自如是如何赚钱的 |
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年初,自如获得40亿元的A轮融资。在长租公寓行业,这是规模最大的一笔融资,被称为“自如的成人礼”,彼时,政策支持,资本追逐,媒体追捧。仅仅7个月后,自如被推向风口浪尖。 时任我爱我家的副总裁胡景晖称,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为扩大规模,以高于正常价格的20%到40%争抢房源,破坏了房屋租赁市场。更在其后的媒体发布会上称,“我的另一大罪状是说长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。” 一瞬间,舆论哗然,而被质疑最多的是自如发行的ABS。 租金变贷款 正值租房旺季,房租上涨,一些自如租客选择了自如分期的方式来支付房租,减轻房租压力。以月租3000元为例,选择自如分期的租客,需承担6.27%的租房手续费率,享受年服务费7折优惠,首付款较少,这一业务的背后会有哪些秘密? ![]() 换句话说,选择自如分期的租客贷款一年租金,并将租金一次性付给自如。 自如如何通过ABS赚钱 2017年8月15日,自如发行了国内首单租房市场消费分期类ABS——“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“,该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构,期限两年,首期发行规模5亿元,本专项计划优先级票面利率5.39%。 2017年7月,证监会、住建部等九部委刚刚在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出,“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)”。 在市场上发行的自如ABS产品未受到太多质疑,从资本市场的运行来看,自如的模式也并无不妥。 ![]() 同时,该ABS经过权威评级,有自如本身对投资者进行兜底,同时减缓租户交房租压力,并能满足房东需求,看起来是多赢的举措。 截止到2018年8月,自如已发放价值超10亿的资产证券。长租公寓品牌中,发放ABS的也不单是自如一家。 ![]() 不妨先来看看自如主要的盈利方式。 ![]() 简单讲,需要不断扩大底层资产规模。再通俗点说,即不断扩充房源。自如借助ABS融资,形成资金池,拿投资者的钱跑马圈地,扩充房源。实际上,在每个垂直领域,无论是百团大战的美团,还是滴滴Uber之争,资本总在上演同样的故事,抢夺市场,获得定价权,行业洗牌,出现独角兽。 而在长租市场,房东成为争夺的对象,简单粗暴的方式即为自如用高价抢夺房源。 同时,自如发行ABS的成本相对较高。据搜狐报道,目前行业内ABS平均利率在5%-6%之间,自如ABS利率相对较高,加上中信证券增信、托管及承销的费用,最终自如付出的利率估计接近10%。 ![]() 资本围剿的长租市场 资本市场对于长租领域的青睐,在2017年达到顶峰。数据显示,2016年,中国的流动人口达到了2.45亿,占总人口的18%。而其中仅北上广深四城流动人口高达3000万。 ![]() 其他公寓的管理规模也在持续扩大,据统计,目前市场上拥有大约166多万套长租公寓,其中,自如和相寓以50万间房间和40万间房间,处于领先地位。但随着资本持续进入,各大公寓运营商你追我赶,自如不得不采用更为激进的方式进行扩张。 ![]() ![]() 金融专家黄立冲在接受腾讯财经《棱镜》栏目采访时认为,多数的长租公寓作为二房东,没有物业产权,用租金收益发行ABS,相较于物业资产型ABS,不确定性更高。但自如总经理熊林在之前接受采访时曾表示,自如收益能够覆盖ABS发行成本和承诺的本息收益。 目前来看,自如“爆仓”的风险较小,但资本进入长租公寓市场,拉高房租,增加租房成本,潜在的社会问题将被放大。继“买不起房”言论持续发酵后,“租不起房”或成城市新殇。 8月17日,北京市住建委明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。 编辑 | 梁嘉缇 李岚 设计丨鹿瑜 |
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