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　　前言 | Preface

　　经过两年谈判，太古里终于落户西安。尽管官方未正式通报，但基本上已“八九不离十”。

　　作为“关中八景”之一的“雁塔晨钟”，小雁塔2014年入选“世界文化遗产”。地处西安城墙和二环之间、占地面积一千多亩的小雁塔片区，堪称西安古都城心最后的“城市遗珠”。

　　应该来说，小雁塔片区是“世界文化遗产旁的城市更新”，商业与文化融合是最大的命题。

　　为何关注小雁塔改造

　　小雁塔片区的改造，尽管无比低调，但为何一直牵动人心？

　　贵为“世界文化遗产”，小雁塔片区横跨朱雀大街和长安路两大城市中轴，与西安城墙、陕西体育场、西安博物院等形成一个整体。而且，一千多亩成片区的面积，堪称古都城心最后的“城市遗珠”。

　　放眼全中国，很多古城改造早已面目全非。对于等级更高的都城来说，遗憾更枚不胜举。诸如像北京、西安、南京等都城，都是“拆旧建新”的做法。所以，中国知名的古代都城，多以“单点”而非“城区”成为世界文化遗产。

　　北京城的变迁，就可看到这种命运：前期，被上层意志所裹挟，城墙被拆就是案例。后期，金钱主导下的开发，成为城市形态的塑造者。

　　小雁塔片区全景◎来源/城记影像

　　小雁塔与长安路沿线建筑◎来源/城记影像

　　实际上，小雁塔周边的改造早就无法控制。西安2006-2016年十年城改狂飙猛进阶段，永宁门外是城改的聚集地。西后地、永宁村、围墙巷、草场坡村等改造，都已成为著名的“中轴建筑伤疤”。容积率动辄都在5.0、6.0以上，不仅湮灭了永宁门，也让小雁塔陷入到“四面埋伏”之中。

　　历史，是有记忆的。在“十年城改”狂飙猛进中，西安的疯狂拉土车备受市民诟病。

　　这其中，有规划和定位问题；大干快上的背后，也受限于城市的经济实力。当时西安城改的现实：1、为“发展”而“发展”，不加选择只求图快；2、“空手套白狼”的企业（地域并不重要），妄图钻空子“以小搏大”。如今，还有很多类似的城改还未完全收场。

　　这看起来都是“正常”流程：政府“做背书”→企业“钻空子”→消费者“图便宜”，若出现问题：市民“堵街道”→企业“怨政府”→政府“有话说”……糟糕的“循环”，让雪崩之下没有一片雪花是无辜的。

　　西安中轴上有太多“墙建筑”◎NEWS

　　目前，关于小雁塔片区改造有两种声音最明显：一是小雁塔小学；二是怕成为下一个大雁塔北广场。

　　关于小雁塔小学的搬迁，这涉及学校数量、校区置换等问题，在于如何满足教育需求以及是否兑现。第二个问题，我们同样反感那种大广场、大轴线的规划，它已让人审美疲劳。

　　这，不是过度商业化的问题。商业不繁荣的城，是“死城”。大唐东西市、清明上河图、钱塘自古繁华……无不是如此，不能“谈商色变”。

　　大雁塔北广场只有一个，copy都不会成功。而且，大雁塔北广场的商业显然有缺失。直到大雁塔西南方向的大悦城改造了秦汉唐，才让这里的商业有了根本性的改变。

　　回到城市改造和开发，能把这些有效的结合的并不多。这些年，在中国被传播最多的，也就是上海新天地、北京和成都太古里等。

　　四至：东至长安北路，西至朱雀大街，南至体育场北路，北至友谊西路面积：1141亩一塔一院：小雁塔、西安博物院区域内含：小雁塔、荐福寺、西安博物馆、西安宾馆

　　规划进度：2020年12月完成历史文化遗址公园建设；2022年12月完成里坊生活文化艺术区建设；2024年12月完成城市客厅商业区建设。

　　中心城市改造和升级，就是业态和管理的升级。要知道，在低水平、低能力开发的背后，是缺乏开发资本和开发能力。从公开数据上来看，小雁塔片区需征收各类房屋建筑面积达33.7万平米，涉及居民约1700户。

　　“没有金刚钻，别揽瓷器活”。没有庞大的资本实力，根本没有可能。而且，如果后期无法成功运营，运营费用就是一个“巨额的天文数字”。

　　西安，需要更有实力的企业

　　很多人一直都有疑惑，为何西安很多“黄金地段”，都有一堆“半死不活”的商业体?

　　本质上，这涉及到开发模式。要知道，住宅和商业有巨大的不同。住宅，是通过快速销售回笼资金。而商业地产，运作逻辑和方式完全不同。前者，是销售型的物业；后者，是长期的经营模式。

　　西安早年本土的房地产开发企业，以“销售”方式进入商业领域，绝大部分以失败告终。

　　从城市发展角度上来看，“黄金地段”最早被开发：包括当年的钟楼周边、小寨十字等。一些企业开发实力和经营能力都不具备，只能通过销售来解决资金问题：源头错全盘皆错，很多黄金地段就因为这种因素被毁掉。

　　开元商城捍卫钟楼商圈“最后的尊严”◎NEWS

　　我们所熟知的万科、融创等，均以住宅为主快打快收实现规模效应。万达玩法不同：利用商业品牌利于拿地，再通过大规模的住宅和所谓的“金街”销售，来平衡商业MALL的巨额开发和资金投入。

　　这点，SOHO中国手段也极其相似。不同的是，潘石屹固守京沪两城，通过地段和设计的高附加值来全盘销售。但是，这些被化整为零出售的铺位，由于缺乏统一业态规划和管理，在经营方面就很容易陷入困境。

　　所以，商场一般人无法“玩转”：要么有钱，要么有矿。

　　溯源西安商场历史，早年的解放商场、民生百货等都有国资背景。后来，陆续才有开元商城、世纪金花和中大国际等，在城市骨架未拉开、大规模资本未进入西安之前，影响了市场数十年。不过，若世纪金花和中大国际无其它资本支撑，难度更大。

　　我们可以看到，如今很多知名的商业体背后都有国资、港资和外资身影：比如万象城、SKP、大悦城、太古里、来福士、恒隆、新鸿基等。

　　2018年中国购物中心销售TOP10”◎NEWS

　　它们开发的这些购物中心和综合体，自持为主，通过长期经营实现经营收益和资产升值，而非简单的“一卖了之”。正因这种做法，在前期定位、规划设计、招商运营和物业管理上，都在不断的深耕和调整。这些，支撑这些综合体成为一座城市的生活和城市坐标。

　　小雁塔片区整体改造，至少需要数十亿的真金白银投入——在全国，具备纯商业投入的企业屈指可数。还有，“生娃容易养娃难”——商业更看重后期的招商运营、品牌合作。

　　再说到大雁塔商圈，大悦城成为全国商业改造的案例。如果没有央企中粮的强势进驻，恐怕歇业的秦汉唐就成为一个“死角”和“黑洞”。

　　因为文物因素，让小雁塔周边区域改造有“喘息”的机会。这是一件好事——宁可按下暂停键，也不要留遗憾。这些年，西安教训太深刻了。所以，必须要选择更具有资本和运营能力的企业，何况它是世界文化遗产。

　　城市更新，是一个巨大而宏伟的命题。对于“世界古都”的西安来说，小雁塔区域这个城区“最后的遗珠”，在经济发展到了今天，这张牌关键不在“开发”而在于“选择”。资本方，也莫不过如此。

　　小雁塔片区未来怎样？

　　这是一个平行的世界，相信去过北京、广州和成都的人，都听说或者去过三里屯太古里、太古汇和成都太古里。

　　这些著名的城市综合体，其开发商都是太古地产，它于1972年在香港成立，2012年在香港联合交易所主板上市。目前，在香港、中国内地、新加坡及美国均有投资。

　　2018年6月，西安赴香港举办文化旅游推介会。在与太古集团进行座谈时表示：“小雁塔片区规划主旨就是对标超越成都远洋太古里，打造大西安重要的唐文化展示区和丝路文化交流中心。”

　　随后的2018年8月14日，太古地产(中国)行政总裁彭国邦接受采访时表示：“太古地产选择地块有两个重要标准：一是地段，二是地块的连接性。”

　　小雁塔片区规划效果图◎NEWS

　　那么，为何不是万达、新鸿基也不是来福士？

　　也许，“一个成功案例，胜过一千打纲领”。成都远洋太古里，已不只是简单的购物中心和商业街区，成为“成都的骄傲”。有三个数据可以说明：

　　第一，2018年销售额达40亿，排名成都第二、全国第九；第二，年客流超3000万，事实上已成为成都的一个景点；第三，它依托古刹大慈寺而建，大慈寺是玄奘入川学经之地。

　　了解成都商业的人都知道，太古里让“成都第一商圈”——春熙路商圈重新焕发生机。从这个角度来讲，成都太古比北京太古里更具有代表性。

　　很重要的一点，成都大慈寺距今已1600多年。公元622年，二十岁的玄奘在此受具足戒。

　　2008年，设计师眼中这里是荒寂了一阵的大慈寺片区，有数座保留的院落和建筑，以及数条业已沿革数百年的历史街巷的名号与脉络。针对其中的古建筑，它们清华大学建筑设计研究院作为古建顾问，对历史建筑进行保护及修缮。

　　成都太古里改造前后对比图◎NEWS

　　在遵循古建筑原本比例的基础上，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途，最大限度保留和延续它们的历史和文化价值。

　　不同于传统的室内购物中心，它通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让“川西”建筑符号得以一种新的表达。

　　按照太古里的说法，“从开业那天开始，成都远洋太古里就不单只是一个商业中心，更是一个全新的文化交流空间。”

　　如果说那些有幸保存下来的保留院落、街区，是形，那么文化活动就是魂。不完全统计，五年间成都远洋太古里举行的各类文化活动已有几十场，平均每个月有一场文化活动在这里举行。

　　“一万年太久，只争朝夕”。对于小雁塔片区、对于太古里的开业，我们更希望它“慢工出细活”。这一点，是大家未曾注意的成都太古里节点：

　　2008 年开始规划，2014年10月正式开业，历时长达六年。2008年成都GDP为3900亿，中国内地城市第14位，2014年开业之时，成都GDP首次破万亿，达到10056亿，排名升至第九位。

　　要知道，其开业前后西安(不含咸阳)GDP将超1.2万亿，地铁8号线即将开通。

小雁塔太古里时间点：

　　2017年，西安市政府发布《小雁塔历史文化片区综合项目改造通告》。

　　2018年，西安市赴香港举行文化旅游推介会，与太古地产进行深入座谈。

　　2019年初，太古地产再次造访西安，表示为小雁塔片区呈现一个完美的方案。

　　2019年10月22日，西安市委书记王浩会见太古地产行政总裁白德利。

　　2019年10月25日，曲江新区管委会主任姚立军确认小雁塔片区将诞生西安太古里。

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　　一城千年春秋过，江湖夜雨十年灯

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