我们塑造更美好的世界 后疫情时代的办公空间开始阅读1后疫情时代的办公空间新冠肺炎疫情改变了我们的工作模式和地点，迫使我们采取不同以往的灵活工作方式。随着我们开始适应新常态，我们希望梳理影响后疫情时代办公场所类型的短期及长期发展趋势，及其为建造业界带来的机遇。本报告汇集了奥雅纳全球各地团队关于未来办公室的见解与讨论。当前，应对疫情所带来的影响，全球各地都涌现了一系列新的经验和见解。新冠疫情加快了商业地产领域的既有趋势，包括健康和福祉以及基于活动的工作方式。导言导言东亚美洲英国、印度、中东及非洲欧洲大陆澳大拉西亚联系方式2后疫情时代的办公空间 随着办公空间角色的转变，企业将重新评估租金付出和租约条款是否合适。另一方面，团队合作的成功需要在一定程度上保持人与人之间的互动交流。因此，虽然居家办公在美洲地区会更加普遍，但会与办公室提供的社交活动结合在一起。英国、印度、中东及非洲（第38页）英国：调查表明，疫情发生后，员工希望每周在办公室减少工作一天，这意味着办公室需求减少了20%。跟其他西方国家相若，疫后企业较倾向采用混合的办公空间解决方案，员工到办公室并不主要为了上班，而是跟团队或同事开会或与客户会面。印度：即使大流行令世界其他地区不少女性失业，但随着在家办公的普及，印度正准备出台新法规，为女性提供一系列灵活的工作安排和就业机会。中东：跟西方国家有别，在中东，欧美企业可决定员工是否远程工东亚（第4页)疫情下，员工在家办公已成新常态，预计未来几年里，约三成人每周将有几天居家办公。虽然亚洲雇主认同居家工作切实可行，但其趋势被夸大了。归根结底，东亚地区的很多员工本身居所并不适合居家办公，例如环境挤拥，或与多位家人同住。因此，联合办公空间（co-working space）可能成为趋势，提供更安全、更私密、更具社交性的工作环境。另一趋势是房地产科技（prop-tech）的加速发展，有助优化建筑物的能源效益和办公室的资源利用。美洲（第22页)北美特别是美国的疫情严重，预计疫情过后，美洲的工作方式、写字楼设计和供需状况将出现较显著变化。新冠疫情令工作数字化转型步伐加快，经在家工作的考验后，企业保持了生产力，也节省了运营成本，已容许或正考虑容许部分员工长期居家办公。本报告分五个章节，分别论述奥雅纳每一个行政区在课题上的不同视角。导言东亚美洲英国、印度、中东及非洲欧洲大陆澳大拉西亚联系方式3后疫情时代的办公空间澳大拉西亚（第66页）与受疫情影响的其他地区不同，澳大利亚和新西兰的低密度生活环境，使人能相对舒适地居家办公。事实上，在疫情肆虐之前，该地区已有三分一的人定期在家工作。截至2020年12月，全球大流行还没结束，多数企业仍让大多数员工留家工作。由此可见，该地区早已接受在家和办公室工作的混合模式。我们预计，更多当地企业将采用混合办公模式，办公室设计将更注重用户的健康和环境质量。作，但以海湾合作委员会（GCC）的国家为例，建筑和开发商被视作是重要的经济支柱，普遍的在家办公未必受鼓励。而且，以阿联酋为例，营业执照拥有人需要同时拥有（或租用）实体办公空间，目前尚不清楚允许在家工作会否影响相关法规。非洲：以南非为例，在经济下滑和疫情的双重打击下，办公室空置率年内创下新高。开发商和业主正积极将空置的办公室改建成多用途空间，或改成住宅等其他用途。欧洲大陆（第53页）欧洲疫情严峻，长时间封锁可能会加速商业地产领域已经出现的几个趋势，包括：远程办公、共享办公室和“初创企业”WeWork风格环境的发展；以及重新规划企业总部的用途。在家办公的趋势可能影响办公室的设计。未来的办公室不是一个固定的地方，使用者可以利用位于不同地理位置的工作空间，完成任务。导言东亚美洲英国、印度、中东及非洲欧洲大陆澳大拉西亚联系方式东亚视角后疫情时代的办公空间东亚后疫情时代的办公空间导言美洲英国、印度、中东及非洲欧洲大陆澳大拉西亚联系方式东亚新冠疫情加快了商业地产行业的一系列既有趋势，包括健康和福祉、基于活动的工作方式、灵活性和提高空间利用率等。可持续发展、智能建筑和数字化办公场所也在重塑商业 产品。总而言之，这些趋势和发展将深刻影响后疫情时代所需的办公场所类型。5后疫情时代的办公空间本章节将探讨东亚地区的办公场所在疫情封锁后的几年里会如何变化，并研究远程和同地办公的发展情况。东亚地区本身的不均衡发展，也将导致各地商业地产市场在后疫情时代的显著差异。美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚2019年末，当武汉开始出现新型冠状病毒的报道时，东亚地区大多数政府实施了相应的防疫行动计划，有效地遏制了新冠肺炎病毒传播。几乎所有国家都实施了大规模的封锁，数百万企业员工被要求尽可能居家办公。在危机爆发之前，远程办公的文化已经在东亚发展起来，尽管其普及程度落后于其他地区1。然而，随着东亚大部分地区实施封锁，成千上万的企业切身体验了居家办公的工作模式。对于商业地产行业，这一经历可能产生怎样的 影响？可以预见，随着东亚国家摆脱最初的疫情危机，远程办公将成为一种更加成熟的模式。这是因为：“第二波”感染的持续影响当东亚最初的封锁措施放宽后，许多员工回到了办公室。然而，“第二波”感染促使多地重返居家办公模式。例如，香港政府雇员在政府最初社交距离禁令重新开放后被再次要求回家继续远程办公2。远程办公模式的可行性成千上万的企业拥有了让员工居家办公的第一手经验，而这种工作模式在很大程度上是成功的，从而减少了许多雇主对远程办公模式的担忧。潜在的成本节省远程办公可以减少能源、宽带使用、办公室租金等各项支出，因此许多机构将远程办公模式视为削减某些最主要财务开支的机会。在本章节中，我们首先确定新冠病毒如何影响东亚经济，然后探讨这些变化可能对商业房地产行业产生的影响。6后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚未来办公室新冠疫情对经济的影响将改变商业地产市场后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚为了确定新冠疫情将如何影响商业地产，我们首先需要了解疫情如何影响整个东亚地区的经济。由于企业纷纷被迫裁员，或许疫情最明显的经济影响就是导致失业率上升。例如，香港2020年10月的失业率达到6.4，为2003年非典疫情以来最高很多东亚地区都出现了类似的 失业率增长。由于新冠疫情对经济和 劳动力造成了巨大损失，许多人将失去工作。这种局面很可能会影响到商业地产行业短期内，写字楼租金的下降几乎不可避免。如果我们以2003年非典疫情为例，香港和中国内地的商业地产租金在疫情爆发后跌至历史低点（尽管之后很快反弹）。然而，新冠疫情发生在一个与非典时期已经大为不同的世界，支持远程办公的技术有了显著进步。雇主已经意识到居家办公是可行的，员工也开始探讨回归办公室的必要性。因此，很可能一些仍然就业的人现在将永久居家办公，一些雇主将选择减少租赁面积或寻找灵活的办公空间，而避免长期租赁。疫情爆发还可能加速已经出现的趋势。例如，在新加坡，城市重建局已经采取措施分散中央商务区，在城市周围建立许多卫星商业中心3。这种趋势预计会加快，因为人们可能希望避免人群聚集、公共交通拥堵等集中在中央商务区工作的负面情形。在下一节中，我们将更详细地分析疫情对东亚工作方式的潜在影响。8后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚未来办公室这场疫情将改变我们的工作方式后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚东亚是一个幅员十分辽阔的地区，并且拥有多种截然不同的社会、经济发展水平和工作文化。因此，难以用一两句话就把这个几十亿人口的地区概述清楚。尽管如此，我们有充分的理由相信新冠疫情将对这里的工作方式产生重大影响。我们在下文中探讨了一些商业地产企业需要考虑的因素。接受远程办公是可行方式新冠疫情已经迫使东亚数百万人居家办公，数据表明这将日益成为人们日常生活的一部分。根据一份新的全球办公场所分析4，预计在未来几年内，30%的人每周将有数天居家办公。雇主现在已经意识到，员工在远程办公时可以提高工作效率。比如，在通勤上节省的时间已经几乎可以弥补因环境变化、技术问题和缺乏面对面的合作所导致的工作效率下降。改变对办公空间态度如果工作方式向远程办公和办公室办公相结合的方向转变，可能会促使企业重新考虑他们购买或租赁的办公空间面积。经济衰退期的短期影响现在人们普遍预计，严重的经济衰退将影响全球，也包括东亚地区。不少租户向商业地产企业询问是否可以延迟支付租金，或者减免部分租金或费用。10后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚你远程办公的最大困难是什么？2020年5月远程办公状态报告20%协作和沟通20%孤独18%无法下线12%在家分心10%与团队成员处于不同时区7%保持干劲5%休假3%稳定可靠的WIFI网络5%其他在下一节中，我们将探讨这些趋势对未来办公场所的意义。11后疫情时代的办公空间办公室人气持续虽然远程办公的趋势相当重要，但在许多国家，这种趋势估计被夸大了。归根结底，居家办公并不适合所有人，东亚地区的许多员工没有合适的居家办公环境。在这里，三代或四代同堂并不罕见，年轻员工往往与父母长辈住在一起。对许多人来说，长期远程办公并不是理想的方式（见图表）。即使香港固定互联网宽带速度达到全球第二，但在逼仄居住空间的限制下，员工难以专注工作不受打扰。目前香港新冠疫情正在缓解，我们已经看到大量员工冒着通勤或潜在的健康风险，而选择回到办公室工作。联合办公空间是一个可能的趋势：员工既不在家里、不在咖啡馆也不在办公室，而是在一种新型的联合办公空间工作。正如新加坡分散化的中央商务区一样，这种空间营造出更安全、更私密、更少社交的工作环境。美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚未来办公室看待办公场所的 多元视角后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚写字楼租金价格最直接地反映了新冠疫情的影响。在以往的危机中，写字楼租金会迅速反弹到“正常”水平。新冠疫情与早期的危机不同，我们预计封锁措施等经历将对东亚的办公场所产生更深远的影响。我们相信实体办公室不会在危机后消失。事实上，在解除封锁措施的国家，人们像往常一样回到办公室。在东亚，人们仍然倾向于在办公室工作 Gensler研究中心的一项2020年办公场所数据调查6发现，如果要在居家办公、共同工作空间、咖啡馆或设计良好的办公室之间做出选择，办公室仍然是人们首选的地方。最终，这场疫情将我们带到一个岔路口，我们有机会重新定义什么是办公室，或者继续选择既有模式。在接下来的章节中，我们将探讨最近在东亚地区出现的几种新型办公空间。今天，我们仍处于传统企业办公室的模式中，然而下面的例子可以让我们对未来办公室一探究竟。地点：随着现金流和投资意愿下降，很可能会出现更多的旧建筑改造项目，旨在解决基础设施老化的问题，并且配合城市更新。福祉：奥雅纳已拥有丰富的建模和分析能力，有助于分析客户面临的风险并提出不同层级的疫情应对方案，例如在人员移动模拟软件中采用新方法量化社交距离。技术：在疫情爆发期间，中国使用的许多技术并非新技术。多年来，中国一直是快速增长的房地产科技领域的先行者。这些经验使得企业可以反思办公室内部布局如何重新规划、办公桌的数 量如何优化、以及会议室和员工区如何使用。无菌办公室：奥雅纳与香港大学合作开发了一项即插即用的物联网抗菌系统。该系统将智能空气质量监控系统与真空紫外线（VUV）光催化空气净化设备相结合，旨在保证空气质量。13后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚2018年，WeWork在北京坊（一个颇受追求格调的年轻人和游客欢迎的城市更新场所）设立了办公室，标志着这个亚洲最大经济体对办公室生活的观念发生了重要变化。在这些场所中，人们在经过翻新的历史建筑中工作，外观古色古香，内部时尚洋气，周围是独具特色、激发灵感的建筑和环境，缓解了在普通高层写字楼中工作的压抑感。在整个东亚地区，员工们开始体验到离开传统 的中央商务区和“标准”办公室的工作感受。与此同时，由于人们对传统通勤方式的不满（更不用说担心疾病在公共交通工具上传播），那些位于较小城市中心或郊区、距离居住地更近的办公场所迎来了新机遇。这可能会导致不同类型的总部 分散团队结构走向多团队组合式（Team of Teams）结构（见图表）。可以预见，从高度集中的办公场所模式到以创新节点群为特征模式的转变将会长期存在。在后一种模式中，员工聚集在一起使用设施、合作或竞争。发现这些趋势的开发商可以与城市规划者携手合作，界定新的增长领域，并投资城市更新项目。这并不是一个全新的趋势。除了固定办公空间之外，企业办公空间已经开始租用合作空间，以获得多方面的优势：降低固定空间的比率（从而降低租赁 成本），以获得租金控制的灵活性。可以把固定办公室迁移到距离市中心较远的地方，用于非面向客户的工作，同时利用黄金地段的联合办公空间召开 客户会议。两种工作空间相结合的模式可以让管理 团队在新冠疫情爆发期间于不同地点 分散工作，从而控制风险。商业生态系统和孤立单位供应商客户老办法：孤立单位 你只了解与客户直接交流互动的部分，对于其他部分并不了解 7。生态系统 以客户为中心，全面了解客户和流程的各个部分包括你的以及你合作伙伴的客户和流程7。14后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚重新关注福祉尽管有例外，但东亚地区的大多数办公场所都符合传统的办公室布局成排的办公桌和会议室，主要的关注点是工作效率。然而，如果员工远程工作证实是可行的，我们就有机会重新构想办公室设计，使之更加“以人为本”。此外，疫情使人们更加意识到与他人密切接触的健康风险。这些对办公场所设计会有什么影响？随着疫情消退，我们可以预期租户和开发商会需求注重健康和福祉的高质量空间。因此探索健康办公建筑的新材料、立面设计和机电解决方案将大有可为。越来越多的雇主和建筑管理者正在为办公场所安装空气净化设备，而搬迁机构也在向外籍人士提供室内空气质量评估，星巴克也按照LEED白金级标准建造了庞大的臻选上海烘焙工坊，并配备了空气质量监测设施8。同样，总面积达3.5万平方英尺的仲量联行香港办公室，其设计以健康和可持续发展为核心。该办公室还希望通过两面大型“绿墙”、遍布办公室的植物、低排放家具、具有实时空气质量监测功能的空气净化系统、以及积极鼓励回收和远离一次性塑料产品等措施，提升企业的绿色环保信誉9。低密度工作空间 至少在疫情后的几年里，社交距离会是许多人的主要顾虑，这将影响各式各样的互动尤其是工作的时候。人们可能会需求更多的工作空间，这将意味着更多的私人空间或个人办公室，以及更大的办公桌间距。我们现在可能会与同事背对背、座位中间有更大间距，而不是面对面或将办公桌紧靠在一起。一个通常可以容纳十个人的会议室现在可能只放五把椅子，以及更多虚拟的和基于平台的协作工具。对于拥有健康金融资产的顶级企业来说，这些趋势主要还是一个机遇。这些企业能够吸引和留住要求越来越高的劳动力，同时承担更高的人均成本。开发商、租户和设计师所面临的更大挑战将是如何更好地分配总建筑面积和总租赁面积，帮助打造一个能够为办公室工作人员增加价值和提升工作效率的空间。15后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚隔间兴起，开放式办公室终结？研究10表明，与在分格式办公室工作的员工相比，在开放式办公室工作的员工请的病假要多62%。随着人们比以往任何时候都更加意识到空气传播疾病的严重风险，办公室可能会设计更多的分隔和休息间、小隔间和电话间。在某些情况下，我们也可以预见公用办公桌的终结，并且重新定义共享空间。灵活和可循环的工作区随着经济从疫情中复苏，在循环和韧性原则的推动下，对灵活建筑空间的需求将会增加，这些建筑可在未来市场波动时轻松适应新用途。此外，随着科技的进步，行业壁垒消失、行业界限逐渐模糊，全新商业生态系统应运而生。在知识驱动的数字经济中，价值越来越多地通过开放创新、初创企业生态系统和信息技术进步而产生。传统行业规则正被敏捷、行动迅速的参与者打破，这些参与者正在快速、大规模地变革现有 市场。Satoshi Shigeta16后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚科技在疫情影响下最令人振奋的趋势之一，就是房地产科技（proptech）的加速发展和广泛运用。能简化物业管理的小程序、物联网、传感器和机器人新冠疫情的爆发使房地产科技的优势进一步凸显。对于业主和运营商来说，房地产科技允许他们监控入住率和实时能耗等指标，以及温度异常或用电过度等技术问题，从而有助于开源节流。与此同时，租户可以受益于反思建筑内部布局、优化办公桌数量、以及会议室和员工区使用等见解。除了房地产科技，我们还可以预见监控和建筑门禁技术的增长。这在运用追踪手段减少新冠病毒传播的国家可能会很流行。这些技术还可能得到企业工会的支持尤其是前台接待人员每天可能要接触数百人，因此此类可拉开他们与访客间距离的科技将受到欢迎。我们预期将看到面部识别、热感相机和其他前台传感器等科技手段进入所有私人和公共空间。最后，市场需要进一步的技术采用和集成，以满足特定空间不断增长的需求，如用于实现远程协作、逼真的沉浸式音频和高质量视频交互的空间。我们可以预期商业地产企业将更多地利用这些技术，将其作为在业界脱颖而出的竞争优势。17后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚无菌办公室后疫情时代的办公场所，尤其是建筑大堂、前台和公共区域，可能需要更频繁地清洁，此外还要求具有抗菌特性的织物和材料、先进的通风系统、增加紫外线灯以在夜间对办公室进行深入消毒等功能。制造商正在将抗菌技术集成到室内设计元素中，包括水龙头、窗帘、油漆和门窗五金件应用涂层来防止细菌繁殖。我们还将看到电梯、大堂门禁和办公室门禁对集成智能、非接触式访问系统的需求不断增加。18后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚未来办公室东亚地区案例研究后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚香港太古坊的Great Room共享办公处经过精心设计，旨在增进沟通机会和提高生产效率。每个场所均由酒店设计师设计，以营造出拥有时尚华丽装饰和完美灯光效果的高格调环境。日本葛兰素史克（GSK）东京办公室对日本的工作文化做出了某些让步与企业在英美的办公室相比，这里的会议室更加传统一些但进入时就会发现，这一办公空间的群体导向性更强。大量 空间留给了小型圆桌，以便进行快速和非正式的讨论，会议室则设在相邻的 单元 15。Slack的东京办公室位于东京皇宫花园的正对面，由当地的Suppose Design Office设计，旨在“定义一种新的传统氛围”，将典型的日本美学与当代工作文化相结合。办公室四周可以俯瞰葱郁的花园，而黑色吊顶和地板与之珠联 璧合。中国上海宝地广场是一座甲级写字楼，物联网的连接有助于减少检查设施和设备的人力。该建筑设置了指挥中心，这是仲量联行提供的管理平台，可通过建筑现有系统从设施设备中获取实时数据，并使用无线物联网传感器来监控空气质量、温度、湿度和能耗11。中国初创企业9am正在使用集成在办公家具中的数据传感器，为员工的健康和安全提供信息。例如，如果员工坐得太久，工作站上的传感器就会提醒他们12。安睿顺德伦（Eversheds Sutherland）国际律师事务所香港办公室采用酒店式的办公室设计13。香港Eaton Club设计为办公兼休闲的空间，为会员提供了一个可以工作、建立关系网和享受会员休息室的场所，并配有酒吧和茶水间14。定期摆放深灰色布料装饰的椅子、石凳和绿叶盆栽。其设计理念为回廊一个木制或竹制的壁架，围绕着传统日本建筑的外部边缘。该区域被建筑物屋顶的屋檐遮蔽，成为一个半室内、半室外的空间，人们可以坐在这里而不受炎热或雨水的 影响 16。泰国泰国哈伯（Hubba）是一个联合办公空间，位于一个大型居住社区的正中央，旨在创造共享工作文化，满足居住在该地区的每个家庭成员的需求17。新加坡仲量联行亚太办公室设计了多种不同类型的工作环境，使员工能够“按任务工作”而不是“全天工作”。员工使用小程序来打开储物柜，预订会议室，并查看哪里有空置办公桌。这样可以让员工更频繁地与部门外的人沟通，以及更乐意在办公室吃午饭，而不是出去吃18。要深入了解后疫情时代，办公场所可能会发生 哪些变化，以下案例 研究提供了对新趋势的详细解读：20后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言东亚在这一章节中，我们调查了疫情封锁对东亚地区商业地产行业的一些潜在影响。东亚是第一个受到病毒和封锁影响的地区，也是第一个重新开放的地方。正如文中所显示的，封锁将直接影响办公室租金价格，我们可以预计在衰退期间收入将会下降，并可能波及整个地区。然而，与过去的经济衰退和疾病爆发不同，这一次危机之后并不能明确预见人们会如常回归办公室、房地产市场能够快速反弹。这是由许多相互关联的因素所造成的：在一个可能对远程办公最持怀疑态度的地区，现有经验表明这种模式可以适用于许多行业与2003年非典爆发后不同，现代科技使远程办公成为可能某些趋向于更多“创业”式文化和分散式中央商务区的趋势已开始兴起，而且很可能会加速尽管如此，我们确实注意到远离居所的集中办公室在东亚仍将很受欢迎许多员工更喜欢在办公室工作，或者是家里没有合适的地方办公。远程办公将成为“常态”的报道可能有所夸大。在许多方面，疫情和封锁为整个东亚的商业房地产行业提供了一个暂停和反思当前做法的机会。虽然传统办公室仍将与我们同在（尽管看起来会有所不同），但更多的卫星办公室以及远离传统中央商务区的新型WeWork风格的空间也将成为重要趋势。那些把握住趋势的人也将因此获益。东亚视角结论21后疫情时代的办公空间美洲澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式导言22后疫情时代的办公空间美洲视角后疫情时代的办公空间后疫情时代的办公空间美洲导言东亚英国、印度、中东及非洲欧洲大陆澳大拉西亚联系方式23后疫情时代的办公空间新冠疫情加快了商业地产行业的一系列既有趋势，包括健康和福祉、基于活动的工作方式、灵活性和提高空间利用率等。可持续发展、智能建筑和数字化办公场所也在重塑商业产品。总而言之，这些趋势和发展将深刻影响后疫情时代所需的办公场所类型。本章节将探讨美洲办公场所在疫情封锁后的几年里会如何变化，并研究远程和同地办公的发展情况。全球新冠疫情暴露了许多系统的脆弱性，并带来了高度的不确定性和巨大变革的可能。商业地产行业也未能免于疫情的加速影响，奥雅纳前瞻团队与全球地产团队合作，着手研究后疫情时代商业地产的新常态。这场疫情给商业地产业主、开发商和租户带来了许多问题：办公场所的作用是什么？可以预料，我们目前正在经历的某些变化本质上是短暂的，而有些变化将留下持久影响。本章节中我们首先描述新冠疫情下美洲工作方式的变化，随后深入研究这些变化对商业地产行业的影响。在后疫情时代，美洲的商业地产市场将会脱胎换骨。美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚24后疫情时代的办公空间未来办公室疫情改变美洲 办公场所的方式美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚25后疫情时代的办公空间今天的新冠疫情并非首个使美洲企业陷入停顿的全球性疾病。1918至1920年间所谓的西班牙流感使美国许多城市的企业陷入停滞。比如，纽约市颁布了新法规，迫使企业错开工作时间，以减少感染机会。新冠疫情对企业也具有同样的破坏性影响。它带来了什么变化、这些变化将持续多久？以下是美洲工作生活中发生的八大变化：1.数字化转型的加速2.采用远程办公3.出行问题4.关于办公室用途的新想法5.对办公空间的反思6.虚拟协作兴起7.优化的办公空间8.卫生考量美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚26后疫情时代的办公空间1.数字化转型的加速从实体空间到虚拟空间，越来越多的网络平台构成了我们的“办公场所”，即我们开展工作的空间。随着我们的社会通过数字和平台进一步互联，开展工作任务的平台数量迅速发展。新冠疫情加速了对支持虚拟环境的远程工具的 需求。许多人把疫情封锁期间的工作方式视为远程办公的成功先例，从而加速了数字化转型的趋势。员工不得不快速提升在各种数字平台上工作的能力，这种新能力可能会影响我们未来的工作方式和办公空间。这些因素将不可避免地改变当前实体办公环境的作用，并将增加对技术发展的需求，从而帮助我们追踪和管理资源，降低资本和运营成本。我们会因远程开会而减少出行吗？我们需要当前这么多会议室空间吗？有哪些类型的工作活动最适合在家里和办公室进行？办公室的作用是什么？推广企业文化？吸引人才？会面并加强社交纽带？招待客户？远程办公方面的灵活政策会吸引更多人才吗？招聘过程会考虑应聘者的生活情况吗？雇主会将居家办公费用作为福利的一部分吗？谁负责确保员工家中有符合人体工学的办公环境？如何在网上倡导办公室工作文化？数字化转型加速 的考量美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚27后疫情时代的办公空间2.采用远程办公疫情期间，美国数百万员工开始居家办公。远程办公在美国已经成为一种日益增长的趋势，2018年，500万人（占美国工作人口总数的3.6%）每周至少有一半的工作时间在家里办公。远程办公降低了运营成本，因为根据全球办公场所分析“每位半数时间远程办公的员工每年可为典型雇主节省约11,000美元。”与此同时，员工可以选择在生活成本较低的地方工作，或者搬到佛罗里达等适合退休生活的地方。远程办公可以通过各种方式进行，从全员远程办公，到一定比例的员工远程办公，或让员工在特定日期远程办公，即办公室工作和居家办公相结合，甚至可以采用在一周的特定日期居家办公的方式，比如“远程星期五”。如果有更多的人每周居家办公一两天，个人办公桌使用可能会减少。这可能会鼓励雇主转而使用共享办公桌或酒店式办公，但企业可能需要增加办公设施专用空间和增大每张办公桌的占地面积来确保社交距离，从而抵消前者的部分影响。3.出行问题在疫情平复后，通勤挑战可能会影响人们去办公室的频率。那些可以步行或骑行上班的人可能仍然会考虑在集中办公室工作，但那些距离较远或需要公交通勤的人可能会习惯在家里或到离家较近的办公室工作。4.关于办公室用途的新想法办公空间曾经以共享基础设施为中心：早期的复印机和文件、然后是计算机、打印机和网络连接。现在，随着云存储和无纸化办公场所的兴起，办公室逐渐被视为形成社交纽带、创造企业文化、接待客户和吸引人才的地方。5.对办公空间的反思如果任意一天办公室都有一半员工居家办公，租户可能不想为一间摆满空桌的办公室买单。这可能会导致个人办公空间的减少，使企业从长远眼光重新考虑办公室布局，并改变为个人分配单独办公空间的做法。我们在两个月内看 到了两年的数字化 转型。”微软首席执行官 塞特亚纳德拉（Satya Nadella）“美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚28后疫情时代的办公空间考虑到大城市的高昂成本，并且基于员工需要完成的工作类型，企业可能需要重新考虑缴付租金的充分理由。而居家办公不仅可作为吸引和留住人才的方式，还可成为一种既能降低房地产成本又能节省资金的策略。6.虚拟协作兴起无处不在的技术发展使得机构能够虚拟地执行协作任务。移动设备具有与台式电脑相似的内存和计算能力，使我们能够随意地在远离办公桌的地方工作。员工，特别是年轻一代，更善于使用虚拟和基于网络平台的协作工具。诸如移动虚拟桌面之类的技术可能会取代笨重的笔记本电脑和台式电脑，提升写字楼内外的移动性。数字协作平台创造了一个探索虚拟、增强和混合现实的机会，以及用于工作协同沟通的新平台和数字服务。这些工具带来了新的办公模式以及员工与同事和客户分享交流的新方式。7.优化的办公空间疫情也为加快智能建筑技术提供了机会，这将确保办公场所的设计能够减少通过空气传播疾病。建筑运营系统、智能组件和传感器的进步使空间具有高度的灵活性和适应性。这些也有助于支持空间使用、工作空间分配和社交距离的优化。8.卫生考量后疫情时代，办公室的无接触技术将变得越来越重要，有可能应用于电梯、安全通道等。在疫情爆发期间，一些建筑可能会在安全门实施健康筛查程序。这导致传感器和语音识别技术得到更广泛的使用。采用非接触式技术不仅可以防止潜在的疾病传播，还可以与支持空间使用追踪、优化和维护的技术相结合。在本节中，我们看到了 疫情如何改变美洲的 办公场所。接下来，我们将探讨这对企业的办公空间需求意味着 什么。美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚29后疫情时代的办公空间未来办公室办公场所变化对商业地产企业意味着什么？美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚30后疫情时代的办公空间商业地产企业应该如何分析上述变化造成的影响？这些发展趋势对租户的业务方式意味着什么？在本节中，我们将描述租户的一些发展趋势。机构将更加注重韧性发展。这场疫情重创了整个美洲的各类机构，并造成了巨大的损失。大多数人将会重点聚焦如何避免这种情况再次发生。解决方案是建立韧性的运营模式，让机构做好准备，预测和响应不断变化的业务性质，允许他们“弯而不断”，确保业务连续性。韧性的机构能够在面临危机的情况下继续运作，减轻与经济不稳定、安全、气候变化和供应链变化等相关的风险。面对未来的新冠疫情，企业将如何实现业务韧性？通过分散空间和增加卫星办公室？还是避免多租户写字楼？面向远程办公人员的郊区联合办公空间会增加吗？企业会在应聘者身上寻求何种类型的韧性能力？人才会在企业中寻求什么样的韧性和福祉文化？机构应该考虑哪些措施来打造办公空间，为员工提供安全和清洁的感觉？业主如何与租客合作，以更好了解其需求，打造安全良好的办公场所？业主需要创造哪些新服务来提升办公场所的福祉？是否会优先考虑清洁服务、紫外线照明、空气过滤系统？随着租户转向使用私家车和自行车通勤，办公场所是否需要增设自行车架和机动车停车位？增强机构韧性的 考量美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚31后疫情时代的办公空间机构将重视空间、系统和运营的灵活性疫情让许多企业在现金流问题上苦苦挣扎，为空置的办公室支付高额租金。这一经历令人沮丧，因此人们希望转向更加灵活的模式。在未来的办公场所，业主和管理者需要设计一系列的模式来确保业务韧性。这将意味着为正常情况、疫情情况、气候危机情况乃至更多的危机设计空间、运营和系统。此外，韧性模式的一部分也包括转向和响应需求的能力。面对业务中断，企业可能需要寻找新类型的客户或行业，进而可能会影响他们的办公空间的使用需求和优先级别。灵活性可以作为设计原则应用于办公家具布局、座位设置和建筑管理系统，以适应不同的场景或模式。例如，改善建筑暖通空调系统的运行，以最大限度地减少病毒传播，意味着更多的过滤环节，或引入更多的室外空气，或 两者兼顾。这些措施通常与节能（减缓气候变化）模式背道而驰。各类面向办公室的系统需要设计为可在多种模式下运行，并可以轻松切换模式。机构将寻求扩大“办公场所”的定义。随着越来越多的企业接受远程办公概念，我们可以预计各种规模和不同地区的企业将更为分散化。当同地办公不再必要时，为什么要求大家都集中在办公室内？分散设置卫星办公室，将使员工有更大的灵活性和更多的选择，并通过分散化团队增强机构韧性。然而，卫星办公室面临的一个挑战是，它们通常规模较小，位于共用的写字楼内。一些企业可能会选择保留一处作为集中的总部，在那里作为唯一的租户，他们可以获得更多空间控制权。美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚32后疫情时代的办公空间办公空间应该靠近宜居的地方还是靠近经济中心？无论是哪种情况，目前都是考虑办公室最佳位置的紧要关头。雇主可以提供一系列灵活的办公场所，让员工自行选择。实现方法之一是“数字前台”理念。数字前台是分散于资产组合的各空间集群之间的相互连接，通过小程序或其他交互平台管理和访问这些平台。这有助于使一组离散的空间和环境凝聚成一个 整体。机构将要求办公室提供更多的健康和福祉支持。毫无疑问，全球新冠疫情使健康和卫生问题成为焦点，因此，企业很可能希望办公空间符合健康和福祉的更高标准。室内环境的质量会对居住者的健康和福祉产生重大影响。比如，热不适不仅可能危及健康，还会影响人们有效工作。积极的设计，或鼓励运动和健康，将越来越多地融入空间设计中。作为福利计划的一部分，企业也将为精神和情感支持提供更多资源。人们也日趋重视与工作生活平衡相关的员工间的同理心。以人为本的思维模式要求对办公场所的健康福祉采取全局的设计方法，这可能包括注重空气质量和水质、营养服务和策略、涵盖冥想室和自然采光等空间、正念课程等项目、以及弹性工作时间等制度。雇主从酒店行业汲取灵感，设计和规划他们的工作空间以满足员工的需求。从短期来看，作为对新冠疫情的回应，办公室需要满足员工在重返工作岗位时感到安全、健康和韧性。这可能涉及看得见的和更频繁的日常清洁，以增强安 全感。在下节中，我们将研究社交互动的需求 如何保留了办公空间 即使这看起来已 与以往不同。美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚33后疫情时代的办公空间未来办公室办公室仍有生命力 社交的重要性美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚34后疫情时代的办公空间新冠疫情以前所未有的方式冲击着世界，影响着公共卫生和全球经济，也日益转变着人们的行为方式，包括个体之间和与企业之间的互动。虽然许多媒体都在头条位置宣布了办公室的死亡，但经历过以往危机的人对此并不那么 确定。“办公场所的角色会改变吗？如何改变？”许多雇主在评估他们的租约和高昂租金时，都会考虑这个问题。从短期来看，办公场所的角色需要演变，以满足新的社会行为和社交距离规范的需要。然而，很有可能的是，一旦疫苗出现，社交距离和强制隔离将让位于对社交聚会的需求。我们应该记得，2008年金融危机后，整个时期的创业公司和企业家都有机会居家办公，但他们没有。他们希望社交，想要一个集中和分享构想、与人交流互动的地方。居家办公将会更普遍，但会与办公室提供的社交活动结合在一起。这为未来办公空间的潜在用途带来了一些有趣的可能性。本节中我们将描述办公室的用途将如何改变。办公室将注重个人选择现在，雇主和雇员都接受了居家办公的可行性，未来的办公室将越来越注重个人选择，比如员工是否相信其办公环境的安全性、以及居家或在办公场所的工作效率。从短期和长期来看，这些选择都将受到个人经历和偏好的驱动。新冠疫情的持久影响将在很大程度上取决于人类行为，因为我们要平衡安全和社会互动的需求。企业不会强迫员工回到办公室或者令人感到不舒服的地方工作。Adam Rouse Photography美洲导言澳大拉西亚欧洲大陆英国、印度、中东及非洲联系方式东亚35后疫情时代的办公空间相反，企业应该考虑加强清洁技术、增加社交距离、为整个园区的员工提供更多的空间选择（提供专注工作、协作、学习、社交和休息的场所）、更好的空气过滤系统、以及更多的室外空间。疫情冲击可能会对几代人的心理产生长期影响。人们会有一种共同坚守、熬过难关的感觉，会对同龄人的需求很敏感。这些新的人际关系动态可能会增强办公室同事之间的社交互动和凝聚力。因此，封闭办公室和隔间不会吸引人回来办公室，因为人们来办公室的目的是社交，对于许多机构来说，以上这种方式改装办公室是不可行的。办公室将是吸引人才的重要工具对于婴儿潮一代来说，应对封锁相对轻松，他们拥有自己的房子，有额外的空间，并且已经稳定安顿下来。然而，重要的是许多合租的年轻员工并不能在 租住房屋内安心工作。更重要的是，去办公室是一项重要的社交活动，因为人们可以在这里交朋友，甚至可以结识 伴侣。雇主将继续争夺顶尖人才，并将把自己定位在对员工有吸引力的领域。未来，雇主还需要更