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一

Q:

目前在平谷住，市里上班，考虑24年孩子上学打算去市里买个房，不管哪里都比平谷强的心态。再加上有个回迁房，但没有下房本，如果下了房本买房就二套，税费和贷款也贵很多。朋友推荐郊区首选是东城，查阅很多资料和百家棋谈后觉得和平里比较适合我们，在北边回平谷也方便，龙体学区第二选择。有几个问题请教下：

1、上车时间-23/24年孩子高峰，是现在就看房还是23年9-11开始，看看23年情况？

2、对于和平里学区的理解-我的理解是东城小学学区➕运气派位，初中就是大随机，所以要看初中学区的水平，选个大锅饭的。因此和平里比较适合我的想法，初中均衡都不赖，142差点胜在人数少，小学参差不齐，到时候就看运气了。

3、鸡娃：看您公众号总说这个词，我们心态211就可以，学习还是得鸡，不鸡不成才，毕竟还是个应试教育。

4、一些知识：4-1前业主孩子在东城上小学，我们还能同一所学校？有没有6年还是9年限制4-2小升初的定额升171中，这种是好学生还是特长生4-3小学小坑后，2-3年级卖掉，还能上初中？

5、房款：首付➕中介费➕税费加一起250万准备，每个月公积金可以还0.7w，工资可以还1w，加一起一个月能还1.7w。想知道跟银行贷多少钱，好算房子总价来看房，能贷300万？

6、位置：想在九三学园，因为小学派位出奇迹。买不起，其他位置有推荐不？

A：

1、明年也是高峰期啊，而且还叠加上现在的全国救市，我建议是尽快吧，谁知道下半年什么行情啊。除非是政策打压，否则没什么下跌的可能。

2、和平里挺好的，最均衡的学区之一。东城的派位也公平，都凭运气不吃亏。

3、211就可以？这要求不低了，看样子是还不理解竞争的残酷性呢。相当于到北京想找个工作，月薪给个几万就行。这不多说了，等到了高年级就知道难度了，初二之后就更理解了。尤其是在高峰期，义务教育是必须提供足够学位的，而211这种大学未必扩招。

4、东城的六年一学位只针对单校的老业主，新买房的都是多校，进入哪所学校不敢保证。有可能进入直升校或九年制，看运气了。直升不是点招，只凭运气不看成绩，很公平的大抽奖。到目前为止是只要有学位就能小升初，九年制的也不复审房籍户籍。

5、二套资格一般最高187万，1万的月供就够了。公房能多贷，但这种时期不太好找，问当地中介吧。

6、找房去中介，我没有房源。

仅供参考。

二

Q:

我和孩子爸爸在金融街附近上班，无户口有西城工作居住证。2028年入学，想让孩子上西城，但是西城工居全区派位，想先正泽学校摇号。如果摇不中是在西城租房参与全区派位，在海淀买房。考虑海淀是因为离我们上班近也没有西城房那么高的学区溢价，还想买次新考虑保值升值。

想买西钓鱼台嘉园，两口子上班都近，娃儿要是摇中正泽上学跟我们上班就一起20多分钟路程。预算1500，现北苑有一套三居，西红门一套两居，想把西红门的卖掉换西钓鱼台嘉园。这个操作怎么样，如果到时候西城全区派位是不是不如直接上西钓鱼台嘉园的学区了，有更好的建议吗？

A：

1、2028年入学呢，确定性的低谷期，到时候北京能腾出十多万个学位，但入学的孩子不到十万，肯定没这几年紧张了。

2、海淀大部分学区的溢价率和西城是一致的，只有那几个渣区的才比西城低。西钓鱼台嘉园这些年的价格走势不是太好，跟周边比一下就知道了，当年可是全北京的楼王啊，现在比附近老小区没贵太多了。不少豪宅都这种情况呢，自住更合适，投资不占优。所以买这种小区有赌的成分，寄希望于学区功能减弱后人们更重视居住体验了。有这种可能，但谁也不敢保证。

另外对口小学是八里庄，不算多强，只是因为有直升首师大附的名额才受追捧。但海淀到目前为止还是更重视点招的，直升的到了中学不占优势，也考虑好。

3、所以我觉得如果是想兼顾，那还是在西城买吧，看看中信城，对口八中附小。西城没海淀那么卷，八中附小的学位也相对宽松，刚扩的学校。

仅供参考。

三

Q:

现在有套西城老破小，学区也破。爱人在西二旗软件园上班，我在望京上班，长期在西二旗附近租房，工作经常换但基本这几个地方。今年孩子该出生了，不想再租房了，想换个宜居点的房子，手上最多650万首付。

请问西三旗的学校和朝阳的都很破吗，还是说只要海淀学籍都比朝阳昌平强？现在换房就要考虑以后孩子上学还是，先买个宜居的以后再买个占坑的就行？目前家庭年收入七八十吧。

目前看了望京的老三居、北苑的三居、回龙观的次新三居、清河的老二居、还有西三旗的次新二居。想要大房子，但又担心在昌平和朝阳上学很对不起孩子。

A：

1、西三旗有育鹰啊，教育质量挺不错的。中学也有十一龙樾，成绩我没注意，但也至少不弱。朝阳得分什么学校，整体不算强，但几所头部校放到东西海也是中上等，北京中学那就更强了，仅次于金刚小强。昌平也有昌一昌二啊，放到海淀同样是中等以上，码农子弟们再努努力就快考出学区房了。

所以根本就没有海淀学籍比朝阳昌平强的说法，纯属自嗨。相当于说是个北京人就比河北山东的有钱，哪儿有的事儿啊，贫富差距大着呢。海淀是丘陵地带，牛校能上天，渣校则下地狱还十八层呢。

是否提前准备学区房看自己，不过现在正是溢价高的时候，过几年说不好什么供需情况，反正人口出生是肯定下降的，考虑好。

2、望京买陈分学区的不就得了，相当好的学校了，还是九年制。溢价率比东西海都低，如果总价高的话还就没溢价了呢，朝阳特色。

3、这自己定吧，说的都这么严重了谁敢建议啊。我觉得是没这么邪乎，海淀不是所有学校都牛的，别太迷信。

仅供参考。

四

Q:

最近一直在看房，看了西城的丽水莲花，户型很好，但小区品质一般，要价1660万。东城看了富贵园，三居南北通透1850万。中海紫御公馆，全南户型在1800左右，小区很多户型不是太喜欢。还有望京的融科橄榄城。我总预算在1800左右，目前还没有孩子，请问您这几个位置哪个比较适合我现在无孩的情况，哪个有升值保值的优势呢？

A：

1、无孩，那买学区房可考虑好了，这两年是北京有史以来的入学最高峰，溢价最高的时候。而2025年之后就是入学低谷期了，至少十年内不会逆转。如果没有政策鼓励的话，溢价部分可有可能受到影响。未必是直接下跌，但也有相对于非学区房升值慢的可能，各种先例都有。

2、反正就是这种现状，常规来讲自住+保值是买橄榄城的，在望京也算强势小区，不比学区房升值少。为了上学再买学区房，升值方面就赌一把了，当然这总价相对高，过了高峰期或许也能不输或少输点儿。

3、中海紫御算是学区房中溢价相对低的，我去年算过，高总价的应该也就在15%到头儿了。今年我没注意，让中介算算吧。但这学区可就比较一般了，在东西城排名很靠后，为上学的意义不是很大。

仅供参考。

五

Q:

孩子快出生了，一直考虑给孩子买套学区房，主要还是在纠结东城和海淀吧。但是现在东西海的入学政策是真的搞不清楚，都说东城没西海那么卷，上限不高但是下限不低，但据说东城中考不能考海淀高中？

另外海淀多校划片的话是不是买什么位置都有可能上到不好的学校？具体该如何取舍章哥能否讲解下其中的区别。预算1000-1500左右，综合考虑学区和自住舒适性保值性，有没有什么推荐。

A：

1、东城整体上没西海卷，但也得看自家的情况，毕竟最终的目标是高考，那是全市竞争，想考好成绩都得拼命。当然东城是没点招的，所以在小学阶段可以相对轻松些。东西海都互相锁区，有极少的统筹名额。但到时候可以用房子户籍去跨区中考，很多家庭都这么做。

2、多校理论上是随机，但对京籍一般也不太过分，就近安排的比较多，学校一般也没有天地之差。而且今年孩子才出生，肯定是入学低谷期的，到时候的学位不紧张，大概率是对口的，“就近入学”才是最基础原则，写入《教育法》的。

3、如何取舍，简单说就是虎妈牛娃去海淀，到目前为止还是很卷的，对天牛娃最友好，凭实力抢夺最顶尖儿的资源。但普娃就不是太合适了，被卷的水深火热的家庭有的是，拼到最后还什么都得不到。

西城相对好点儿，考不上八少八素的可以缓口气儿，小升初就没点招了，凭运气大抽奖。但上了中学在哪儿都一样，想出好成绩就得努力。只不过西城的资源更多，上高中的概率大。

东城其实和西城差不多，只是少了些清北而已，跟绝大多数家庭无关。也就是天牛娃去西海，能提早进入最牛学校。其他牛娃和普娃就无所谓了，东西城都行，结果都差不多。这着看自家情况，没有标准方案。

4、学区+舒适+保值，1000万够呛，1500勉强，这种入学高峰期哪儿的溢价都高。西城看月坛吧，三里河一带牛叉单位的宿舍区。海淀看万柳，三小的学位足，学区房有的是豪宅。东城的看龙体吧，房龄新的相对多。

但考虑好，过两年就是人口低谷了，溢价部分有可能受到影响。只能说如果买在好学区的好房子，这样支撑能大一些，好东西才什么时候都稀缺呢。

仅供参考。

六

Q:

我夫妻今年50岁，非京籍，在北京今年12月份社保满5年。小孩本科大二，大概率以后会在北京工作，目前可支配现金1千万（尚有其他可支配不动产）。计划明年购置100平、两室以上新房（或者是次新房），目前还是以增值、保值为主要需求。

计划在尽量靠近四环里考虑新房，前期也关注“北京天坛府项目”目前持否定态度。现重点关注“朝阳永安里”新地块。北京买房比较迷茫，您能否给我一些建议将不胜感激！

A：

1、计划明年购买，那这会儿做了计划也意义不大啊，指不定到时候什么行情呢。今年上涨的可能性大，涨的少还行，涨的多的话那明年大概率就是回调了。所以到年底再看吧，定了计划也得调整。

2、永安里，这地段儿大概率还是公寓，看土地性质就是综合用地。所以自住为主吧，可以参照旁边儿的枫丹公馆，估计都是同类型的产品，属于有钱人到了一定阶层之后的消费，跟保值什么的关系不大。

3、我不好给什么建议，天坛府这也是上学和自住为主的，买个学位和交通，保值增值什么的够呛，几乎没有先例。所以还是先考虑好自己的主要需求吧，这些产品都不是投资为主的。

仅供参考。

七

Q:

我想咨询一下房产置换问题。我现在住天坛北门金鱼池两居，孩子在龙体片区上学，我们想提高居住品质置换一套商品房。目前看了崇文门和广渠门附近都太贵，要加五六百万还没有好户型。又不太想出二环，您有什么建议吗？这个时候是否是这附近置换的最佳时机？还是再等两年？如果在附近置换选哪里溢价会低一些呢？

A：

1、不想出二环，那就都是学区房了，外人不好建议，只能看自己的喜好了。

2、这个时候也可以算时机吧，今年是北京有史以来的入学最高峰，溢价正高的时候。但明年也是高峰期，所以还有上涨的可能。但也考虑好吧，2025年之后就逆转了，2026就是确定性的低谷期了，学区房溢价部分有可能受影响。

等两年，那先是大概率错过今年的上涨，然后是过了高峰期也未必下跌，相对于非学区房涨的慢点儿的可能性更大，逐步降低溢价率。所以常规建议是如果资金到位就买吧，房子怎么也比现金保值，长期自住也就无所谓了。

3、这种时期没什么溢价低的。相当于疫情刚开始时候的口罩，能买到就不错了，还想买便宜的就太难了。当然总价高的溢价相对低，普通家庭买不起的才不好炒动呢。这看预算了，尽量买品质高的大户型吧，也就是总价高的。

仅供参考。

八

Q:

孩子目前在朝阳**小学六年级，学习非常好，本来学习一般，但去年起突飞猛进保持在了班里前三，所以我们开始考虑买学区房转学的问题了。因为得知东城区的水平和朝阳区差不多了，所以准备西城或者海淀。

目前的目标是北京四中和人大附中，您能推荐一下学区房吗？预算是500-1000万，取决于是卖一套房还是两套都卖掉。如果您觉得换到的房子保值好的话就都卖掉，或者只要是占坑房也没问题。

A：

1、这问题挺难回答的，不是房子的问题，是没有学区房的问题。

2、西城小升初转学就是派位，买了四中旁边的房也未必就能派入，得看运气。而且如果对标人大附，那就算进了四中的意义也不是很大。四中是高中超级牛，北京平均分第一，但初中就普通了，跟人大附差着级别呢。四中以前都没初中，现在这个是北海中学改的，不算多强，也和是否能进入四中高中没太大关系。

3、人大附就更没有学区房了，多数名额都是政保和子弟，拼爹的。然后就是点招，拼娃的。少部分是派位，拼运气。但就算是凭运气进去了也意义不大，肯定分不进牛班，未必比其他中学强多少。

4、所以如果孩子真的是天分高，那就准备点招吧。不过也挺不容易的，已经六年级，是去年才成绩提升的，各种证书和杯赛都没参加吧？估计是来不及了，尤其是奥数，其他区的都没海淀重视。

5、总之如果是简历准备的好那就去海淀，随便买套房就行，先拼点招，实在不行就拼运气。如果没有准备那就买西城吧，拼运气。

另外也多说一句，**小学是普小，如果是能保持班里绝对第一的话有可能很强，而如果是前三的话未必多强。我建议是尽快找个机构或老师做个测评吧，如果是非常牛的那就去海淀，而如果不是特别牛的话也可以考虑朝阳，也有点招的。

仅供参考。

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