{\color{red}{我是方块森，这题我会！}}

一、购房资格确认

不管是买新房还是二手房，都要提前了解了解自己有没有购房资格，外地户口要知道自己的社保或者税单有没有63个月满60个月，征信是否有逾期。3年内有离婚记录的，提前了解自己有没有资格去买房和贷款。

2月6日，上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘，全部采用计分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。

认购️打分️摇号购房人在认购时，需要按照“计分制”规则，自行申报、承诺家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间争取在10天左右。

积分计算细节如下：

积分主要分为：基础分和动态分两个部分：

其中，基础分满分60分，主要针对新兴上海无房家庭。

动态分满分24分，对上海本地家庭优惠更多，但整体涨分数值不如基础分。

想要拿满基础分，只需要满足：上海家庭户口，当前无房，且5年内无购房记录即可。

动态分具体计算很简单，只需要明确认筹日至2001年之间，购买人总共在上海缴过多少个月的社保。

20年一共240个月，每缴一个月多0.1分，共24分。

简单计算的话，就是每多交一年社保，多1.2分，依此类推即可。

二、资金准备

现在很多售楼处基本上都是要求开盘当天选完房付首付，有买理财的或者其他东西的，提前把钱准备好，以免被动。

置换的人群要注意，自己的房子新产证出来之后才可以参与认购，要么会影响积分。

需要贷款的，提前算好自己的月还款额，因为新房比较火，贷款审核比较严格。

三、关注楼市动向

2021年上海的新房是分批次入市的，关注每个批次的新盘清单

四、选择楼盘

现在新房是实行积分摇号的，房源推售套数大于认购量的1：1.3，就要开启积分，开启积分的楼盘是要五年限售的，出售的时候也会受限价影响的，新房计算积分的表格：

根据自身的情况计算好积分，了解各个楼盘预计入围分数，匹配自己的积分状况。

五、准备材料

选好准备认购的楼盘找销售要认购资料，认购时间周期，从开始到结束6.5天。

认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

六、资料审核

主要审查资料（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

开盘之前会公布楼盘入围分数，认购比小于1：1.3不开启积分直接摇号，大于则会开启积分入围制度，采用顺位制积分排名，未入围不能参与摇号，对积分有有异议可以进行复议。

七、开盘选房

提前做好选房方案，做出20-30套的房源预选，楼层、位置要注意，避免在选房的时候号码靠后出现自己选择不知改怎么选择的情况发生。

摇号是随机的，一定要记清楚自己的认购编号，等你选房时，留给你的时间很短，看到有脑子里预选的房源直接入手。

房源选好后，签认购协议，认购金转定金。有的楼盘是要求当天付首付，有的楼盘是开盘后的3-7天。

八、办理贷款

和销售约好签约时间，销售会预约银行信贷员签贷款合同，办理贷款的时候把材料准备好，销售都会提前告知你的。

银行贷款审现在新房要求封顶之后才能放款，大多数楼盘封顶都要开盘之后的半年至一年的时间，这段时间是不用还贷款的。银行放贷后次月开始还月供。

九、交房

在签写预售合同的时候会有交房约定日期，开发商一般都会提前交房的，交房之前会让先交物业维修基金，一般都是几千块钱，然后去交物业费，在拿钥匙验房。

十、办理产证

房屋交接之后，开发商会去办理大产证，大产证办理下来，业主可以去交易中心办理产证，办理产证时需要缴纳契税。契税90㎡以内1个点，90㎡以上1.5个点，二套3个点。

以上，是新房购买的整个流程，另外，新房如果积分不够的话，建议早点考虑二手房，不要顾此失彼，二手准备同时进行。这是之前在知乎发过的一个二手房全套保姆级别的流程，约合8000字。

祝大家都能够买到诚心如意的好房子！

（由于目前打新热潮，新房资金如果不足，或者贷款问题，需要的话，也可以联系我，我们一起来想想办法~）

然后，划重点，在上海买房，最需要注意些什么呢？

这大概是，史上最全的文章合集了~！

然后，当我们清楚的了解到，整个购房体系之后，还需要特别注意啥不？

那必然就是要知道，买房路上，有哪些坑是需要避开的，尤其是那些大坑，深坑，巨坑。。

{\color{red}{还有户型的最佳选择}}

{\color{Red}{还有楼层的最佳选择}}

满打满算，一个全套流程+避坑指南+楼层抉择+户型选择，就接近3万字了！（其它更多干货内容，就不多赘述了，首发在公众号了）

祝大家都能够买到自住佳，升值快，聚财聚福的好房子。（方便的话，可顺手点个赞；送人玫瑰，手留余香；买房好运降临~）

我是方块森，每年帮100多名客户买到心仪的好房；就让这篇压箱底的宝藏文收尾吧。

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有读者看完，说帮她避开了很多坑，节省了近50万无必要的开销；

在上海买房，堪称是业内的红宝书了，（肯定呀，朋友圈会有更多彩蛋和隐藏内容~）