小区的车位管理规约，在程序方面应无问题。租户未能被通知到，并不影响管理规约的效力。倘若没有通知到极个别的业主，这些业主提出了异议，可以采用补发通知并记下其反馈意见的方式，来补正瑕疵，但并不足以否定该规约在程序方面的效力。

至于如何计算“参与表决”的人数达到法定要求，则是一个带有普遍意义的问题，在最后一部分详述。

以上是程序方面的分析，而最关键的问题却是，在实体方面，该决议是否有效？

差别对待业主与租客，在法理上并无问题

有观点认为，小区共有资源，租户应当与业主平权。例如，有教授表示，“租户花钱租房，租到的不仅是房屋的使用权，还应有小区内公共设施的使用权。”另有网友留言，“如果小区公共停车区域属于全体业主共有，租户不能停车，那么，按照这个逻辑，小区里的道路也是业主所有，那租户是不是连走都不能走了？”

必须指出，从来没有一条法律规则直接规定，在停车位的分配方面，租户与业主应当平权。因而，所有的分析，只能基于法律原则以及基于价值判断的法理。

首先要剔除一些假命题。有网友认为，小区道路业主共有，租户是否连走都不能走了？这委实是不堪一驳的假命题。一来业主绝不会在这方面限制租户的权利，这个问题在现实生活中绝不会发生，二来即便是具有主权意义的领海，其他国家的船舶在不损害沿海国安全、和平与良好秩序的前提下，均享有无害通过的权利，何况是住在小区的租户，更不能被限制无害使用小区道路的权利。

其实，问题的实质在于：其一，在停车位的安排方面，能否对业主与租户实施差别对待？其二，如果对租客实施不利的差别对待，是否构成了对房东使用房屋的不当限制？

先说说业主与租户的差别对待问题。《民法典》第276条明确规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”道理也很直白：除非业主购买房屋时买下了附属车位，车位应当属于业主共有，而租户不属于共有人，就此而言，业主与租客被区别对待，拥有坚实的法理基础。另外，车位既然属于全体业主共有，未经全体共有权人同意，业主无权将车位作为附属设施，“转让”给租户。

以此为基础，可以推知：车位本来是配置给业主的，业主的搬迁，表明其没有了居住需求，也就没有了车位的使用需求，在此情况下，必须先行满足其他业主的停车需求，只有其他业主的停车需求得到满足之后，才能满足租户的。

由此产生的问题是：其一，这样做是否不当限制了业主的房屋使用权？也就是说，不让业主带车位出租，是否减损了其出租房屋以获得收益的权能？其二，如果租期结束，业主回搬，车位问题如何解决？

先说第一个问题。共有车位的使用权配置事宜，如果由业主大会以合法程序做出决议，租客劣后于业主，则表明全体业主对共有财产已经做出了处分，所有业主均受其拘束，这固然会在一定程度上限缩房东的出租收益权，但基于以下数点原因，并不构成对房东处分房产的不当限制：

01

其一，就利益衡平而言，《民法典》所称“满足业主的需要”，应当是指停车的需要，而不是指带停车位出租房产的需求。房东本人因没有实际停车需求，不认为被减损了停车权利，相反，将会有其他业主的停车需求得到了满足，从而在整体上改善了停车福利。

02

其二，房东并没有被根本上消灭出租房屋并获取收益的权利。他可以寻求没有停车需求、或者能够自行解决停车需求的租户，房东只是被限缩了租客的范围，此种限缩，在车位紧张、其他业主的停车需求尚难逐一满足的情况下，依然是合理的。

03

其三，房东如果回搬，则车位使用权应予回转。就本事例而言，假设华师大三村小区共有停车位100个，业主共有200个停车需求，房东孙先生按照规则排在了第67位，获得了一个停车位，他搬走之后，应当由排在第101位的业主递补……如果房东孙先生回搬，则该车位的使用权应当回转给他，其他通过递补获得车位者，应当往后回撤一位。

规则贵在精细。《民法典》关于“车位应当优先满足业主”的法益，必须通过精巧的技术规则来设计。

价格不是问题，业主的真实意愿才是根本

有观点认为，对业主与租户差价收取停车费，在实践中较为常见，但像报道中所称的华师大三村小区的价差24倍之多，其合理性存疑。此一观点的依据是，《上海市住宅物业管理规定》第61条第2款规定，“业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。”

持此种观点者认为，降低租户与业主停车位的价差，则是可以接受的。

其实不然。问题不在于价格，而在于业主的真实意愿。

从法益目的看，《上海市住宅物业管理规定》的前述规定，在于避免物业公司在车位矛盾突出的情况下坐地起价，伤害业主利益。《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号），将住宅小区停车服务放开价格管理，不再实行政府指导价，此后各地屡屡发生车位价格一夜飙涨的情况，故而上海市引入了物业管理协会价格监测机制，其法益目的正在于维护业主利益。而华师大三村小区的管理规约，刻意拉大租户与业主的停车位价差，目的并不在于多收取停车费，而是通过阻抑外来停车需求，优先满足业主的车位使用权，也正着眼于维护业主利益。

从私权自治的角度看，全体业主有权做出决议，一概拒绝外来车辆停放，以缓解小区紧张的车位矛盾，或者保障小区的安全有序，更何况只是拉大价差？说得直白点，你花多少钱我都可以不让你停，更何况我允许你停，只是多收了点钱而已。

举例而言，交大地处徐家汇核心地段，本校教师停车不收费，但社会车辆停留超过一定时间，则须按小时收取不菲的费用，此点从来未曾有争议。租户车辆同样属于外来车辆，在车位矛盾突出的小区，为了满足业主的优先使用权，采取拉大价差的方式，阻抑非业主的停车需求，并未给房东的租房带来不合理的限制，因而，并不失当。

共有道路上的停车位分配，究其本质，是业主共有资源的分配问题，其核心价值是满足业主的停车需求，其他的价值，均应为其让位。

最后，一个附带的问题是，如何认定业主参与了公共事务的表决？

何为业主参与，如何判定未予回票的法律效果？

我国《民法典》本着提升业主参与率、从源头减少或避免纠纷的考量，在第278条规定，业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

但何为“参与表决”？是否送达选票即视为参与了业主大会？在实践中，很多业主因工作忙碌，公共事务参与热情并不高，要达到三分之二的参与率，并非易事。在促成业主大会的合法有效，必须在送达与表决方面细为设计规则。

首先是关于送达。选票要送达每一位业主。楼组长挨家挨户送选票是一种传统方式，也可以考虑建立业主微信群，在群里发布议决事项，@所有人，即视为有效送达。

其次，要确认业主反馈意见的法律效果。选票送达后，业主不回票，或者微信群发布后，业主未作反馈，如何认定其法律效果？有观点认为，从促成业主大会决议形成的角度出发，宜视为参与表决并同意了决议。

可以这样吗？当然不可以。

根据《民法典》第140条第2款的规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

因而，只有在业主约定了“沉默视为同意”的议事规则之后，方可适用前述规则。这就需要做一个嫁接，明确业主的沉默代表什么法律效果，并在首次业主大会中通过议事规则，即可适用于日后的每次表决。

鉴此，房管部门可以发布《业主大会议事规则》示范文本，引导业主对表决票送达但业主未予回票的行为的法律效果达成共识。例如，可以在示范文本中规定，表决票送达但业主未予反馈的，产生以下法律效果，以供业主选择：

一是视为同意，但在差额选举业主委员会或者差额选聘物业服务企业（也可以根据各小区的特点，增列需要每一位业主明确表态的事项）时，该表决票视为废票；

二是视为同意已形成的多数票意见；

三是视为不同意所议事项。

小区业主可以自由选择前述任何一种，纳入《业主大会议事规则》，以后即可以此确认业主无反馈意见的法律效果。但必须强调的是，必须获得所有业主的明示回复，该条议事规则方能通过且生效。也就是说，针对《业主大会议事规则》的“表决”，是指“已送达表决票且业主已经回票并明确表达了意见”。

来源：上海市法学会 东方法学、新民晚报

原标题：《【法关注】小区业主与租户停车费不同价，法学专家怎么看？》

阅读原文